Możliwość łatwej dobudowy kondygnacji może doprowadzić do obniżki cen – przyznają deweloperzy.

Z zapowiedzi wiceministra rozwoju i technologii Jacka Tomczaka, która padła w wywiadzie dla DGP, wynika, że w ciągu dwóch tygodni do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafi projekt przepisów mających zwiększyć podaż mieszkań. Nad szczegółami resort jeszcze pracuje, ale ogólne założenia zapowiadają rewolucyjny charakter tych zmian. Największym zaskoczeniem dla ekspertów jest zapowiedź uproszczenia możliwości dobudowania kondygnacji.

– Żeby zobrazować potencjalną siłę jej wpływu na rynek mieszkaniowy, porównałbym jej działanie do bomby atomowej. Oczywiście sedno sprawy tkwi w szczegółach, których nie znamy, ale jeśli we wszystkich projektowanych inwestycjach mieszkaniowych, czy to na gruntach objętych planami, czy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, można będzie, z automatu, dodać jedną kondygnację, to takie rozwiązanie może doprowadzić do obniżenia cen mieszkań – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nadbudowy zmniejszyłyby presję na rynku gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Brakuje ich w miejscach, gdzie ludzie chcą mieszkać. Gdy pojawia się w dużym mieście działka w dobrej lokalizacji, osiąga niebotyczne ceny.

Czekając na szczegóły

Z zaciekawieniem na szczegóły czeka też Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu firmy JLL. – Już wiele lat temu wskazywaliśmy na stosunkowo łatwe do uruchomienia rezerwy ukryte w takich inwestycjach. Dzisiejsze możliwości technologiczne, np. technologia CLT, pozwalają na szybką realizację stosunkowo lekkich nadbudów, poprawiających standard energetyczny budynków i generujących przychody pozwalające na sfinansowanie np. nowych dźwigów osobowych – mówi ekspert.

Bardzo dobrze proponowaną zmianę ocenia też Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

– Możliwość dołożenia dodatkowej kondygnacji, nie tylko w projektowanych inwestycjach, ale szczególnie w blokach z wielkiej płyty, może być odpowiedzią nie tylko na problemy z dostępnością gruntu. Chodzi o „więźniów 4. piętra”. Przybywa nam starszych mieszkańców kilkupiętrowych bloków bez wind. Mieszkania z dobudowanej kondygnacji można sprzedać i sfinansować z tego zakup windy, a przy okazji termomodernizację budynku. Jednocześnie przybędzie lokali w dobrych lokalizacjach i z dobrą infrastrukturą – prognozuje Bartosz Turek.

66,5 tys. tyle nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy od stycznia do maja 2024 r.

70 proc. o tyle zwiększyła się liczba rozpoczętych budów nowych lokali w porównaniu z okresem od stycznia do maja 2023 r.

Mariuszowi Ściśle, znanemu warszawskiemu architektowi, pełnomocnikowi Stowarzyszenia Architektów Polskich ds. legislacji, pomysł dotyczący nadbudów również się podoba, ale uzależniłby on taką możliwość od zwiększenia powierzchni zielonych.

– Dodana kondygnacja powinna mieć zielony dach. Zyskają na tym nie tylko mieszkańcy tego budynku, lecz także jego otoczenie, ponieważ przyczyni się to do obniżenia temperatury powietrza oraz do retencji wody – mówi Mariusz Ścisło.

Poza ułatwieniem nadbudowy Ministerstwo Rozwoju chce też znieść ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi położonymi w granicach miast, a także zredukować prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w przypadku przeznaczenia gruntu w mieście pod mieszkania. Zapowiada też odblokowanie atrakcyjnych gruntów należących do spółek ze 100-proc. udziałem Skarbu Państwa dla gmin, które po przejęciu będą mogły dysponować nimi bez ograniczeń, same budując na nich mieszkania czy sprzedając deweloperom. Do gmin ma też wrócić decyzja o liczbie miejsc parkingowych w inwestycji realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.)

– To jest bardzo prosta zmiana, na którą już bardzo długo czekamy. Myśleliśmy, że rząd to już dawno załatwi, bo przedsiębiorcy mają gotowe projekty na kilkadziesiąt tysięcy nowych mieszkań i nie mogą z nimi ruszyć przez wprowadzone rok temu centralne wskaźniki parkingowe. Nie rozumiemy, dlaczego na tak prostą i bezkosztową dla budżetu zmianę musimy tyle czekać. To jest dla nas pilniejsze niż zmiany w obrocie gruntami rolnymi – mówi Konrad Płochocki.

Zmiany w kredycie na start

Poza działaniami propodażowymi resort rozwoju chce też wspierać popyt. Minister Tomczak jest pewien, że ustawa o kredycie na start zostanie przyjęta, po modyfikacji limitu zarobków, w ten sposób, aby był on dostępny dla tych, którzy dziś nie mają zdolności na kredyt hipoteczny zaciągnięty na warunkach rynkowych.

– W tej sytuacji możemy się spodziewać, że limity zmniejszą się o jakieś 20 proc., i to jest dobry ruch, dzięki któremu program wesprze osoby, które tego naprawdę potrzebują. Uważam jednak, że nie należy ich wpisywać do ustawy kwotowo, ale po prostu powiązać z przeciętnym wynagrodzeniem w sektorze przedsiębiorstw, żeby rósł razem z zarobkami – mówi Bartosz Turek.

Konrad Płochocki, ze względu na różne kryteria, które będzie musiał spełnić kredytobiorca, oraz ograniczoną do 15 tys. na kwartał liczbę umów, uważa, że ten kredyt będzie miał nieporównywalnie mniejszy wpływ na rynek niż BK 2 proc.

Natomiast Kazimierz Kirejczyk, z uwagi na przeciwników Kredytu na start w koalicji rządowej, nie podziela pewności ministra Tomczaka co do jego przyjęcia.

– Szybkie i jednoznaczne rozstrzygnięcia kwestii tego programu podziałałyby uspokajająco na rynek. Brak tych rozstrzygnięć już owocuje spadkami po stronie i sprzedanych, i wprowadzanych na rynek mieszkań. Dobrą wiadomością jest na pewno to, że w pracach rządu pojawiają się działania umożliwiające zwiększenie podaży. W każdym okresie na rynku potrzebujemy przede wszystkim większej elastyczności podaży. Czyli szybszego dostarczania mieszkań wówczas, gdy popyt się zwiększa, i wyprzedzającego hamowania, gdy zanosi się na jego spadek. Teoretycznie większa podaż przy wyższym popycie powinna hamować tempo wzrostu cen, czyli działać korzystnie na poziom dostępności mieszkań na sprzedaż – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.©℗