23 lipca 2021 r. wchodzi w życie kolejna nowelizacja tzw. ustawy covidowej (dalej: ustawa nowelizująca), która zmienia m.in. dotychczasowe przepisy dotyczące funkcjonowania najemców w galeriach handlowych w okresach ustawowego zamknięcia lokali (tzw. lockdownów). Na ostatniej prostej zostały one zmodyfikowane przez Senat, co wzbudziło wiele kontrowersji i spotkało się ze sprzeciwem środowisk związanych z centrami handlowymi, w tym m.in. Polskiej Rady Centrów Handlowych (dalej: PRCH).
W niniejszym tekście omawiamy te przepisy nowelizacji, które dotyczą najemców wynajmujących lokale w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.
Przymusowa obniżka
Ustawa nowelizująca uchyla dotychczasowy art. 15ze ustawy covidowej. Dla przypomnienia: przepis ten przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, uzależniając to od złożenia wynajmującemu przez najemcę oferty przedłużenia najmu o czas zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W jego miejsce wprowadzono natomiast nowy art. 15ze1, który będzie miał zastosowanie do przyszłych lockdownów. I tak art. 15ze1 ust. 1 ustawy covidowej dotyczy umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów zawartych przed 14 marca 2020 r., na mocy których doszło do oddania do używania powierzchni handlowej w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Przepis ten stanowi, że wysokość świadczeń najemcy należnych wynajmującemu z tytułu umowy najmu zawartej przed 14 marca 2020 r. – tj. przed datą pierwszego lockdownu – ulega obniżeniu do 20 proc. wysokości świadczeń należnych na podstawie umowy przed 14 marca 2020 r. Natomiast w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu – do 50 proc. wysokości świadczeń należnych wynajmującemu na podstawie umowy przed 14 marca 2020 r.
Z powyższego wynika, że w zasadzie wszystkie świadczenia należne wynajmującemu, a więc czynsz, opłata marketingowa (o ile jest płacona) czy też opłaty wnoszone na poczet kosztów wspólnych, ulegają z mocy prawa automatycznemu obniżeniu do – odpowiednio – 20 proc. (w czasie lockdownu), a następnie do 50 proc. (w okresie trzech miesięcy po zakończeniu lockdownu) ich wartości przed 14 marca 2020 r.
Szczególnego podkreślenia wymaga, że chodzi o świadczenia „należne na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 r.”. Punktem odniesienia tej „obniżki” jest zatem wysokość tych świadczeń sprzed okresu lockdownu i nie należałoby tutaj uwzględniać ewentualnych zmian dokonanych przez strony umowy w aneksach w okresie po 14 marca 2020 r. Jednakże należy zwrócić uwagę, że ustawa nowelizująca nie precyzuje, jaki okres sprzed 14 marca 2020 r. strony powinny wziąć pod uwagę przy ustalaniu kwoty bazowej obniżki. Logicznym rozwiązaniem wydaje się jednak odniesienie do stawek czynszu i opłat obliczonych dokładnie na dzień poprzedzający 14 marca 2020 r.
Art. 7 ustawy nowelizującej – możliwe trzy scenariusze
Pierwszy scenariusz – najemca złożył ofertę/oferty na podstawie uchylanego obecnie art. 15ze ustawy covidowej w odniesieniu do jednego lub wszystkich lockdownów objętych tą ustawą (tj. II, III i IV), które zostały przez wynajmującego przyjęte i zaakceptowane.
Wówczas w ciągu 14 dni od daty wejścia w życie ustawy nowelizującej (od 23 lipca 2021 r.) najemca może złożyć wynajmującemu pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli dotyczącego przedłużenia umowy najmu, które zostało złożone w trybie art. 15ze. W praktyce jest to rozwiązanie korzystne dla tych najemców, którzy swoje oferty złożyli w ustawowym terminie. Na skutek złożonego oświadczenia najemcy do przedłużenia umowy finalnie nie dojdzie, a jednocześnie utrzymane zostanie wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, pozwalające na wstrzymanie się na czas lockdownu z płatnością czynszu, jak również innych opłat wynikających z umowy.
Drugi scenariusz – najemca nie złożył oferty na podstawie art. 15ze ustawy covidowej.
W takiej sytuacji, o ile najemca nie zawarł odrębnego porozumienia regulującego płatności w czasie lockdownów, w zakresie minionych lockdownów do najemcy nie stosuje się postanowień art. 7 ustawy nowelizującej. W praktyce znane są przypadki, gdy najemcy nie zawierali żadnych porozumień, nie przedłużali umów i płacili opłaty zgodnie z umowami najmu.
Trzeci scenariusz – najemca złożył ofertę/oferty, które zostały odrzucone przez wynajmującego, a strony w odrębnym porozumieniu ustaliły zasady dotyczące rozliczeń w czasie lockdownów i okresów je poprzedzających czy po nich następujących, a także – ewentualnie – regulujące przedłużenie umowy najmu.
