Przewiduje to projekt kolejnej nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi, zwanej specustawą powodziową. Obowiązujące przepisy gwarantują bezzwrotną pomoc dla właścicieli budynków jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych uszkodzonych w wyniku klęski żywiołowej. Wsparcie zapewniono też gminom na remont budynków komunalnych i spółdzielczych, ale w przypadku tych ostatnich obwarowano je warunkami, które wykluczyły wiele z nich z uzyskania pomocy.

O porównywalną do tej, którą dostają gminy, pomoc państwa na odbudowę i remonty części wspólnej budynków wielorodzinnych, zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty i towarzystwa budownictwa społecznego, apeluje od jesieni zeszłego roku Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. W powodzi ucierpiały przede wszystkim piwnice czy budynki parterowe, w których są zlokalizowane kotłownie, instalacje techniczne czy infrastruktura wokół budynków. Koszty remontu i zakupu nowych urządzeń są liczone w milionach złotych, których zarządcy budynków nie mają. Nie mogą też pozyskać ich z podniesienia opłat na fundusz remontowy od mieszkańców, którzy sami są poszkodowani przez powódź.

W procedowanej obecnie nowelizacji projektodawca przewiduje możliwość skorzystania z premii powodziowej dla spółdzielni, TBS-ów, wspólnot i gmin.

- To jest realizacja naszego postulatu, ale nie rozumiem, dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe mają mieć niższą premię powodziową niż gminy, i to aż o 20 proc. Nie rozumiem, skąd to rozróżnienie, skoro powódź była tak samo dewastująca dla zasobów mieszkaniowych spółdzielni, jak i gmin. A mimo tego w przypadku gmin premia ma stanowić 70 proc. kosztów remontu, a w przypadku spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych ma to być tylko 50 proc. – zastanawia się radca prawny, dr Piotr Pałka, reprezentujący ZRSM RP.

Dobrowolny wykup domów po powodzi

Nie zawsze remont jest wskazany czy możliwy. Część budynków po przejściu powodzi nadaje się do rozbiórki. Te osoby będą mogły sprzedać je Skarbowi Państwa, jeżeli do 1 grudnia 2025 r. złożą wniosek o wykup do regionalnego oddziału PGW Wody Polskie (WP). Cenę rynkową gruntu powiększoną o wartość budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych ustali rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, za który zapłacą WP. O wykup nie będą mogły wystąpić podmioty, które kupiły zniszczony budynek po powodzi. „Wynika to z faktu, że celem regulacji jest pomoc osobom, które w wyniku powodzi trwale utraciły miejsce zamieszkania i muszą przenieść się w inne miejsce, co jest utrudnione ze względu na utratę wartości posiadanej nieruchomości. Do takiego kręgu podmiotów nie należą osoby, które dokonały zakupu zniszczonych nieruchomości już po powodzi, ponieważ uczyniły to po cenie rynkowej już uwzględniającej powstałe uszkodzenia w budynkach oraz ewentualny spadek wartości gruntu z uwagi na jego położenie na terenach zalewowych” – uzasadnia projektodawca.

Autorzy projektu uprawnienie do wystąpienia o wykup chcą dać nie tylko właścicielom budynków jednorodzinnych, ale także mieszkań wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Jeśli nie wykup, to może zamiana nieruchomości

Innym rozwiązaniem niż wykup może być zamiana nieruchomości. Jej właściciel przekaże ją gminie, a ta w zamian zaproponuje mu mieszkanie ze swoich zasobów. Tego typu umowy będzie można zawierać przez trzy lata od dnia wystąpienia powodzi. Projektodawca chce w ten sposób umożliwić gminom ewentualne wybudowanie lokali komunalnych, które będą mogły stanowić przedmiot zamiany.

Z projektu wynika też, że „w szczególnie uzasadnionych przypadkach Wody Polskie mogą nabywać w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości zlokalizowane na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi co najmniej 10 proc., w celu zapewnienia skutecznej ochrony przeciwpowodziowej”. Takim szczególnie uzasadnionym przypadkiem jest zapewnienie swobodnego spływu wód powodziowych przez teren danej nieruchomości czy ochrona ludności i mienia przed powodzią przez przesiedlenie w bezpieczne miejsca mieszkańców budynków, które są zniszczone lub uszkodzone, a ich odbudowa lub remont są niecelowe. Sprzedaż takich nieruchomości ma być dobrowolna, a ich cena ma zostać powiększona o 20 proc. od ceny rynkowej.

Uproszczenie robót budowlanych, ale kontrola „wuzetek”

Projekt nowelizacji ma też na celu ułatwienie odbudowy tym, którzy nie chcą wnioskować o wykup lub nie są do tego uprawnieni. Skrócony ma zostać czas na wydanie decyzji o warunkach zabudowy do 45 dni. Planuje się również usunięcie luki w przepisach, obejmując uproszczeniami przewidzianymi w specustawie powodziowej także przebudowy oraz zwalniając związane z nimi roboty budowlane z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Wystarczyć ma zgłoszenie. Dotyczy to wyłącznie budynków uszkodzonych przez żywioł. Dodatkowo, projekt dopuszcza w przypadku odbudowy na tej samej nieruchomości odstępstwa od parametrów powierzchni budynku, ale nie większe niż 5 proc., a w przypadku wysokości, długości lub szerokości nie większe niż 2 proc.

Autorzy projektu uwzględnili też uwagi NIK z raportu „Działania organów publicznych na rzecz ograniczenia zabudowy terenów zagrożonych powodzią” opracowanego w 2023 r. Kontrolerzy ustalili, że większość gmin nie uzgadnia z WP – lub robi to tylko w ograniczonym zakresie – decyzji o warunkach zabudowy wydawanych na terenach zagrożonych powodzią. W projekcie znalazł się przepis, zgodnie z którym w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast, których właściwość miejscowa obejmuje obszar szczególnego zagrożenia powodzią, dokonają weryfikacji wydanych decyzji o warunkach zabudowy wydanych w ciągu 5 lat przed dniem wejścia projektowanej ustawy w życie, pod względem spełnienia obowiązku uzgodnienia ich z WP.

Tę propozycję dobrze oceniają eksperci, którzy już dawno wskazywali na zbyt dużą swobodę w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i obawiali się, że specustawa pogłębi to zjawisko.

- Dobre rozwiązanie, choć spóźnione – kwituje radczyni prawna, dr Agnieszka Grabowska-Toś z kancelarii radców prawnych Kania Stachura Toś.

Etap legislacyjny

Projekt w uzgodnieniach, konsultacjach publicznych i opiniowaniu