.W opinii przedsiębiorców przepisy regulujące obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce są restrykcyjne i skomplikowane, co wpływa na swobodę gospodarczą. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 423; dalej: ustawa) ziemia rolna może być nabywana przede wszystkim przez rolników.

„Osoby i podmioty spoza tej grupy mogą nabyć ziemię rolną tylko w wyjątkowych przypadkach, co wymaga zgody KOWR. To ograniczenie w znacznym stopniu utrudnia obrót gruntami i ogranicza konkurencję na rynku” – pisze Lewiatan, domagając się uproszczenia przepisów, zwłaszcza jeśli chodzi o małe działki położone w pobliżu terenów zurbanizowanych.

Ziemia rolna do 1 ha

Postulaty sprowadzają się do trzech kwestii. Pierwsza dotyczy art. 2b ust. 1 i ust. 2 ustawy, z którego wynika, że zbycie nieruchomości rolnej przed upływem pięciu lat od nabycia wymaga wystąpienia z wnioskiem o zgodę do dyrektora generalnego KOWR. I chociaż od 2019 r. ustawa pozwala nabyć ziemię rolną do 1 ha bez konieczności uzyskania zgody KOWR-u, to w praktyce jest to problematyczne ze względu na interpretację przepisów. Przedsiębiorcy apelują o ich doprecyzowanie, aby jednoznacznie wynikał z nich brak konieczności wnioskowania o zgodę, gdy powierzchnia posiadanych nieruchomości rolnych nie przekracza 1 ha.

Drugi postulat wskazuje na problemy, jakie wywołuje stosowanie ustawy w ramach jednej grupy kapitałowej. „Dobrym rozwiązaniem byłyby zmiany legislacyjne prowadzące do braku zastosowania obowiązków wynikających z ustawy, gdy do transakcji lub reorganizacji (np. przekształcenia) dochodzi w ramach jednej grupy kapitałowej” – apelują przedsiębiorcy. Trzeci postulat dotyczy umożliwienia inwestorom dzierżawy gruntów KOWR na potrzeby energetyki wiatrowej.

KOWR pracuje nad zmianą

DGP zapytał KOWR, co sądzi o tych postulatach. W przesłanej odpowiedzi czytamy, że dyrektor generalny powołał zespół, który pracuje od kilku miesięcy nad propozycjami zmian w ustawie.

„Zwłaszcza w kontekście zidentyfikowanych ograniczeń oraz oczekiwań względem obecnego brzmienia ustawy (…) zespół będzie chciał pochylić się nad zgłoszonymi przez Konfederację Lewiatan propozycjami zmian, mając jednak na uwadze to, iż grunty rolne traktować należy jako niepomnażalne dobro publiczne i jako takie powinny być poddane szczególnym regulacjom prawnym” – wskazano w odpowiedzi.

Adwokat, dr Bartosz Stelmach z kancelarii Stelach, Krawczyk, Romanow ocenia, że liczba nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz układ ograniczeń w jej obrocie w połączeniu z często niejednoznacznymi wyjątkami oraz wyłączeniami sprawiają, że zawarte w niej rozwiązania, które miały uprościć obrót gruntami rolnymi, są niedoskonałe.

– Urbanizacja wsi oraz coraz większa rola gospodarstw wielkoobszarowych przekonują, że ograniczenia obrotu gruntami rolnymi o powierzchni 0,3–1,0 ha są nieracjonalne. Podobnie należy ocenić współczesne restrykcje w odniesieniu do ziem o klasie bonitacyjnej gorszej niż III. Reforma ustawy powinna prowadzić do radykalnego zawężenia przypadków, w których występują ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi, oraz do zmniejszenia liczby nieprzejrzystych wyjątków od tej zasady – mówi dr Bartosz Stelmach.

Z kolei adwokat Bartłomiej Dębski, senior counsel w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak, jest bardziej ostrożny. Uważa, że proponowana przez Konfederację Lewiatan zmiana zmierza w pożądanym kierunku, ale potrzeba dużej rozwagi przy formułowaniu nowych przepisów. Zdjęcie pewnych ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi nie może, jego zdaniem, odbywać się bez uwzględnienia celów ustawy. Przy czym w jego ocenie propozycja doprecyzowania, że nie ma konieczności wnioskowania o zgodę KOWR w sytuacji, gdy powierzchnia danej nieruchomości rolnej nie przekracza 1 ha, zmierza we właściwym kierunku.

– Zasadne byłoby jednak odwołanie się nie do powierzchni nieruchomości rolnej, a do powierzchni użytków rolnych wchodzących w jej skład. Wprowadzenie takiego poluzowania przepisów ustawy wymagałoby jednocześnie wprowadzenia jednoznacznego zakazu, który w praktyce funkcjonuje, ale nie jest wystarczająco uregulowany, sztucznego dzielenia transakcji między tymi samymi podmiotami na kilka osobnych umów. Takie próby obejścia prawa powinny być eliminowane – uważa mec. Dębski. ©℗