Czy zakup działki zwalnia z opłat za wcześniejsze korzystanie z tej nieruchomości?

Zakup działki przez przedsiębiorcę nie eliminuje roszczeń gminy powstałych przed zawarciem umowy sprzedaży. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), gmina może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Nie ma wątpliwości co do tego, że gmina może zbywać nieruchomości zarówno w formie przetargowej, jak i bezprzetargowej, na co wskazują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nabycie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie uchyla roszczeń gminy (wobec niego) powstałych przed zawarciem umowy sprzedaży. Roszczenia te należy identyfikować jako pochodzące z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

Jak podkreślił Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 21 października 2014 r. (sygn. akt IX Ca 499/14), wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy faktycznego wykonywania czynności na nieruchomości właściciela. W sytuacji bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości posiadacz w złej wierze lub posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, zobowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Według orzecznictwa Sądu Najwyższego o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.

Podstawa roszczeń

Podstawę prawną dla takich roszczeń stanowi art. 224 k.c., który wskazuje, kiedy posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Istotne jest to, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Jest to konieczne dopiero od momentu, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. W świetle powyższego gmina ma prawo domagać się zwrotu kosztów użytkowania działki, mimo zmiany stanu własnościowego i zakupu nieruchomości przez przedsiębiorcę. Co więcej, gminy są niejako zobligowane do dochodzenia takich należności przez organy kontrolne. Świadczy o tym m.in. zarzut przedstawiony przez Regionalną Izbę Obrachunkową w Krakowie w wystąpieniu pokontrolnym z 17 lutego 2025 r. (znak WK.610.38.2024.4), w którym gmina została zobowiązana, aby dochodziła od przedsiębiorcy odszkodowania za bez umowne korzystanie z nieruchomości.

Praktyczne rozwiązania

Przedsiębiorca może w takiej sytuacji działać na kilka sposobów. A więc:

1) ubiegać się umorzenie należności – na podstawie art. 59 ustawy o finansach publicznych przedsiębiorca może złożyć wniosek o całkowite lub częściowe umorzenie należności (każda gmina podejmuje specjalną uchwałę na podstawie ww. przepisu, określającą zasady restrukturyzacji tego typu należności cywilnoprawnych), a warunkiem umorzenia jest wykazanie ważnego interesu dłużnika lub interesu publicznego;

2) wnioskować o rozłożenie na raty – przedsiębiorca może wystąpić z prośbą o odroczenie terminu spłaty, oczywiście na zasadach określonych przez organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego;

3) prowadzić negocjacje z gminą w sprawie indywidualnego podejścia do należności – warto podjąć próbę rozmów z przedstawicielami gminy, wskazując na korzyści z inwestycji (np. rozbudowany parking poprawia infrastrukturę lokalną).

Uwaga! W przypadku przedsiębiorców ubieganie się o ulgę w spłacie należności wiąże się dodatkowo z aspektem korzystania z pomocy publicznej. Oznacza to konieczność spełnienia przez nich dodatkowych wymogów formalnych i materialnych. ©℗