Nasza spółka dzierżawiła lokal od miasta. Zakończyliśmy umowę i 1 września 2021 r. zdaliśmy lokal oraz oddaliśmy klucze. Ostatnio przyszło od burmistrza wezwanie do zapłaty na kwotę prawie 20 tys. zł za zniszczenia w lokalu. Chodzi o uszkodzenie ścian, oświetlenia oraz rolet. Czy możemy uchylić się od odpowiedzialności, skoro roszczenie przyszło już po zdaniu lokalu?

Z art. 693 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wynika, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a ten zaś zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Zatem niewątpliwym obowiązkiem dzierżawcy nieruchomości jest opłacanie czynszu. W opisanej sytuacji chodzi o opłacanie go na rzecz gminy, która wydzierżawia lokal użytkowy. A jak wynika z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gospodarowanie mieniem komunalnym należy do zadań wójta (lub odpowiednio burmistrza, prezydenta).
Samo zakończenie stosunku dzierżawy nie oznacza jednak, że wydzierżawiający traci możliwość domagania się od dzierżawcy innego typu roszczeń, które wynikają z zakończonego stosunku dzierżawnego. Na uwagę zasługuje, że dzierżawca powinien przestrzegać również wymogu z art. 705 k.c., w którym postanowiono, że „po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy”. W sytuacji zaś, gdy dzierżawca nie dopełni wskazanej powinności, np. dokona zwrotu nieruchomości z uszkodzeniami czy zdewastowanej, to może odpowiadać odszkodowawczo na podstawie art. 471 k.c. Z tej normy wynika zaś, że „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Uszczegółowienie powyższej zasady odpowiedzialności znajdujemy w art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Z nich wynika zaś, że roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że roszczenie o zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym powstaje i staje się wymagalne z chwilą zakończenia stosunku dzierżawy, np. z upływem terminu określonego w umowie albo w wypowiedzeniu, chyba że strony postanowiły inaczej. Stan zwracanej rzeczy ma być niepogorszony, czyli odpowiadać temu, w jakim znajdowała się ona w chwili jej wydania dzierżawcy w wyniku zawartej umowy, chyba że pogorszenie było wynikiem zużycia w następstwie jej prawidłowego używania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 lipca 2020 r., sygn. akt VI ACa 884/19).
W sytuacji opisanej przez czytelnika zwrot nieruchomości nastąpił z 1 września 2021 r., a zatem roszczenie gminy o naprawienie uszkodzeń jest wciąż „aktywne”. Przedawni się po roku, czyli 1 września 2022 r. Warto dodać, że w tym okresie gmina może również – nie uzyskawszy żądanej kwoty – skutecznie wystąpić na drogę sądową przeciw spółce. W opisanych okolicznościach wskazane jest polubowne rozwiązanie sprawy, w tym np. zawarcie ugody, co może spółce oszczędzić dodatkowych kosztów.©℗
Podstawa prawna
• art. 13 ust. 1, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899)
• art. 471, 677, 693, 694 oraz 705 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1509)