Przedsiębiorca na żądanie wspólnoty mieszkaniowej powinien oddać użyczoną mu część gruntu

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do mnie o wydanie części gruntu, na której prowadziłem stoisko handlowe (warzywniak). Wcześniej wypowiedziano mi użyczenie, które było na czas określony, tj. do końca 2023 r. Wspólnota uzasadniła to koniecznością wykorzystania wspomnianego gruntu na pojemniki na odpady. Czy jest ryzyko, że będę musiał oddać ten grunt? W umowie nie było zapisów o zwrocie.

Strony – jak wynika z kontekstu pytania czytelnika – wiązała umowa użyczenia, która jednak została rozwiązana przez wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 710 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) użyczający przez umowę użyczenia zobowiązuje się zezwolić biorącemu – przez czas oznaczony lub nieoznaczony – na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jeżeli użyczona rzecz ma wady, wówczas – jak wskazuje art. 711 k.c. – użyczający jest zobowiązany do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach, nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego jednak się nie stosuje, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć.

W kontekście zakończenia stosunku użyczenia warto zwrócić uwagę na dwie regulacje, tj. art. 715 i art. 716 k.c. W pierwszym z nich postanowiono, że jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Z kolei w drugim z wymienionych przepisów wskazano, że jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem, powierza ją innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, wówczas użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. Przepisy te określają więc stany faktyczne związane z rozwiązaniem stosunku użyczenia.

Realne przyczyny

Jedną z przesłanek rozwiązania użyczenia gruntu jest zaistnienie potrzeby dysponowania nieruchomością ze strony użyczającego, co nie występowało w dacie zawierania umowy. W podanym stanie faktycznym wspomnianą potrzebę wspólnota uzasadnia koniecznością wygospodarowania części nieruchomości na poczet umieszczenia na niej pojemników na odpady komunalne. Niewątpliwie przyczyna ta jest realna i konkretna, a ponadto ma prawne uzasadnienie dotyczące wymogów związanych z gospodarowaniem odpadami, które są określone w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Warto choćby zwrócić uwagę na art. 5 ust. 1 pkt 1 tego akt prawnego, z którego wynika, że właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez wyposażenie nieruchomości w worki lub pojemniki przeznaczone do zbierania odpadów komunalnych, utrzymanie tych pojemników w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym oraz utrzymanie w odpowiednim stanie sanitarnym i porządkowym miejsc gromadzenia odpadów – chyba że na mocy uchwały rady gminy, o której mowa w art. 6r ust. 3, obowiązki te w całości lub w części przejmie gmina jako fragment usługi w zakresie odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości w zamian za uiszczoną przez właściciela opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Trzeba wydać nieruchomość

Aby przeanalizować stan faktyczny wskazany przez czytelnika, pomocny może być wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 29 września 2015 r. (sygn. akt II Ca 309/15). W rozpatrywanej sprawie wspólnota mieszkaniowa występowała o wydanie nieruchomości, która była wykorzystywana przez osobę fizyczną na podstawie umowy użyczenia. Co ciekawe, wspólnota również argumentowała powództwo potrzebą zapewnienia miejsca na pojemniki na odpady. Finalnie sąd nakazał wspomnianej osobie wydanie części nieruchomości. Wskazał m.in., że specyfika umowy użyczenia nie może powodować, by dający w użyczenie był pozbawiony możliwości rozwiązania istniejącego stosunku prawnego.

A zatem podsumowując, użyczający może wypowiedzieć umowę użyczenia, zarówno zawartą na czas nieokreślony, jak i na czas określony. Czytelnik, jak wskazuje przedstawiony przez niego stan faktyczny, musi zastosować się do żądania wspólnoty mieszkaniowej, która precyzyjnie podaje przesłankę uzasadniającą wypowiedzenie. W konsekwencji należy wydać część gruntu wspólnocie, w przeciwnym bowiem razie sprawa trafi do sądu, co będzie wiązało się tylko z dodatkowymi kosztami dla przedsiębiorcy. Warto jeszcze dodać, że w ww. treści umowy nie było konieczne ujmowanie zapisów o zwrocie przedmiotu użyczenia, uprawnienia te wynikają bowiem wprost z kodeksu cywilnego. ©℗