Budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy do 70 mkw. można szybko wybudować, a potem szybko zbyć ‒ nawet z rozpoczętą budową. Ale czy można oprzeć na tym biznes? Raczej nie, choć zapewne znajdą się przedsiębiorcy, którzy tego spróbują, podobnie jak przy osiedlach covidowych.
Od 3 stycznia 2021 r. (za sprawą ustawy z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz.U. z 2021 r. poz. 1986; dalej: nowelizacja) można stawiać domy o powierzchni do 70 mkw. zabudowy w uproszczonej procedurze, na podstawie zgłoszenia. [ramka 1] Ale, co istotne, budowa ma być „prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”. A dodatkowo art. 30 ust. 2a pkt 6 prawa budowlanego wymaga złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, że „nieruchomość budowana jest dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”. Wielu potencjalnych inwestorów już pyta, jak to rozumieć. A niektórzy się zastanawiają, czy mimo tej deklaracji można podejść do takich inwestycji biznesowo.
Ramka 1
Zalety nowej drogi dla inwestorów
Artykuł 29 ust. 1a zmienionego nowelizacją prawa budowlanego pozwala na wznoszenie tylko na podstawie zgłoszenia i przy uproszczonych do minimum formalnościach wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ich powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 mkw., a obszar oddziaływania ma mieścić się w całości na działce lub działkach, na których je zaprojektowano. W praktyce powierzchnia całkowita przy dwóch kondygnacjach wynieść może ponad 100 mkw., a ewentualna antresola doda jeszcze 20‒30 mkw. Budowa domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. wymaga zgodności z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Tę ostatnią organ wyda jednak w postępowaniu uproszczonym, będzie miał na to tylko 21 zamiast 90 dni. Stroną postępowania o wydanie warunków zabudowy jest wyłącznie wnioskodawca, a więc sąsiedzi nie będą mieli możliwości, aby zaprotestować przez złożenie odwołania czy skargi do sądu administracyjnego. Już samo to może być zachętą do inwestowania w tym trybie. A dodatkowo jeszcze nie trzeba będzie prowadzić dziennika budowy ani ustanawiać jej kierownika. Ponadto wyłączono możliwość wniesienia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (zazwyczaj powiat) sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia takiej budowy. Nawet gdyby starosta miał podejrzenia, że oświadczenie albo jakikolwiek inny element wniosku nie jest prawdziwy, to właściwie nie może z tym nic zrobić. Inwestycji nie zablokuje, może jedynie złożyć donos do organów ścigania. To oznacza, że do prac będzie można przystąpić od razu po zgłoszeniu i zawiadomieniu nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac.
Ponadto dla potencjalnych inwestorów rząd obiecuje jeszcze jeden bonus ‒ praktycznie bezpłatne projekty takich domów. Jak poinformowała kilka dni temu Dorota Cabańska, prezes Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, do drugiego etapu konkursu wpłynęło 38 takich prac, które jury będzie oceniać do połowy stycznia. ©℗
Uwaga na oświadczenie
Niestety, w ustawie definicji tego określenia brak, ale z enigmatycznych wyjaśnień uzyskanych przez DGP w resorcie technologii i rozwoju wynika, że właściwie żadnych ograniczeń dla inwestorów się nie przewiduje. Eksperci zaś twierdzą, że chodzi o to, żeby ta droga nie była wykorzystywana przez przedsiębiorców. - Oświadczenie to ma bardziej blokować nieuczciwych deweloperów, którzy chcieliby takie inwestycje realizować na masową skalę. Bo wówczas trudno byłoby wytłumaczyć, że ktoś chce postawić kilkanaście domów na własne potrzeby - mówi Agata Legat, radca prawny, partner w kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners. - Gdyby ktoś się takiej inwestycji przyjrzał i uznał, że chodzi o działanie z ukrytym zamiarem odsprzedawania dalej i uczynienia sobie z tego źródła zarobkowania, czyli działalności gospodarczej, to wtedy mamy kwestię odpowiedzialności karnej za złożenie nieprawdziwego oświadczenia - dodaje. Można też zastanawiać się nad skutecznością samego zgłoszenia - skoro na etapie zgłoszenia jasne było, że budowa nie będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, to oznacza, że zastosowano niewłaściwy tryb. W takim wypadku organ nadzoru budowlanego powinien zdaniem mecenas Legat wszcząć postępowanie naprawcze lub wręcz postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.
