Ile czasu ma przedsiębiorca na dochodzenie w sądzie zwrotu zadatku wpłacanego na poczet właściwej umowy

Prowadzę jednoosobową firmę. W grudniu 2022 r. zawarłem z osobą fizyczną umowę przedwstępną na zakup lokalu usługowego i wpłaciłem zadatek na ten cel w wysokości 20 tys. zł. Umowa miała zostać zawarta do 15 lutego 2023 r., ale ostatecznie do tego nie doszło. Do dziś nie oddano mi zadatku. Czy mogę skierować sprawę do sądu, czy może już doszło do przedawnienia?

W związku z tym, że czytelnik zawarł umowę przedwstępną, należy się posiłkować art. 389 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Z treści par. 1 tego przepisu wynika, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zaś par. 2 tego przepisu brzmi: „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli uprawnione do tego są obie strony i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas wiąże je termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Na kanwie wspomnianych wyżej przepisów w orzecznictwie sądowym akcentuje się, że umowa przedwstępna jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, a jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależą od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23 listopada 2018 r., sygn. akt I ACa 355/18).

Naprawienie szkody

Z punktu widzenia poruszonej problematyki kluczowe znaczenie ma jednak art. 390 k.c. Postanowiono w nim, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednak gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy jednak pamiętać, że „roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta”. Przy czym „jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

W analizowanej sprawie warto także zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 11 września 2017 r. (sygn. akt V ACa 584/16). Podkreślono w nim m.in., że żądanie zwrotu zadatku podlega rocznemu przedawnieniu liczonemu od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Zauważono przy tym, że zastosowanie rocznego terminu przedawnienia roszczenia do żądania zwrotu zadatku, który został ustalony przez strony w umowie przedwstępnej, można też uzasadnić prowizorycznym charakterem umowy przedwstępnej.

Trzeba uważać na terminy

Użyteczny w ocenie stanu faktycznego może być także wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 12 maja 2022 r. (sygn. akt I C 13/22). W podanej sprawie niedoszły nabywca złożył pozew o zwrot zadatku 29 listopada 2021 r., przy czym termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został uprzednio określony 31 sierpnia 2020 r. W tych okolicznościach sąd uznał, że roszczenie o zwrot zadatku przedawniło się, bowiem pozew wniesiono po jednorocznym terminie przedawnienia. W konsekwencji sąd oddalił powództwo, a dodatkowo obciążył niedoszłego nabywcę znacznymi kosztami sądowymi.

Mając powyższe na uwadze, należy przyjąć, że w podanym przez czytelnika stanie faktycznym nie doszło jeszcze do przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku. Dojdzie do tego 15 lutego 2024 r. Przedsiębiorca powinien więc niezwłocznie podjąć czynności ukierunkowane na wniesienie powództwa do właściwego sądu rejonowego o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość wniesionego zadatku. ©℗