W miniony czwartek Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Oprócz wsparcia branży turystycznej (przedłużenie ważności voucherów do dwóch lat), reguluje ona też kwestię czynszów w galeriach handlowych, przyznając najemcom bonifikaty.
Nowelizacja wprowadza m.in. art. 15ze1, który uprawnia najemców do 80-proc. bonifikat za czas lockdownu i 50-proc. w trzy miesiące po jego zniesieniu. Zastępuje on dotychczasowy, kontrowersyjny art. 15ze, który w okresie lockdownu zwalnia najemców z czynszu w galeriach w zamian za przedłużenie umowy najmu. Zawiera też nowy krytykowany art. 7. Zgodnie z nim najemca, który na podstawie dotychczasowych przepisów złożył już wiążącą ofertę chęci przedłużenia umowy, ma 14 dni, by wycofać się z niej i skorzystać ze zmienionych regulacji.
Cała nadzieja w Senacie?
Jak przypomina Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych, zgodnie z deklaracjami Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, które padły podczas posiedzenia sejmowej komisji polityki społecznej i rodziny, wprowadzane regulacje mają dotyczyć potencjalnych, przyszłych obostrzeń epidemicznych.
Prawnicy mają jednak inną optykę. – Jeśli chodzi o art. 7, oznacza on ewidentne działanie prawa wstecz. Wprowadza bowiem możliwość złożenia oświadczenia o anulowaniu złożonej w przeszłości oferty. A nie da się cofnąć oferty, która została skonsumowana, czyli doszło do jej przyjęcia, a w konsekwencji zawarcia umowy – mówi DGP prof. Michał Romanowski, cywilista z Uniwersytetu Warszawskiego, partner w kancelarii Romanowski i Wspólnicy. Jak dodaje, artykuł ten można interpretować również jako żądanie stosowania bonifikat – przewidzianych w art. 15ze1 – w stosunku do przeszłych lockdownów. – To przykłady ewidentnego działania prawa wstecz, sprzecznego z elementarnymi zasadami konstytucji. Z pewnością przepis ten będzie powodować spory prawne – podkreśla.
Krytycznie artykuł ten ocenia też prof. Tomasz Sójka z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. – Artykuł 7 – w obecnym kształcie – jest dość niefortunnie sformułowany – uważa.
Jego zdaniem najlepszym wyjściem byłoby poprawienie konstrukcji art. 7 w Senacie. – Powinien on zakładać nie tyle cofanie oferty – co nie przystaje do ogólnych standardów prawa cywilnego, w sytuacji gdy ta oferta najczęściej została już przyjęta – ile raczej uchylenie się od skutków oświadczenia woli – wskazuje. W ocenie prof. Sójki być może warto byłoby też zastanowić się nad doprecyzowaniem tego, by art. 15ze1 obowiązywał na przyszłość, gdyby doszło do kolejnych lockdownów. W takim wypadku, zaznacza, trzeba byłoby jednak wskazać, że w stosunku do stanów faktycznych, które już miały miejsce, znajduje zastosowanie obecnie obowiązujący art. 15ze, jednak z zastrzeżeniem, że przedłużenie okresu najmu opiewa łącznie na okresy lockdownów plus jednorazowo sześć miesięcy.
Według Zofii Morbiato, dyrektor generalnej Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług, teraz galerie próbują wymuszać na najemcach przedłużenie o okres zamknięcia i dodatkowe sześć miesięcy za każdy lockdown. – Mamy nadzieję, że senatorowie nie ulegną naciskom i manipulacjom galerii, które przedstawiają się jako ofiary pandemii, a w rzeczywistości cały czas osiągają wysokie zyski. Kluczowe jest, by nowe regulacje umożliwiły modyfikację umów pomiędzy najemcami i centrami handlowymi bez konieczności każdorazowego przedłużania ich o okres lockdownu powiększony o dodatkowe sześć miesięcy – mówi DGP.
Najemcy chwalą bonifikaty, galerie ich nie chcą
Czy przepisy dotyczące bonifikat są słuszne? Od początku prac legislacyjnych w tej sprawie spór o to toczą przedstawiciele najemców i centrów handlowych.
Zdaniem prof. Sójki ingerencja prawodawcy w treść stosunków gospodarczych pomiędzy najemcami a galeriami wydaje się wskazana, by uniknąć powtórki sytuacji podobnej do tej, z jaką mamy do czynienia w przypadku frankowiczów, czyli masowymi procesami sądowymi. – Oszczędzi to kosztów wymiarowi sprawiedliwości, udręki dla najemców zmuszonych dochodzić swoich praw przed sądami – np. na podstawie art. 3571 k.c., czyli tzw. klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków – i niepewności biznesowej m.in. z punktu widzenia galerii handlowych i banków – wymienia.
