W związku z tym, że czytelnik zawarł umowę przedwstępną, należy się posiłkować art. 389 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Z treści par. 1 tego przepisu wynika, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zaś par. 2 tego przepisu brzmi: „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli uprawnione do tego są obie strony i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas wiąże je termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Na kanwie wspomnianych wyżej przepisów w orzecznictwie sądowym akcentuje się, że umowa przedwstępna jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, a jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależą od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23 listopada 2018 r., sygn. akt I ACa 355/18).

Naprawienie szkody

Z punktu widzenia poruszonej problematyki kluczowe znaczenie ma jednak art. 390 k.c. Postanowiono w nim, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednak gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy jednak pamiętać, że „roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta”. Przy czym „jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

W analizowanej sprawie warto także zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 11 września 2017 r. (sygn. akt V ACa 584/16). Podkreślono w nim m.in., że żądanie zwrotu zadatku podlega rocznemu przedawnieniu liczonemu od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Zauważono przy tym, że zastosowanie rocznego terminu przedawnienia roszczenia do żądania zwrotu zadatku, który został ustalony przez strony w umowie przedwstępnej, można też uzasadnić prowizorycznym charakterem umowy przedwstępnej.

Trzeba uważać na terminy

Użyteczny w ocenie stanu faktycznego może być także wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 12 maja 2022 r. (sygn. akt I C 13/22). W podanej sprawie niedoszły nabywca złożył pozew o zwrot zadatku 29 listopada 2021 r., przy czym termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został uprzednio określony 31 sierpnia 2020 r. W tych okolicznościach sąd uznał, że roszczenie o zwrot zadatku przedawniło się, bowiem pozew wniesiono po jednorocznym terminie przedawnienia. W konsekwencji sąd oddalił powództwo, a dodatkowo obciążył niedoszłego nabywcę znacznymi kosztami sądowymi.

Mając powyższe na uwadze, należy przyjąć, że w podanym przez czytelnika stanie faktycznym nie doszło jeszcze do przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku. Dojdzie do tego 15 lutego 2024 r. Przedsiębiorca powinien więc niezwłocznie podjąć czynności ukierunkowane na wniesienie powództwa do właściwego sądu rejonowego o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość wniesionego zadatku. ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna

• art. 389–390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1933)