Podstawowy zarzut wobec projektu rozporządzenia w sprawie wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia (MDS), dotyczy braku jasnego wskazania, kto jest jego adresatem oraz braku wyraźnego podziału na wymagania stawiane budynkom istniejącym i projektowanym. Przepisy te będą bowiem dotyczyć projektantów, inwestorów, zarządców nieruchomości i organów ochrony ludności.

„Niestety, obecny sposób redakcji przepisów rozporządzenia nie pozwala na rozróżnienie, które z obowiązków dotyczą poszczególnych grup adresatów norm” - pisze w opinii do projektu Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dopiero w czasie zagrożenia, a nie przy budowie?

O chaosie prawnym mówi też dr Piotr Pałka, radca prawny obsługujący spółdzielnie mieszkaniowe.

- Analizując projekt tego rozporządzenia, powinniśmy sięgnąć do ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. z 2024 r., poz. 1907), której art. 102 mówi, że w przypadku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub w czasie wojny, jeżeli liczba schronów i ukryć jest niewystarczająca dla zapewnienia ochrony ludności, wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub wojewoda organizują miejsca doraźnego schronienia. Z tego przepisu jasno wynika, że teraz, w czasie pokoju, MDS nie organizujemy. Tylko czy na pewno tego chciał ustawodawca? – zastanawia się dr Pałka.

Dalej przepis mówi, że zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia następuje w drodze nakazu przystosowania pomieszczeń budynków czy garaży podziemnych.

- Zorganizowanie takiego miejsca, jak i jego wykonanie, wymaga czasu i trudno chyba sobie wyobrazić, że w sytuacji wojny zarządca czy spółdzielnia będzie na szybko organizować MDS. Ten przepis rozwiewa tylko jedną wątpliwość, a mianowicie, że rozporządzenie określające warunki techniczne, jakie mają spełniać MDS, dotyczy tak budynków projektowanych, jak i istniejących. Niestety, zaraz pojawia nam się kolejne pytanie – dodaje Piotr Pałka.

Chodzi o art. 94 ustawy, który mówi, że kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Ekspert stawia pytanie, kiedy i od kogo inwestor czy projektant dowie się, czy w budynku, który zaczyna projektować, przewidziano budowlę ochronną.

- Deweloper, spółdzielnia czy TBS musi być prawnie chroniony i wiedzieć, do którego momentu wójt, burmistrz, prezydent może mu w drodze decyzji administracyjnej nakazać wykonanie schronu lub MDS. Ani ustawa, ani rozporządzenie nie poruszają tego zagadnienia, a rozstrzygnięcie tej wątpliwości jest kluczowe z punktu widzenia procesu inwestycyjnego – podsumowuje dr Pałka.

Poza uwagami ogólnymi, PZFD na kilkunastu stronach zamieścił uwagi do szczegółowych wymagań technicznych. Część z nich, zdaniem deweloperów, kłóci się z prawem budowlanym czy ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130). A niektóre czynią realizację inwestycji niemożliwą, bo projekt nie przewiduje rozwiązania zamiennego. Chodzi na przykład o obowiązek zlokalizowania wyjść ewakuacyjnych poza strefą zgruzowania.

„Przy budynku 25 m usytuowanym w odległości 5 m od granicy działki, strefa zgruzowania będzie wynosiła ponad 8 metrów, czyli również poza granicami działki. W jaki sposób projektować te rozwiązania w budynkach w strefie śródmiejskiej, stykających się ślepymi ścianami?” - czytamy w stanowisku PZFD.

Kto za co płaci w miejscach doraźnego schronienia?

Rozstrzygnięcie, kto i za co odpowiada, jest też kluczowe z punktu widzenia kosztów. Dobrze ilustruje to przykład podpór tymczasowych. MSWiA, nie chcąc zaburzać na co dzień funkcjonalności garaży podziemnych, dopuszcza zastosowanie w nich podpór tymczasowych.

- Projektant ma zapewnić możliwość ich montażu. One powinny być złożone w garażu, a w razie zagrożenia zamontowane. Dzięki temu w normalnych warunkach nie będą zabierać miejsca i ograniczać liczby miejsc postojowych – wyjaśnia wiceminister MSWiA, Wiesław Leśniakiewicz.

Deweloperzy zwracają uwagę, że przepis nie określa jednak, na kim spoczywa obowiązek zapewnienia podpór oraz miejsc ich przechowywania. Nie wiadomo nawet, kto miałby zapewnić instrukcję montażu? A to, jak ostrzega PZFD, jest skomplikowany proces.

- Wspólnoty nie mają wolnych środków, z których pokryją koszt takiego montażu i w ogóle zorganizowania miejsca doraźnego schronienia, jeśli dostaną taki nakaz. To by musiało oznaczać wzrost opłat dla członków wspólnot. Dlatego dla nas kluczowe jest zapewnienie finansowania – mówi Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, skupiającej zarządców.

Deweloperzy też liczą koszty i ich zwiększenie szacują na 20-30 proc. tylko w zakresie wymagań konstrukcyjnych.

- W mojej ocenie konieczne jest na obecnym etapie przedstawienie zasad finansowania przez państwo zadań z zakresu obrony cywilnej w części dotyczącej miejsc doraźnego schronienia. Wiedza na temat możliwości uzyskania finansowania dla realizacji inwestycji, jak również jej wyposażenia na etapie użytkowania, jest kluczowa dla zapewnienia efektywnego wdrażania nowych regulacji – ocenia dyr. Bartosz Guss.

Deweloperzy proponują okrągły stół

Franciszek Wołoch, wiceprezes Stowarzyszenia Instytut Budownictwa Ochronnego, widzi jednak postęp w stosunku do pierwszej wersji i uwzględnienie zgłoszonych wcześniej uwag.

- Chociażby o odporności na zagruzowanie. Widać, że MSWiA jest otwarte na uwagi. Natomiast z drugiej strony rozumiem uwagi deweloperów, bo ten projekt rzeczywiście nie uwzględnia tak, jak powinien, logiki procesu budowlanego – mówi prezes Wołoch.

- Jesteśmy otwarci na uwagi. Chcemy to rozporządzenie przygotować we współpracy ze wszystkimi zainteresowanymi. Te konsultacje prowadzimy po to, by doprecyzować i dopracować projekt. Będziemy rozwiewać wątpliwości. Ta problematyka nie jest łatwa do uregulowania – odpowiada wiceminister Wiesław Leśniakiewicz.

- Ponawiam propozycję zorganizowania zespołu roboczego w celu bieżącej dyskusji interesariuszy, również samorządowców, projektantów, zarządców nieruchomości, na temat sposobu wdrożenia przepisów ustawy oraz rozporządzenia – apeluje z kolei dyr. Guss.

Etap legislacyjny:

Projekt w trakcie ponownych konsultacji publicznych