Również prof. Romanowski uważa, że uchwalone rozwiązania dotyczące czynszów w galeriach handlowych są kompromisem między interesem najemców i centrów handlowych. Jak mówi, trafnie zakładają one, że galerie są dużo silniejsze od najemców. Zarówno pod względem majątku, jak i dostępu do obsługi prawnej.
– Cieszymy się, że rząd dostrzegł problem nierównowagi w relacjach między galeriami handlowymi, za którymi stoją duże międzynarodowe fundusze inwestycyjne, a najemcami. Liczymy na jak najszybsze przeprowadzenie procesu legislacyjnego i wejście ustawy w życie – mówi Zofia Morbiato.
Natomiast Krzysztof Poznański uważa, że zarówno całkowite zwolnienie z czynszów (usunięty nowelizacją art. 15ze), jak i nowe przepisy stoją w sprzeczności z konstytucją, umowami międzynarodowymi i ustawodawstwem Unii Europejskiej. Argumentuje, że wynajmujący zostali jednostronnie obciążeni kosztami pomocy dla najemców. Jednocześnie wykluczono ich z tarczy PFR i pozbawiono innych form wsparcia.
Skarga do Brukseli
– W związku z poważnymi naruszeniami prawa przez organy państwowe, dyskryminacją i nierównym traktowaniem przedsiębiorstw, właściciele i zarządcy centrów handlowych powiadomią Komisję Europejskiej o udzieleniu przez polski rząd nienotyfikowanej pomocy publicznej. Wynajmujący będą także dochodzić roszczeń od Skarbu Państwa – zapowiada Krzysztof Poznański.
Jak zaznacza, branża ma opinie prawne, że art. 15ze i nowy 15ze1 stanowią niedozwoloną pomoc publiczną. – Rząd w drodze ustawy przejmuje kontrolę nad przychodami wynajmujących i włącza je do zasobu państwowego, angażując się w redystrybucję środków pieniężnych podmiotów prywatnych między nimi, naruszając art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu UE – wskazuje Poznański.
Dodaje, że ustawodawca gwarantuje pomoc tylko najemcom, którzy prowadzą działalność w galeriach powyżej 2000 mkw. – Najemcy obiektów zlokalizowanych w ciągach ulic i centrach handlowych o powierzchni poniżej 2000 mkw. zostali całkowicie wyłączeni z tych przepisów – argumentuje. Poza tym, kontynuuje, w przypadku przyszłego lockdownu obniżki czynszu będą przysługiwać wszystkim najemcom, niezależnie od ich sytuacji finansowej.
Według niego analizy prawne, którymi dysponuje PRCH, wskazują, że sankcją za nienotyfikowanie pomocy publicznej jest obowiązek zwrotu pomocy bezpośrednio przez podmioty uposażone oraz zakaz udzielania jakiejkolwiek pomocy publicznej do czasu zwrotu tej udzielonej niezgodnie z prawem i wieloma innymi konsekwencjami o poważnych skutkach dla budżetu państwa.
– Nie ma przesłanek do tej skargi – komentuje prof. Romanowski, pytany o zapowiedź zawiadomienia Brukseli przez PRCH. Jak dodaje, nie dostrzega, na czym miałoby tu polegać zakłócenie wolnej konkurencji. Zwraca uwagę, że galerie handlowe i ich najemcy nie są dla siebie konkurentami, lecz kontrahentami – współpracują ze sobą. – W przypadku tych przepisów mamy do czynienia z rozłożeniem na obie strony skutków związanych z pandemią. Towarzyszy temu możliwość zaskarżenia obniżonej opłaty do sądu. Jest to więc zarzut całkowicie chybiony – puentuje.
Podobnie uważa prof. Sójka. – Zapowiedzi centrów handlowych dotyczące skargi do Brukseli na niedozwoloną pomoc publiczną dla najemców wydają się nie mieć mocnych podstaw – mówi. Jego zdaniem w tych regulacjach nie ma przysporzenia ze środków publicznych na rzecz najemców. – Trudno jako pomoc publiczną traktować każdą merytoryczną regulację dotyczącą sposobu prowadzenia działalności gospodarczej, która jest potencjalnie korzystna dla jednej strony, a niekorzystna dla drugiej. Można oceniać to pozytywnie bądź negatywnie, ale nie jest to pomoc publiczna. Poza tym stary art. 15ze i nowy art. 15ze1 dążą do pewnego wyważenia interesów wynajmujących i najemców w obliczu lockdownów – podkreśla. ©℗
Etap legislacyjny
Ustawa przyjęta przez Sejm