Rozporządzenie, które ma zastopować patodeweloperów, będzie obowiązywać tylko kilka miesięcy. Co dalej? Inwestycje mogą być zawieszone do czasu, aż to się rozstrzygnie.
Minister rozwoju i technologii podpisał zmienione rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które przedstawiane jest jako bat na patodeweloperów. Jednocześnie jednak dał inwestorom czas, by nie musieli zmieniać przygotowywanych projektów – zmiany zaczną obowiązywać 1 kwietnia 2024 r. Ich żywot nie będzie zbyt długi – wygasną zaledwie po kilku miesiącach.
Powodem zamieszania jest ustawa z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2240), a konkretnie art. 66, który odnosi się do obowiązywania przepisów wykonawczych. Wynika z niego, że dotychczasowe przepisy wykonawcze zachowują moc do dnia wejścia w życie nowych przepisów wykonawczych, nie dłużej jednak niż przez 60 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, czyli do 20 września 2024 r.
– Ci, którzy nie zdążą z realizacją projektu budowlanego i złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę do 1 kwietnia 2024 r., będą musieli sporządzić dokumentację według nowych zasad. Z każdym kolejnym miesiącem będzie jednak rosła niepewność co do warunków, jakie będą obowiązywać po wygaszeniu tego rozporządzenia – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Doktor Joanna Barzykowska, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy, spodziewa się, że wielu deweloperów może zintensyfikować prace, by złożyć wnioski o wydanie pozwolenia na budowę przed 1 kwietnia.
– W mojej ocenie jednak niepewność co do treści warunków technicznych, które i tak mają się zmienić we wrześniu, sprawi, że od kwietnia liczba wniosków o wydanie pozwoleń na budowę dla dużych inwestycji może gwałtownie spaść. Tak istotne zmiany w prawie powinny być wprowadzane z długim vacatio legis, który daje rynkowi przewidywalność i czas na adaptację do nowych przepisów – ocenia mecenas Barzykowska.
Niepewność prawna może doprowadzić do wstrzymania się z nowymi inwestycjami.
– Jak zgłoszę się do projektanta w przyszłym roku, prosząc o zaprojektowanie nowego osiedla, to on powie: może poczekajmy lepiej z pracami, aż będziemy mieć pewność, jakie przepisy będą obowiązywać po wygaśnięciu właśnie znowelizowanych warunków. Ta nowelizacja sprawi, że mieszkań powstanie mniej i będą droższe – mówi Tomasz Stoga, prezes Profit Development.
Za mało czasu
Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przypomina, że poprzednia zmiana warunków technicznych miała 18-miesięczne vacatio legis.
– Proces projektowania, a przede wszystkim uzgadniania projektów zgodnie z przepisami, jest skomplikowany i bardzo wymagający. Dlatego średni czas ich powstawania to od 9 do 12 miesięcy. Teraz deweloperzy będą musieli zweryfikować wszystkie projekty. Część gruntów z powodu nowych przepisów może w ogóle okazać się nie do zagospodarowania, a część projektów będzie należało radykalnie zmodyfikować, o ile to w ogóle będzie możliwe – mówi.
Ekspert PZFD zgadza się, że osiedla powinny być estetyczne i funkcjonalne, a zmiany w przepisach są potrzebne, by unikać działań, które są niepożądane z punktu widzenia przyszłych mieszkańców osiedli. Nie powinno jednak być tak, że zmiany przepisów są tak częste, a czas ich wejścia w życie tak krótki, że przedsiębiorcom trudno się do tych zmian przygotować.
Piotr Jarzyński przypomina, że ponad 1,5 roku temu pojawił się projekt nowego rozporządzenia o warunkach technicznych, ale zaprzestano prac nad nim. Zamiast kompleksowej zmiany, która w świetle wspomnianej ustawy jest nieuchronna, zdecydowano się na doklejenie przepisów o tzw. patodeweloperce, z którą według samych deweloperów można walczyć taniej.
– Jestem przeciwny temu, co brzydko nazywa się patodeweloperką, ale to są przypadki jednostkowe, a wszyscy zapłacą za sposób walki z takimi potworkami, jaki wybrało ministerstwo, mogąc sięgnąć po inne środki. Na przykład w temacie mikrokawalerek. Dlaczego wydawane są zaświadczenia o samodzielności takich lokali? Dlaczego nie przyjdzie Główny Urząd Nadzoru Budowlanego i nie stwierdzi, że ponieważ w lokalach użytkowych nie można mieszkać, to taki „apartamentowiec” jest samowolą budowlaną. Albo dostosowanie do obowiązujących przepisów, albo rozbiórka. Jedna taka decyzja rozwiązałaby ten problem, a karę poniósłby ten, kto zawinił – dodaje Tomasz Stoga.
Lepiej musi oznaczać drożej?
Robert Stachowiak, prezes SGI, także uważa, że nowe rozwiązania nie poprawią dostępności mieszkań na rynku, za to ograniczą możliwości inwestycyjne i spowodują dalszy wzrost cen.
– Patodeweloperka dla mnie to przede wszystkim brak estetyki osiedla. Nawet jeśli nowe budynki, dla których inwestorzy złożą wnioski po 2024 r., będą spełniały te nowe warunki, to z uwagi na oszczędności i konieczność spięcia biznesplanu deweloperzy zamiast eleganckich długowiecznych elewacji czy funkcjonalnych rozwiązań zastosują najtańsze materiały i mikroskopijne okna. Znajdziemy się więc w tym samym miejscu, dalej będzie to patologia. Nie ma dobrego rozwiązania tego problemu – uważa prezes Stachowiak.
Może jednak nie będzie tak źle, ale na pewno zanim będzie lepiej, będzie drożej. Bo większe odległości między budynkami, place zabaw nawet przy pojedynczym budynku powyżej 20 mieszkań, więcej zieleni, zapewniające prywatność balkony, lepiej wyciszone mieszkania, lokale użytkowe o powierzchni minimum 25 mkw., pomieszczenia do przechowywania rowerów i wózków – wszystko to podnosi komfort, ale i cenę.©℗
/>
