To, kto będzie sprawował nadzór nad REIT-ami, czyli funduszami inwestującymi w nieruchomości na wynajem, oraz ich forma prawna to bardzo istotne kwestie do rozstrzygnięcia w pracach nad ustawą w tej sprawie.
– Określenie formy prawnej podmiotów działających jako REIT jest kluczowe i od przesądzenia tej kwestii zależeć będą dalsze regulacje ustawy – zaznacza w odpowiedzi dla nas Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, które jest wiodące w pracach nad nowym prawem. Przyznaje, że wiele podmiotów i organizacji przedsiębiorców opowiada się za formą spółki publicznej, jednak decyzję w tej sprawie, a także w kwestii tego, jaka instytucja powinna sprawować nadzór nad REIT-ami, podejmie zespół powołany do opracowania projektu ustawy. W zespole znajdą się m.in. przedstawiciele Ministerstwa Finansów, Komisji Nadzoru Finansowego czy Giełdy Papierów Wartościowych.
Wiceminister rozwoju Anna Kornecka, która odpowiada za prace w tej sprawie, przypomina, że zespół został już powołany. – Czekamy na wskazanie jego członków przez poszczególne resorty. Będzie mu przewodniczył przedstawiciel MRPiT. Chcielibyśmy, aby pierwsze posiedzenie zespołu odbyło się jeszcze przed wakacjami – mówi. Jak dodaje, ambicją resortu jest przygotowanie projektu do końca tego roku. Według niej od wielu miesięcy ministerstwo bardzo intensywnie pracuje już nad koncepcją tych regulacji.
KNF i GPW mają swoją wizję
Według stanowiska Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego przekazanego nam przez jego rzecznika Jacka Barszczewskiego organ ten poprze propozycję dotyczącą REIT-ów, jeżeli w projekcie przepisów jednym z kryteriów uzyskania statusu REIT będzie konieczność dopuszczenia akcji do obrotu na rynek regulowany (spółka publiczna).
– Status spółki publicznej wiąże się z obowiązkami raportowymi i określonym reżimem informacyjnym, co umożliwia pozyskanie przez inwestorów niezbędnych informacji o jej działalności przed podjęciem decyzji inwestycyjnej – wyjaśnia UKNF. W takim przypadku, wskazuje, nadzór KNF obejmowałby nadzór nad sprawozdawczością i polityką informacyjną spółki, w zakresie informacji poufnych, raportów bieżących i okresowych.
Jak dodaje, jednocześnie „wehikuły” typu REIT korzystają co do zasady (jest to rozwiązanie powszechnie przyjęte na rynkach kapitałowych) z ulg podatkowych związanych z długoterminowymi inwestycjami na rynku nieruchomości. Ulgi podatkowe warunkowane są prowadzeniem działalności z zachowaniem określonych zasad specyficznej działalności gospodarczej, które powinny być weryfikowane i nadzorowane przez aparat kontroli skarbowej.
O to, jaka instytucja powinna sprawować nadzór nad REIT-ami oraz czy powinny one mieć status spółek publicznych, zapytaliśmy też resort finansów. Jednak, według MF, jest za wcześnie, by móc odpowiedzieć na takie pytania.
Swoją wizję ma natomiast Giełda Papierów Wartościowych. – Podobnie jak wszystkie spółki notowane na głównym rynku GPW, REIT-y, jako instrument finansowy, w który mogą wchodzić inwestorzy indywidualni, powinny być nadzorowane przez KNF oraz powinny spełniać warunki Regulaminu GPW w zakresie dopuszczenia do notowań – odpowiada nam Piotr Borowski, członek zarządu GPW. Jak dodaje, polskie REIT-y powinny być jak najbardziej wystandaryzowane i przypominać w swojej konstrukcji biznesowej, prawnej i podatkowej ich odpowiedniki na innych rynkach Unii Europejskiej, tak aby inwestorzy krajowi i zagraniczni nie mieli wątpliwości, w co inwestują.
Zaznacza też, że GPW bardzo liczy na wprowadzenie REIT-ów na polski rynek kapitałowy, ponieważ uważa, że będą one istotnym elementem wzbogacającym wachlarz instrumentów finansowych dla polskich inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych i przyczynią się do dalszego dynamicznego rozwoju naszej gospodarki.
Lewiatan też chce formy spółki publicznej
Z opinią UKNF na temat prawnej formy REIT-ów zgadza się Adrian Zwoliński, ekspert departamentu prawa gospodarczego Konfederacji Lewiatan. – Analiza możliwych form prawnych REIT-ów wskazuje, że najlepsza będzie spółka akcyjna z wymogiem notowania na GPW, czyli spółka publiczna – mówi DGP. W jego ocenie ta forma najlepiej zapewni z jednej strony transparentność i bezpieczeństwo, a z drugiej – elastyczność i dostępność dla inwestora.
W jego ocenie nadzór nad REIT-ami powinna sprawować KNF, czy w kwestii obowiązków informacyjnych, czy też spełniania warunków uzyskania statusu REIT-u oraz warunków kompetencyjnych członków zarządu spółki, które powinny zostać jasno wskazane w ustawie.