Także w tym przypadku wydaje się trafnym stwierdzenie, że do tych najemców nie będzie się stosował art. 7 ustawy nowelizującej. ©℗
Zawsze można iść do sądu
Jeżeli którakolwiek ze stron umowy uzna, że obniżenie wysokości świadczeń narzucone art. 15ze1 ust. 1 ustawy nowelizującej nie jest uzasadnione, może „żądać oznaczenia przez sąd” wysokości obniżenia świadczeń w okresie lockdownu, zmiany sposobu ich wykonania lub zmiany okresu, w jakim wynajmującemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości. Ujmując to prościej: zarówno wynajmujący, jak i najemca może wystąpić z powództwem do sądu, domagając się zmiany wysokości obniżki (żądając, by była ona większa, jak i mniejsza), a także zmiany zasad jej stosowania. Przy czym z ustawy nowelizującej wprost wynika, że strona kwestionująca wysokość obniżki musiałaby wykazać, że ustawowa jej wartość nie jest uzasadniona na podstawie art. 3571 kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje natomiast możliwość zmiany przez sąd danego świadczenia (np. wysokości czynszu najmu), jeżeli „z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy”. W praktyce oznacza to tyle, że w trakcie procesu strona kwestionująca wysokość ustawowej obniżki czynszu musiałaby wykazać, że obniżka ustawowa nie jest adekwatna do skali zmian stosunków pomiędzy wynajmującym a najemcą, do trudności, z jakimi się borykają, lub do strat, które by ponieśli.
Cofamy czas
Wróćmy jeszcze do dotychczasowego (obecnie już uchylanego) art. 15ze ustawy covidowej. Jak już wspominamy na początku tekstu, przepis ten zwalniał najemców w okresie lockdownu z czynszu w zamian za złożenie wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania lockdownu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta miała być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zakończenia lockdownu, przy czym regulacje te stosowały się do każdego z lockdownów. Wskutek tego, nie chcąc ponosić kosztu czynszu i dodatkowych opłat w czasie lockdownu, niektórzy najemcy przedłużali umowy najmu o okres każdego kolejnego lockdownu plus sześć miesięcy, co w skrajnych przypadkach spowodowało, że umowy przedłużono tym samym nawet o prawie trzy lata (865 dni)!
Po 23 lipca będzie można się z tego wycofać. Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy nowelizującej, jeżeli dany najemca złożył na podstawie dotychczasowych przepisów ofertę przedłużenia umowy najmu (termin złożenia której upływał po 31 grudnia 2020 r.), to ma 14 dni od daty wejścia w życie ustawy nowelizującej na „uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy”.
Mówiąc nieco prościej: ci najemcy, którzy na podstawie dotychczas obowiązującego art. 15ze złożyli oświadczenia prowadzące do przedłużenia umów (przy czym dotyczy to tylko tych oświadczeń, dla których termin upływał po 31 grudnia 2020 r.), obecnie mogą się z nich wycofać. Oświadczenie najemcy powinno zostać złożone wynajmującemu na piśmie, ale co istotne, uchylenie się przez najemcę od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w ofercie nie obejmuje:
  • wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu (ponieważ wygasły one na skutek oferty złożonej w trybie art. 15ze ustawy covidowej). A to oznacza, że za ten okres lockdownów, których oferta dotyczy, nie ma obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat;
  • przedłużenia umowy najmu o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli najemcy.
Uwaga! Możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczeń nie dotyczy I lockdownu (14 marca – 3 maja 2020 r.) oraz przedłużenia umowy na podstawie oferty dotyczącej tego okresu. Stosuje się ją do:
  • II lockdownu (7 listopada – 27 listopada 2020 r.),
  • III lockdownu (28 grudnia 2020 r. – 31 stycznia 2021 r.) oraz
  • IV lockdownu (13 marca 2021 r. – 3 maja 2021 r.),
gdyż w ich przypadku ustawowy, trzymiesięczny termin na złożenie ofert upływał po 31 grudnia 2020 r.
Należy jednocześnie zastrzec, że w praktyce nie jest możliwe uchylenie się od skutków takiego oświadczenia, które niejako zostało już „skonsumowane”. Chodzi np. o przypadki, w których umowa wygasała 31 grudnia 2020 r. i na mocy oferty najemcy złożonej po II lockdownie dotyczącej tego okresu umowa została przedłużona o sześć miesięcy plus okres trwania II lockdownu. W takiej sytuacji przedłużona umowa wygasła, zanim powstała możliwość złożenia oświadczenia najemcy, i z tego powodu nie może się on już uchylić od skutków prawnych takiej „zakończonej” umowy. ©℗
Kontynuujemy cykl poświęcony noweli ustawy o COVID-19, czyli ustawie z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1192). Wskazujemy w nim m.in., jakie zmiany w dotychczasowych przepisach o pomocy dla poszkodowanych przedsiębiorców wprowadzają przepisy zmieniające oraz wyjaśniamy wątpliwości interpretacyjne z nimi związane. Dotychczas w ramach cyklu ukazał się tekst:
Starosta może umorzyć nienależnie pobraną pożyczkę lub rozłożyć ją na raty” – dodatek Firma i Prawo nr 133 z 13 lipca 2021 r.
Podstawa prawna
• ustawa z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1192).
• ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1842; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1192)