Krajowy Zasób Nieruchomości działał dotąd trochę tak jak pies ogrodnika. Sam nie umiał dobrze spożytkować posiadanych gruntów, a uwolnić ich też nie chciał - mówi Arkadiusz Borek, wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.
/>
Jak poinformowała pani minister, sprawa trafiła do prokuratury i to ona się zajmie weryfikacją zawartych tam informacji. Po tym krótkim czasie pracy, rozmowach z pracownikami i analizie dokumentów można powiedzieć, że część wyartykułowanych w piśmie wątków miała miejsce. KZN był ręcznie zarządzany przez byłego prezesa, co teoretycznie mogłoby usprawniać działanie tej instytucji, ale zamiast tego doprowadziło do wewnętrznych konfliktów pomiędzy wspólnikami w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), jak również – co istotniejsze – do konfliktów ze spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami i deweloperami. Polityka mieszkaniowa prowadzona dotychczas przez KZN zaburzyła rynek, preferując tylko jeden jego podmiot, czyli SIM-y, które nie są w stanie, nawet w przeciągu 50 lat, zaspokoić potrzeb mieszkaniowych w naszym kraju, szacowanych przeze mnie na ok. 600 tys. mieszkań. SIM-y miały być źródłem mieszkań dla osób, które znalazły się w tzw. luce czynszowej, czyli których dochody są za wysokie, żeby uzyskać mieszkanie komunalne, ale zbyt niskie, żeby uzyskać kredyt hipoteczny czy opłacić rynkowy czynsz najmu. KZN ma dziś udziały w 47 SIM-ach, w których współudziałowcami jest przeszło 500 gmin, siedem kolejnych SIM-ów jest w trakcie tworzenia. KZN przystąpił również aportem do dwóch TBS-ów i powołał jedną spółkę celową (SPV). Chcemy zintensyfikować budowanie mieszkań w ramach istniejących SIM-ów. Nie będziemy jednak rekomendować powstawania kolejnych. Nowym zainteresowanym gminom pozostanie dołączenie do już działających. Na SIM-y zostały przeznaczone 4 mld zł, a jeden jedyny oddany blok, o którym pani wspomniała, to inwestycja zrealizowana z TBS-em w Lęborku, a nie z SIM-em. Pieniądze przekazane do SIM-ów pochłaniają wynagrodzenia dla członków rad nadzorczych. Każda gmina, która przystępuje do SIM-u, ma swojego przedstawiciela w radzie nadzorczej. KZN ma w niej od dwóch do trzech przedstawicieli. Mamy SIM-y, które tworzy nawet po kilkanaście gmin, jest to więc armia ludzi, która co miesiąc generuje zbyt wysokie koszty. Uważamy, że trzeba zmienić przepisy, ograniczając liczbę członków rad do np. pięciu osób. Nie ma alternatywy. Jeśli to nie zostanie zrobione, to te koszty przełożą się na zbyt wysokie i nie do zaakceptowania dla najemców czynsze.
TBS-ów będę bronił. Powstało dzięki nim ok. 100 tys. mieszkań.
Chcemy jednak zaktywizować TBS-y. To są spółki nienastawione na zysk i 30-proc. partycypacja, czyli wkład w budowę mieszkania, to coś, co jest w zasięgu większej liczby osób niż kredyt hipoteczny. Problem tkwi często w kompetencjach osób, którym się powierza zarządzanie. To nie tylko rzutuje na tempo prac, lecz także powoduje niekorzystny wybór lokalizacji pod inwestycje. We wszystkich rozpoczętych i planowanych inwestycjach SIM-ów może powstać 36 660 mieszkań, ale to będzie wymagało z naszej strony narzucenia SIM-om konkretnych terminów, z których muszą się wywiązać. Jeżeli nie będziemy widzieli efektów, wówczas będziemy wyciągali konsekwencje. Niektóre inwestycje są realizowane bardzo wolno, bo na lokalizację wybrano grunty pozbawione infrastruktury, co mocno podnosi również koszty. Chcielibyśmy też podjąć współpracę ze spółdzielniami mieszkaniowymi i one tylko na to czekają. Jesteśmy gotowi udostępniać im grunty, bo one pokazały, że potrafią budować. Dzięki nim mamy 4 mln mieszkań z tzw. wielkiej płyty, a przy tym spółdzielnie nie są nastawione na zysk. Musimy szybko wypracować zasady udostępniania gruntów KZN-u spółdzielniom, co będzie wymagało zmiany prawa.
