Prawo chroni użytkowników wieczystych gruntów Skarbu Państwa przed skokowymi podwyżkami, pod warunkiem że nie chodzi o ziemie rolne.
Artykuł 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.; dalej: u.g.n.) przewiduje mechanizm ochronny w przypadku skokowego podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z nim, jeśli podwyżka przewyższa dwukrotnie dotychczasową opłatę roczną, użytkownik wieczysty płaci opłatę w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę, ponad wspomnianą dwukrotność, rozkłada się na dwie części, powiększające opłatę roczną w kolejnych dwóch latach. Ta ochrona nie obejmuje jednak wszystkich użytkowników wieczystych gruntów Skarbu Państwa. Doktor Krzysztof Śmiszek, poseł Lewicy, zwrócił uwagę w interpelacji do ministra rolnictwa i rozwoju wsi, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa odmawia stosowania przy aktualizacji wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości rolnych Skarbu Państwa art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
„KOWR stoi na stanowisku, że odesłanie z art. 17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2329 ze zm.), czyli ustawy, na podstawie której działa, nie dotyczy art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie art. 78–81 tejże ustawy. Nie wynika to jednak z literalnego brzmienia art. 17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, a wyłącznie z interpretacji przyjmowanej przez KOWR” – pisze poseł Śmiszek i prosi resort rolnictwa o wykładnię przepisów.
Opinie ekspertów
– Moim zdaniem KOWR w tym przypadku prawidłowo stosuje przepisy. Artykuł 17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jednoznacznie przewiduje, że do zaktualizowania opłaty za użytkowanie wieczyste stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznie w zakresie normującym „postępowanie” zmierzające do takiej aktualizacji, a nie przepisy tejże ustawy, które tworzą materialną podstawę dokonania aktualizacji. Podejście KOWR zostało potwierdzone w orzecznictwie sądów – mówi radca prawny Tomasz Artaszewicz -Zawisza, senior associate w praktyce nieruchomości Crido, zaznaczając, że oczywiście można się zastanawiać nad tym, czy takie rozróżnienie ma sens.
Ta kwestia zastanawia też dr. Bartosza Stelmacha, adwokata w kancelarii SKR Stelmach, Krawczyk, Romanow, wykładowcę na Wydziale Prawa i Administracji UJ, choć uważa on, że KOWR prawidłowo stosuje przepisy do ustalania nowych i aktualizacji bieżących stawek opłat za użytkowanie wieczyste gruntów rolnych Skarbu Państwa.
– Trudno mi sobie wyobrazić, by taka była intencja ustawodawcy. Raczej mamy tu do czynienia z przeoczeniem. W ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa mamy art. 17b ust. 2a, który stanowi, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio do zawiadomień KOWR o zmianie wysokości opłaty rocznej. W mojej ocenie odesłanie to jest zbyt wąskie i wymaga naprawy, gdyż nie odnosi się do reguł ustalania i aktualizacji wysokości opłaty. Nie ma bowiem powodów, dla których użytkownicy wieczyści gruntów rolnych Skarbu Państwa mieliby być dyskryminowani – uważa dr Stelmach.
Są wątpliwości
Nie dla wszystkich ekspertów sprawa jest jednoznaczna. Zakres stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do zmiany opłaty rocznej w orzecznictwie budzi też wątpliwości interpretacyjne.
– Pogląd ten jest, w mojej ocenie, słusznie krytykowany przez przedstawicieli doktryny prawa, którzy zwracają uwagę na brak uzasadnienia dla zróżnicowania pozycji użytkowników wieczystych w zależności od tego, czy użytkowana przez nich nieruchomość wchodzi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, czy też nie. Jak trafnie podkreślają komentatorzy, pozostanie wyłącznie przy językowej wykładni normy art. 17b ust 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa prowadzi do obniżenia poziomu ochrony interesów użytkowników wieczystych gruntów wchodzących w skład zasobu w stosunku do użytkowników gruntów innego rodzaju, a to chociażby z uwagi na brak odpowiedniego stosowania 77 ust. 2a o gospodarce nieruchomościami – wyjaśnia Marek Hoffmann-Pawlak, radca prawny w zespole doradztwa prawnego w transakcjach (M&A) Grant Thornton.
Piotr Jarzyński, prawnik z kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zauważa dodatkowo, że i w orzecznictwie są reprezentowane różne stanowiska.
– Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku w orzeczeniu z 2 kwietnia 2015 r. nr SKO.41/II-8225/100/2014 wskazało, że przepis art. 17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ani żaden inny zawarty w tej ustawie nie wyłączają expressis verbis stosowania w postępowaniu dotyczącym aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych przepisu art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem SKO odmienna interpretacja ww. przepisu prowadzi do całkowicie nielogicznej, a wręcz absurdalnej wykładni prawa, która oznaczałaby, że KOWR, dokonując aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, może np. wypowiadać te opłaty częściej niż raz na trzy lata – tłumaczy Piotr Jarzyński.
Wszyscy nasi eksperci uważają, że problem łatwo naprawić, ale wymagałoby to ingerencji ustawodawcy. ©℗
Przepisy wymagają przeglądu
/>
Wydaje się, że istnieje problem w jednolitym stosowaniu przepisów regulujących opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, co może wymagać zarówno przeglądu praktyki interpretacyjnej KOWR, jak i ewentualnej modyfikacji samych przepisów w celu zapewnienia ich jasności i spójności z zasadami konstytucyjnymi, w tym zasadą równości. Przepisy mogą wymagać precyzyjnego określenia zakresu ich stosowania, aby uniknąć różnicowania sytuacji prawnej użytkowników wieczystych. Taka sytuacja wydaje się nieuzasadniona z punktu widzenia zasady równości, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę istotność nieruchomości rolnych dla ustroju rolnego kraju. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że użytkownicy wieczyści nieruchomości rolnych, którzy uważają, że KOWR stosuje przepisy w sposób dla nich niekorzystny i niezgodny z prawem, mogą rozważyć podjęcie działań prawnych. ©℗
