Urząd będzie mógł zablokować budowę małego domu. Chodzi o budynki bez zezwolenia

Domy do 70 mkw. wciąż nie będą wymagały zezwolenia, ale władze samorządowe zyskają realną możliwość kontroli dokumentacji – wynika z projektu nowelizacji prawa budowlanego.

O doprecyzowanie przepisów dotyczących zgłoszenia budowy oraz przebudowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. apelowały samorządy, alarmując, że brak możliwości weryfikacji zgłoszenia przyczynia się do samowoli budowlanych. Projekt zakłada, że urzędnicy sprawdzą dokumentację, a w razie zastrzeżeń prezydent lub starosta uzyska możliwość wniesienia sprzeciwu. Nie wszystkich jednak zadowala zaproponowane rozwiązanie.

– Moim zdaniem ten projekt niepotrzebnie i sztucznie podtrzymuje wadliwe rozwiązanie budowy domów do 70 mkw. w ramach specyficznej procedury zgłoszenia. Skoro autorzy projektu chcą weryfikacji tych zgłoszeń, to niech to odbywa się normalną drogą zgłoszenia, które mamy w ustawie – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682) – mówi inż. Andrzej Falkowski, szef zespołu prawno-regulaminowego Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.

– Zaproponowane rozwiązania nie są jednoznaczne i będą nieskuteczne. Ta procedura powinna być wyeliminowana, gdyż naraża inwestorów na bardzo poważne konsekwencje, z których nie zdają sobie oni sprawy. Prowadzący taką inwestycję musi łącznie złożyć pięć dodatkowych oświadczeń, z których część jest składana przez niego bez świadomej wiedzy o zagadnieniach zawartych w takim oświadczeniu – dodaje ekspert.

Szczęki 2

Zmiana dotycząca domów do 70 mkw. powierzchni, choć niedoskonała, to jednak zdaniem Marka Wójcika, eksperta ds. legislacji Związku Miast Polskich, idzie w dobrym kierunku.

– Bardzo nas cieszy, że projekt przewiduje weryfikację zgłoszenia. Natomiast na pewno będziemy protestować przeciwko kioskom na zgłoszenie. Pamiętamy tzw. szczęki na ulicach naszych miast. Jeśli przejdzie przepis, który pozwala stawiać na zgłoszenie kioski sprzedaży ulicznej o powierzchni do 15 mkw., to oznacza powrót tych blaszanych straganów na nasze ulice. Z trudem udało się miastom przenieść ten handel na teren zadaszonych targowisk czy hal targowych. Nie psujmy tego, bo latami będziemy potem z tego wychodzić – mówi Marek Wójcik.

Gdy stawianie kiosków na zgłoszenie proponował rząd PiS, protestowali samorządowcy, ówczesna opozycja i architekci.

– Ostrzegałem wtedy, że zwłaszcza w miejscowościach turystycznych nasza przestrzeń zaczyna przypominać Bangladesz, i to samo mogę powtórzyć teraz. Mam świadomość, że w niektórych gminach ludzie, którzy chcą uruchomić mały sklepik czy budkę z lodami, napotykają na przeszkody, z którymi nie potrafią sobie poradzić, ale przyczyna tego nie leży w tym, czy trzeba mieć pozwolenie na budowę, czy wystarczy zgłoszenie. To raczej kwestia zbyt dużej uznaniowości i swobody, którą mają urzędnicy – uważa Mariusz Ścisło, pełnomocnik ds. legislacji Stowarzyszenia Architektów Polskich, który chwali z kolei projekt za zwolnienie budowy przydomowych schronów z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i wprowadzenie weryfikacji zgłoszeń domów do 70 mkw. powierzchni.

Z uzasadnienia do projektu wynika, że MRiT dostrzega problem niekontrolowanego stawiania stoisk, ale ocenia, że wprowadzenie obowiązku zgłoszenia pomoże to ukrócić.

„Dotychczas obiekty takie były realizowane jako tymczasowe obiekty budowlane, co często zmierzało do obejścia prawa. Obiekty takie najczęściej stanowią całość konstrukcyjno-budowlaną, a zatem istotną kwestią jest jedynie ocena możliwości usytuowania tego rodzaju obiektów na danym terenie czy od granic działek. Procedurą wystarczającą do oceny tych kwestii jest zgłoszenie” – czytamy w uzasadnieniu.

Pozostawienie zbyt dużej swobody w stawianiu małych pawilonów to nie tylko problem estetyki, lecz także bezpieczeństwa. Kilka lat temu z prowizorycznie postawionej wypożyczalni sprzętu narciarskiego w Bukowinie Tatrzańskiej zerwał się dach, zabijając trzy osoby.

Warunki się nie zmienią

Projekt ustawy zakłada również przedłużenie terminu na wydanie nowych rozporządzeń w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), oraz w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r. poz. 836). Zgodnie z obowiązującymi przepisami termin ten mija 19 września 2024 r.

– To dla nas dobra wiadomość. Warunki techniczne to biblia budowania. Mamy nadzieję, że zostaną wypracowane w konsultacjach w gronie ekspertów. Problem z oderwanymi od realiów prowadzenia inwestycji warunkami technicznymi zmusza inwestorów do występowania do ministerstwa z wnioskami o zgodę na odstępstwo od nich. Dziś mamy często do czynienia z przypadkami, gdy inwestor realizuje przedsięwzięcie zgodnie z miejscowym planem, ale niezgodnie z warunkami i musi występować do ministerstwa o specjalną zgodę. To jest absurdalna sytuacja tak dla nas, jak i dla urzędników – mówi Michał Leszczyński, ekspert do spraw legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Tego lepiej nie wyrzucać

Przedsiębiorcy z niepokojem przyjmują natomiast przewidziane w projekcie uchylenie ust. 4b w art. 32 prawa budowlanego, zgodnie z którym niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

– Inwestorzy są tym zaniepokojeni. Nie przekonuje mnie argumentacja autorów projektu, że w art. 35 ust. 5 mamy zamknięty katalog przesłanek określających, kiedy organ może odmówić wydania pozwolenia, więc nie ma sensu funkcjonowanie tego przepisu. Praktyka pokazała, że gdy go nie było, zdarzało się, że odmawiano wydania pozwolenia na budowę, chociaż projekt był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy, ale nie był zgodny z celem użytkowania. Zaradzić takim sytuacjom miał przepis, który resort chce usunąć. Dla pewności procesu inwestowania lepiej go nie uchylać – radzi adwokat Maciej Górski, wspólnik w kancelarii GPLF, szef praktyki nieruchomości, ekspert komitetu ds. nieruchomości KIG. ©℗