Oczywiście dostrzegamy problem doboru kadry zarządzającej w spółkach, w których jest KZN, będziemy musieli szybko się zmierzyć z tym problemem. Już dostrzegliśmy, które SIM-y nie są aktywne i tylko konsumują przekazany im kapitał. Zamierzamy zaproponować zmianę formuły przekazywania gruntu z KZN-u do SIM-ów w ten sposób, że jeśli przekazany przez nas grunt nie zostanie zabudowany budynkiem wielolokalowym w uzgodnionym czasie, powróci on do KZN-u i inny podmiot otrzyma szansę na zbudowanie na nim mieszkań. Co do deweloperów, to my się na nich nie zamykamy. To bardzo cenni i wartościowi operatorzy na rynku mieszkaniowym. Mamy grunty na obrzeżach miast, do których trzeba doprowadzić infrastrukturę. Gmin w wielu przypadkach na to nie stać, a deweloperów owszem. Takie grunty być może będzie można od nas nabyć w przetargach, niemniej jednak tutaj będzie potrzebna akceptacja ministerstwa. Jesteśmy, jako KZN, nastawieni na to, żeby przyczyniać się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, przede wszystkim młodych ludzi o zdolnościach do ponoszenia opłat czynszowych. Brak mieszkań wpływa na decyzje o posiadaniu dzieci. Jest powodem konfliktów rodzinnych, bo zdarza się, że na 50 mkw. żyją trzy pokolenia. To jest też powód emigracji. Naszą ambicją, jako nowych władz KZN-u, jest szybko to zmienić.
Analiza wykazów nieruchomości przekazywanych przez spółki Skarbu Państwa wykazała stosunkowo niską jakość nieruchomości w kontekście możliwej zabudowy mieszkaniowej. KZN nie korzystał dotąd z prawa odkupu i zamiany. Niemniej jednak będzie to przez nas brane pod uwagę przy nabywaniu nowych nieruchomości.
Chcemy aktywnie pozyskiwać nowe grunty. Nie tylko od Agencji Mienia Wojskowego czy Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ale od wspomnianych spółek SP. PKP, Poczta Polska mają atrakcyjne nieruchomości w centrach miast. Wiele z nich jest niewykorzystanych i zaniedbanych. Takie grunty KZN musi i powinien przejmować, aby wspierać podaż na rynku mieszkaniowym. Pamiętajmy jednak, że w żadnym znanym mi kraju nie ma idealnego rynku mieszkaniowego, gdzie popyt byłby idealnie równy podaży. KZN powinien położyć większy nacisk na szybkie pozyskanie dla gmin terenów pod budowę i ich uzbrojenie techniczne oraz zasilać fundusze przeznaczone na wsparcie budownictwa mieszkaniowego środkami pochodzącymi ze sprzedaży bądź najmu pozostałych nieruchomości, niezakwalifikowanych pod budownictwo mieszkaniowe. W celu zwiększenia budowy lokali mieszkalnych środki ze sprzedaży nieruchomości z zasobu KZN mogłyby zasilać Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa lub mogłyby być przekazywane do Funduszu Dopłat BGK, realizującego bezzwrotne wsparcie budownictwa mieszkaniowego.
Zależałoby nam również, aby KZN przeznaczał grunty pod domy studenckie. Wysokość czynszów w dużych miastach powoduje, że opłacenie młodemu studentowi najmu pokoju jest dla części rodziców nieosiągalne. Uczelnie powinny znów budować akademiki, a nie pozbywać się ich. Skoro wchodzą w to prywatni inwestorzy i są w stanie dobrze na tym zarabiać, to uczelnia powinna tak skalkulować inwestycję, żeby opłaty pokrywały koszty utrzymania akademika. Dokładnie tak to działa w wielu zamożnych krajach. Uczelnie tworzą kampusy, dzięki czemu młodzież ma zapewnione dostępne lokum, i to blisko uczelni. Gdyby się to udało, byłby to też potężny cios w tzw. patodeweloperów, którzy oferują zdesperowanym studentom kilkumetrowe klitki. Innym zagadnieniem jest potencjalne budownictwo KZN-u dla seniorów, ale to rozmowa na inną okazję. ©℗
