Przedsiębiorca może żądać od gminy odszkodowania, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą należąca do niego nieruchomość straciła na wartości i sprzedał on ją po obniżonej cenie.

Przysługuje ono, jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Trzeba spełnić warunki

Aby przedsiębiorca mógł skorzystać z prawa do odszkodowania za sprzedaż nieruchomości po obniżonej cenie, muszą zaistnieć warunki wskazane w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Należą do nich:

  • uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana,
  • obniżenie wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany,
  • zbycie nieruchomości,
  • niewystąpienie o odszkodowanie za niemożność (lub istotne ograniczenie) korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Przykład 1

Sprzedaż zmienia reguły gry

Zbigniew Nowak prowadzi na swojej nieruchomości działalność gospodarczą, która polega na produkcji opakowań kartonowych. Gmina wprowadziła plan zagospodarowania przestrzennego, na mocy którego określony obszar, w tym ten z nieruchomością Zbigniewa Nowaka, został wyłączony z możliwości posadowienia obiektów produkcyjno-usługowych. Teren ten bowiem w całości przeznaczono pod zieleń. Przedsiębiorca wystąpił do gminy, a następnie otrzymał odszkodowanie z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób w związku z wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego. Po roku zbył nieruchomość. W takiej sytuacji nie może już się domagać odszkodowania z powodu obniżenia wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego.

Co ważne, mówimy tu o odszkodowaniu w rozumieniu prawa cywilnego, a więc o wyrównaniu poniesionej szkody. A szkodą, zgodnie z art. 361 par. 2 k.c., jest zaś różnica między stanem majątku poszkodowanego, jaki zaistniał po zdarzeniu wywołującym szkodę, a stanem tego majątku, jaki istniałby, gdyby nie nastąpiło to zdarzenie. W analizowanej przez nas sytuacji będzie to różnica przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a stanem tego majątku po zmianie planu oraz dokonanej sprzedaży nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:

  • przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;
  • faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Odszkodowanie to zatem odpowiada ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu.

Termin na zgłoszenie

Omawiane roszczenie można zgłaszać w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana zaczęły obowiązywać. Co to oznacza? Ni mniej ni więcej tyle, że zbycie nieruchomości po upływie pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m.in. wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Zarówno organ (wójt, burmistrz, prezydent), jak i sąd powszechny muszą brać z urzędu jego upływ pod uwagę. Jeśli postępowanie zostanie wszczęte, będzie ono umorzone. To nie koniec, bowiem upływ wspomnianego terminu dla roszczeń odszkodowawczych z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stanowi także przesłankę do oddalenia powództwa.

Przykład 2

Bez możliwości kontynuacji działalności

Gmina wprowadziła plan zagospodarowania przestrzennego, na mocy którego określone obszary, w tym ten z nieruchomością, na której Zbigniew Nowak prowadził działalność gospodarczą, zostały wyłączone z możliwości posadowienia obiektów produkcyjno-usługowych. W całości obszary te zostały przeznaczone pod zieleń. Plan zaczął obowiązywać 1 marca 2020 r. Po roku przedsiębiorca zbył nieruchomość z uwagi na to, że nie nadawała się już ona do prowadzenia przez niego dotychczasowej działalności gospodarczej. Z artykułu zamieszczonego w DGP dowiedział się o możliwości otrzymania odszkodowania za obniżenie wartości sprzedanej nieruchomości. Niezwłocznie, jeszcze w czerwcu 2024 r., skierował do gminy żądanie wypłaty odszkodowania. Roszczenie Zbigniewa Nowaka zostało wniesione w terminie, bowiem pięcioletni termin na jego zgłoszenie upłynie 28 lutego 2025 r. W tym przypadku będzie to piątek. Gdyby jednak wspomniany termin na zgłoszenie wypadał w dzień wolny od pracy, wówczas ważny byłby następny dzień roboczy wypadający po nim.

Ważna procedura

Roszczenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany wnosi się do gminy, co przerywa bieg wskazanego wyżej pięcioletniego terminu na zgłoszenie roszczenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 18 grudnia 2013 r. (sygn. akt II SA/Kr 1246/13) wskazał, że „wobec jednoznacznego określenia użytego w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, iż roszczenie to można zgłaszać w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, dla zachowania wymaganego terminu wystarczające jest zgłoszenie roszczenia”. Przy czym ponieważ ustawodawca posłużył się zwrotem „zgłaszać”, to należy przyjąć, że pięcioletni termin jest zachowany, gdy w tym terminie zobowiązany organ odebrał skierowane do niego żądanie zapłaty odszkodowania.

W doktrynie przeważa pogląd, że właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty będzie mógł dochodzić roszczenia przed sądem nawet po upływie terminu przewidzianego w tym przepisie, o ile przed jego upływem skierował do gminy żądanie wypłaty odszkodowania. Jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 17 października 2019 r. (sygn. akt IV CSK 653/18) stanął na stanowisku, że nie wystarczy skierować stosowny wniosek do gminy, ale konieczne jest przy tym wniesienie pozwu do sądu. To mniejszościowy pogląd, jednak w związku z tym, że został wyrażony przez SN, to dla bezpieczeństwa i ochrony przed zarzutem przedawnienia inwestor, aby otrzymać odszkodowanie związane z obniżeniem wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego, powinien nie tylko zdążyć sprzedać swoją nieruchomość oraz zgłosić się do gminy roszczenie w tej sprawie, lecz także złożyć w tym czasie wspomniany pozew.

Kierując do sądu pozew przeciwko gminie o wypłatę odszkodowania, inwestor musi przedstawić opinię biegłego, który potwierdzi obniżenie wartości nieruchomości spowodowane miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.

Dodajmy, że jeszcze tylko w tym roku o odszkodowania z gmin mogą się starać „byli” właściciele/użytkownicy wieczyści tych nieruchomości, które straciły na wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu lub jego zmianą w 2019 r. ©℗