Pozbyć się można…
A co w sytuacji gdy np. inwestor zmieni pracę, stanie przed koniecznością zmiany miejsca zamieszkania i krótko po wybudowaniu będzie chciał dom sprzedać? Albo zmieni plany życiowe, bo np. się rozwiedzie? Czy grożą mu wtedy jakieś konsekwencje? Część ekspertów przed uchwaleniem przepisów wieściła przypisanie „na wieki” do takiego domu i niemożność swobodnego zbycia. Ale Ministerstwo Rozwoju i Technologii podchodzi do tematu rozsądnie. Wyjaśniło nam, że „inwestor nie będzie ograniczany, dokonując zbycia domu w sytuacji, gdy zmieni się jego sytuacja osobista lub finansowa”. - Odpowiedź resortu wydaje się rozwiewać wątpliwości w tym zakresie - komentuje Michał Czuryło, radca prawny z Konieczny Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych. - Każdą taką sytuację trzeba oceniać indywidualnie i dlatego nie da się z góry wprowadzić jakichś konkretnych zakazów, dlatego odpowiedź ministerstwa jest taka, a nie inna - dodaje prawnik. Natomiast jego zdaniem zawsze dyskusyjne będzie, czy jeśli ktoś buduje taki dom i w krótkim terminie odsprzedaje go lub przeznacza na wynajem, to nie działa w ustalonym z góry zamiarze, żeby jednak przeznaczyć go na cele inne niż osobiste.
…ale jak często?
- W ustawie nie ma przepisu, który wprowadziłby zakaz zbywania domu przez jakiś czas. Nie ma też żadnego przepisu, z którego można wywieść, że ta sprzedaż nie jest możliwa - precyzuje z kolei mec. Legat. A jeżeli tego nie ma, to jej zdaniem można to zrobić. Zwłaszcza że życie może się różnie potoczyć. Pytanie tylko, jak często można będzie to robić, żeby było to zgodne z prawem, a transakcje nie wyglądały podejrzanie. Tu też ścisłych granic nie ma. - Nikt nie zabrania zmieniać mieszkania raz na rok, a nawet częściej. Znam osoby, które przeprowadzały się trzy razy w roku, i mógłbym obronić tezę, że sprzedaż nieruchomości w takiej sytuacji to nie była działalność gospodarcza - twierdzi Michał Czuryło. Uzupełnia, że interpretacje sądów czy urzędów skarbowych w tym zakresie nie są bardzo rygorystyczne. Organy podatkowe dopuszczają częste zmiany miejsc zamieszkania. Ostrzega jednak, że trzeba pilnować, aby przychód ze zbycia mieszkania w całości przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Kolejny dom trzeba wybudować za pieniądze z poprzedniego.
Wynajem dopuszczalny
A skoro można taki dom sprzedać, to czy można go wynajmować: w całości albo np. pojedyncze pokoje? I tu stanowisko prawników jest pozytywne, a tłumaczenie analogiczne jak przy sprzedaży ‒ przecież może się zdarzyć, że ktoś czasowo wyjedzie za granicę lub ktoś z rodziny się wyprowadzi i zdecyduje się wynająć wolny pokój.
- W ocenie, czy wynajem domu po jego wybudowaniu powoduje, że nie może on być uznany za służący zaspokojeniu indywidualnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, przydatna może być linia orzecznicza wykształcona na gruncie przepisów regulujących opodatkowanie przychodów z tytułu najmu podatkiem dochodowym oraz rozstrzygająca spory, kiedy sposób wykonywania najmu posiada znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, np. interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.135.2021.2.DJD - zwraca uwagę mec. Czuryło. Przypomina, że trzeba pamiętać też, iż zmiany dotyczące opodatkowania najmu wprowadzać ma od początku 2023 r. Polski Ład (jednolite objęcie przychodów z najmu ryczałtem).
Interes ryzykowny
Wyobraźmy sobie jeszcze, że ktoś niczym deweloper będzie na podstawie nowych, korzystnych przepisów budował, a potem sprzedawał jeden dom po drugim albo nawet działki z rozpoczętą budową.
- Uproszczenie procedur i oszczędność czasu, z jakim mamy do czynienia przy 70-metrowych domach, zachęca do szukania „modelu biznesowego” pozwalającego na skorzystanie z tych przepisów w istocie na cele prowadzenia działalności gospodarczej, podobnie jak było to przy tzw. domach covidowych - uważa Michał Czuryło. - Nad takim modelem trzeba by się jednak poważnie zastanowić, gdyż łatwo zakwalifikować go jako nadużycie prawa. Bo może to wpadać w definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Może tak być, gdyby ktoś w krótkich odstępach czasu oddawał kolejne domki stojące na jednej działce. Ale jeśli ktoś kolejno kupuje działki w różnych miejscach i przeprowadza się np. co roku, a nawet częściej, to ryzyko widzę już mniejsze. Podobnie w przypadku sprzedaży działki z rozpoczętą budową, o ile byłoby takie zainteresowanie. Myślę, że pojawi się przedsiębiorca, który będzie próbował skorzystać z tych przepisów, tak jak było to z budownictwem covidowym. Teraz toczą się postępowania, czy tak można było, ale jednak znaleźli się chętni - dodaje ekspert. [ramka 2] Ryzyko z tym związane dostrzega także Agata Legat. ©℗
Ramka 2
Ułatwienia na czas pandemii
Mianem covidowych określa się domy budowane na podstawie art. 12 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2095; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2262), który dopuszczał pominięcie przy takiej inwestycji przepisów prawa budowlanego, w sytuacji gdy dom powstaje w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. Niektórzy deweloperzy wykorzystywali tę furtkę do budowy zwykłych osiedli, pomijając cel wyznaczony przez ustawodawcę. ©℗