Minister rozwoju od miesiąca zwleka z podpisaniem znowelizowanego rozporządzenia, które miało nakładać nowe obowiązki na deweloperów. Ci mają nadzieję, że tak już zostanie.
Miesiąc temu, po notyfikacji w Komisji Europejskiej, wydawało się, że podpis ministra Waldemara Budy i skierowanie rozporządzenia do ogłoszenia w Dzienniku Ustaw to tylko formalność. Szef MRiT już na początku roku wielokrotnie zapowiadał te zmiany. W jego opinii miały one ukrócić tzw. patodeweloperkę. Tymczasem, do momentu zamknięcia tego wydania, na stronie Rządowego Centrum Legislacji projekt wciąż był na etapie skierowania do podpisu ministra. Na przesłane przez DGP pytania, co jest powodem zwłoki, oraz czy i kiedy minister je podpisze, odpowiedzi nie otrzymaliśmy. Z nieoficjalnych informacji wynikało, że raczej nie podpisze. Podobno w końcówce kampanii wyborczej nie chciał dawać politycznym konkurentom amunicji, narażając się na zarzut, że zmieniając przepisy przyczyni się do dalszego wzrostu cen mieszkań. Teraz wśród przedsiębiorców pojawiła się obawa, że pod wpływem wyniku wyborów mógł zmienić zdanie.
Projekty do zmiany
Zgodnie z projektem zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), miały wejść w życie 1 stycznia 2024 r. To najbardziej niepokoiło deweloperów, którzy mieli już przygotowane projekty, ale nie rozpoczęli samej budowy. Część z nich trzeba byłoby zmieniać, a na części wykupionych gruntów w ogóle nie można by zrealizować planowanej inwestycji. Nowe przepisy przewidują większe odległości między budynkami i zobowiązują dewelopera, by tam, gdzie jest więcej niż 20 lokali, powstał plac zabaw (patrz: grafika).
– Rozporządzenie o warunkach technicznych to regulacja krytyczna dla deweloperów. Ważniejsza nawet od samego prawa budowlanego. Dlatego prosiliśmy, by opóźnić wejście zmian w życie. Pozytywnie odbieramy to, że nie zostało jeszcze podpisane. Nie da się wszystkiego uregulować w przepisach i dlatego nie powinno się aż tak, instrukcyjnie, jak to robi to rozporządzenie, wyręczać projektanta – mówi Michał Leszczyński, ekspert ds. legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Podobnego zdania jest dr Łukasz Bernatowicz, prezes BCC i ekspert od spraw budowlanych. Uważa on, że z powodu pojedynczych realizacji, które są przykładem tzw. patodeweloperki, nie należy detalicznie regulować ogólnych zasad projektowania. To wybory klientów powinny decydować o tym, jak budować.
– Gdyby to rozporządzenie weszło w życie, czego bym jeszcze niestety nie wykluczał, i zaczęło obowiązywać od 1 stycznia, to dla części inwestorów, którzy nie zdążą wystąpić do końca roku o pozwolenie na budowę, będzie to oznaczało wyrzucenie projektów, a co się z tym wiąże – wielu miesięcy pracy do kosza. Choćby dlatego, że na gruncie, na którym planowali budowę, nie da się zaplanować takiego placu zabaw, jak wymaga rozporządzenie. Nadal się obawiamy, że ten podpis może się pojawić – zauważa dr Bernatowicz.
Większy komfort, wyższa cena
Nasi rozmówcy są zgodni, że nowe warunki techniczne mogą być kolejnym czynnikiem wzrostu cen mieszkań. Nie wszyscy jednak zgadzają się z tym, że szczegółowe warunki techniczne są złym rozwiązaniem. Grzegorz Piątek, architekt, wykładowca, autor nagradzanych książek o architekturze, nie uważa, aby precyzyjne regulacje blokowały podaż.
– W Polsce buduje się dużo mieszkań, ale ceny windują ci, którzy kupują je jako inwestycję. Państwo powinno angażować się w to, aby mieszkania były bardziej dostępne, a przy tym dobrze zaprojektowane i zbudowane. Nie zgadzam się z poglądem, że to niewidzialna ręka rynku będzie najlepszym regulatorem standardu mieszkań. Państwo powinno być strażnikiem tego, by nie powstawały buble – uważa Grzegorz Piątek.
Profesor Agata Twardoch, architektka i urbanistka, uważa, że problem nie leży w szczegółowości przepisów.
– Po pierwsze, obowiązujące warunki techniczne nie są takie złe. Największym problemem jest ich „kreatywne interpretowanie” i raczej z tym bym walczyła. Wymaganą wartość izolacji dźwiękowej rzeczywiście można zwiększyć, ale już kwestia odległości między budynkami jest trudna do uregulowania na sztywno, w sposób lepszy niż obecnie. Problemem jest czytanie litery, a nie ducha prawa – zauważa prof. Twardoch.
Architektka nie wierzy, że deweloperzy sami będą podnosić standard ani że rynek ureguluje jakość mieszkaniówki.
– Jestem zwolenniczką rozwiązań negocjacyjnych, opartych na zaangażowaniu urzędnika lub urzędniczki, którzy mają pod opieką konkretną dzielnicę i osobiście dbają o jakość inwestycji powstających na danym terenie. Taki system działa we Francji, zbliżony w Wielkiej Brytanii. Są także inne modele. W Wiedniu dla każdej inwestycji organizowany jest konkurs „czterech filarów”, w którym oceniane są kwestie ekonomiczne, społeczne, przestrzenne i środowiskowe. Na ich podstawie wydaje się pozwolenia na budowę – tłumaczy prof. Agata Twardoch.
– W Polsce, jak pokazuje przypadek 11-metrowych „mikroapartamentów”, nawet na pozór dobre prawo nie chroni przed patodeweloperką. Przecież zgodnie z nim minimalna wielkość mieszkania to 25 mkw. – podsumowuje.
Na kilka miesięcy
Michał Leszczyński zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię, która, jego zdaniem, podważa sens przyjmowania w tej chwili nowego rozporządzenia.
– Jest to o tyle niezrozumiałe, że ustawa o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2240) wygasza we wrześniu 2024 r. rozporządzenie o warunkach technicznych. Czyli 1 stycznia weszłyby przepisy, które miałyby obowiązywać tylko przez kilka miesięcy – mówi Michał Leszczyński.
Doktor Joanna Barzykowska, adwokat w kancelarii prawnej Graś i Wspólnicy, również uważa, że tak poważna zmiana przepisów wprowadzana tylko na kilka miesięcy nie byłaby dobra dla nikogo.
– Gdyby to rozporządzenie nie weszło w życie, to byłaby dobra informacja dla wszystkich. Jestem przekonana, że świadomość wśród projektantów, a zwłaszcza inwestorów, tego, że przepisy w tym brzmieniu będą obowiązywać tylko przez dziewięć miesięcy, mogłaby spowodować wstrzymanie się ze składaniem wniosków o pozwolenie na budowę. Projekty powstają przez wiele miesięcy i sytuacja, w której nie wiadomo, kiedy uda się złożyć dokumenty i na jakie przepisy się trafi, na pewno nie jest tym, co zachęca do rozpoczynania nowych inwestycji. Lepiej to dobrze przemyśleć, mając też na uwadze wpływ zmian w prawie na ceny mieszkań – podsumowuje dr Barzykowska.©℗
/>