Konfederacja Lewiatan mocno angażuje się w opracowanie polskich regulacji dotyczących REIT-ów. Przekazała nam swoją opinię na temat ich formy prawnej. Jak w niej wykazano, spółka publiczna jest w tym przypadku najlepszą z dostępnych opcji. Wśród przykładowych zalet Lewiatan wymienia m.in. bardziej przystępną oraz nieobarczoną wysokim progiem wejścia formę inwestowania dla inwestora indywidualnego oraz, z drugiej strony, przystępną formę pozyskania kapitału przez REIT-y. A także większą płynność obrotu akcjami w oparciu na regulacjach dotyczących obrotu giełdowego w porównaniu do innych instrumentów (np. certyfikaty funduszy inwestycyjnych, podlegające wykupom w wyłącznie w określonym czasie, np. raz na kwartał). Jak również większą transparentność wynikającą z obowiązków informacyjnych spółki publicznej. Czy wreszcie dostęp dla inwestora do instrumentów nadzoru właścicielskiego przewidzianych w kodeksie spółek handlowych.
Za nieadekwatną formę dla REIT-ów Lewiatan uznaje natomiast fundusz inwestycyjny.
Kwestia bezpieczeństwa
Zdaniem UKNF bezsprzeczną zaletą tego typu wehikułów jest możliwość korzystania z dostępu do inwestycji na rynku nieruchomości w sposób zdywersyfikowany. – Dzięki temu, zamiast inwestycji w pojedynczy lokal, można lokować kapitał w akcje spółki inwestującej w portfel nieruchomości, który jest zarządzany przez profesjonalistów, co zmniejsza jej ryzyko – tłumaczy. Przekonuje też, że płynność akcji na giełdzie jest lepsza niż nieruchomości, a rynek regulowany efektywniej wycenia aktywa. Co więcej, inwestorzy indywidualni otrzymują możliwość alokacji oszczędności w inne sektory rynku nieruchomości – infrastruktury, komercyjne, np. rozwijające się tzw. data center, czy logistyki, a także nieruchomości biurowych.
– Tak więc taki sposób inwestycji jest bardziej uporządkowany i transparentny, co znajduje potwierdzenie na rozwiniętych rynkach zagranicznych, gdzie w takie wehikuły inwestują też firmy ubezpieczeniowe czy fundusze emerytalne – uważa UKNF.
Akcentuje też stabilizujący wpływ REIT-ów na rynek nieruchomości. Jak wskazuje, obecna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych wynika głównie z dwóch przyczyn: niskich stóp procentowych oraz sytuacji w budownictwie, czyli deficytu w podaży odpowiednich gruntów dla budownictwa mieszkaniowego oraz trudności na rynku surowców i rynku pracy.
– Mamy więc do czynienia z boomem na rynku kredytów hipotecznych oraz – na co zwraca obecnie uwagę UKNF – z koniecznością odpowiedzialnego podejmowania decyzji przez kredytobiorców w kontekście ryzyka wzrostu stóp procentowych – podkreśla urząd. Z drugiej strony, dodaje, mamy ograniczoną strukturalnie podaż mieszkań. Środki z kredytów i lokat bankowych są lokowane na rynku nieruchomości mieszkaniowych, stawiając w bardzo trudniej sytuacji młode osoby, które nie mają możliwości nabycia mieszkań na swoje potrzeby z uwagi na wzrost cen. – Wydaje się więc, że REIT-y mogą wpłynąć stabilizująco na stronę popytową – konkluduje UKNF.
Z kolei Anna Kornecka podkreśla: – Musimy przeciwdziałać zjawiskom zorganizowanego wykupowania nieruchomości w Polsce przez zagraniczne firmy, co przyczynia się do m.in. rosnących cen nieruchomości. A także inwestowaniu przez Polaków zgromadzonych oszczędności w niepewne i pozbawione kontroli przedsięwzięcia typu condohotele, czyli apartamenty inwestycyjne.
Jak dodaje wiceminister, aby umożliwić polskim drobnym inwestorom inwestowanie w przejrzyste i kontrolowane spółki, które będą kupowały mieszkania czy nieruchomości komercyjne, konieczna jest regulacja tego sektora w naszym kraju i stworzenie warunków rozwoju dla funduszy z polskim kapitałem. REIT-y, przekonuje, to właśnie odpowiedź na te potrzeby.
opinia
REIT-y cywilizują rynek nieruchomości na wynajem
Bartosz Kazimierczuk prezes Tower Investments, notowanej na GPW spółki, która ma w planach powołanie funduszu opartego na REIT
Wprowadzenie instytucji REIT-ów do polskiego prawa jest bardzo pożądane. REIT-y cywilizują i porządkują rynek nieruchomości na wynajem. Jednocześnie są dobrą alternatywą dla lokat bankowych, akcji czy obligacji.
Nasze analizy rynku pokazują, że najpopularniejszymi obiektami inwestycji REIT-ów są biurowce czy centra handlowe. Widzimy potencjał w akumulacji tych lokalizacji, które przeznaczone będą na powierzchnie handlowo-usługowe.
REIT działa dobrze wtedy, gdy ma bezpieczne i stałe przychody z czynszów oraz potencjalny wzrost wartości. Przykładowo nieruchomości dla operatorów sieci spożywczych, gdzie umowy najmu zawierane są na 10–15 lat, są idealne do zbudowania portfela.
Aby skutecznie nadzorować podmioty, które mają w portfelu nieruchomości na wynajem oraz pozyskiwanie środków na finansowanie takiej działalności (często od indywidualnych inwestorów bez odpowiedniej wiedzy fachowej), niezbędna jest wiedza z zakresu wyceny nieruchomości, oceny jakości umów najmu, kondycji finansowej najemców i wielu uwarunkowań związanych bezpośrednio z przedmiotową nieruchomością. Nie znam takiej instytucji publicznej, która obecnie łączy wszystkie wspomniane kompetencje. Wydaje mi się zatem, że powinna to być międzyresortowa komisja, która obejmie kontrolą nowo powstające REIT-y. Ważne jest, aby jakość i zaufanie do tego modelu od początku były na odpowiednim poziomie.