Terminowo złożony wniosek zmusi organy publiczne do sprzedaży ich gruntów

Jeżeli użytkownik wieczysty do 31 sierpnia 2024 r. złoży wniosek do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o wykup będących ich własnością nieruchomości, nie będzie mógł spotkać się z odmową sprzedaży.

Takie rozwiązanie przewiduje obowiązująca od 31 sierpnia 2023 r. ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Wprowadza ona dla przedsiębiorców m.in. możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Nie dla każdego

Nie wszystkim jednak przysługuje żądanie sprzedaży takiego gruntu. Jak wskazuje dodany wspomnianą nowelizacją art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, z takiej możliwości nie może skorzystać użytkownik wieczysty:

1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.,

2) jeżeli nie wykonał on zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste (tj. przede wszystkim, gdy nie zabudował jej w wymaganym terminie lub nie wykorzystywał zgodnie z przeznaczeniem określonym w tej umowie),

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1796),

4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz.1073),

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Ten ostatni punkt jest problematyczny. Nie wiadomo bowiem, czy chodzi o grunt, który nie miał być zabudowany lub po prostu nie może być zabudowany z różnych przyczyn, czy też o grunt, który powinien zostać zabudowany, lecz z różnych względów zabudowany nie został (np. z powodu zmieniających się przepisów, zmian przeznaczenia w planie miejscowym bądź w związku z odraczaniem kolejnych terminów zabudowy na wniosek użytkownika wieczystego mającego trudności z realizacją planowanej zabudowy). Należy przyjmować zatem, że spełnienie wszystkich warunków wymienionych w art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami trzeba oceniać według stanu z dnia złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o sprzedaż gruntu. W związku z tym trzeba uznać, że wspomniany wyżej pkt 5 odnosi się do nieruchomości, która jest (niezależnie od przyczyn) niezabudowana w dniu zgłoszenia przez wieczystego użytkownika żądania sprzedaży nieruchomości na jego rzecz.

Przykład

• Co w przypadku, gdy nieruchomość na dzień żądania sprzedaży jest nieruchomością zabudowaną, natomiast budynek nie został wybudowany zgodnie z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Podobna wątpliwość pojawiła się w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Sprawa dotarła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Sąd w wyroku z 29 sierpnia 2023 r. (sygn. akt II SA/Bk 466/23) stwierdził m.in., że zastosowanie trybu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie jest uzależnione od spełnienia żadnych innych warunków. Nieistotne są zatem wszelkie inne okoliczności, w tym to, czy wybudowany budynek mieszkalny jest zgodny z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Ponadto z art. 1 ust. 1 ustawy z o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie wynika warunek wybudowania budynku na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ten akt prawny nie warunkował dodatkowo przekształcenia od tego, czy budynek istniejący i wybudowany został oddany do użytkowania, oraz nie wprowadzał wymogu, aby budynek był wybudowany legalnie. Sąd stwierdził, iż nie można zatem uzależniać od tej kwestii przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. WSA jednoznacznie wskazał, że w orzecznictwie przyjmuje się, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność dotyczy zasadniczo kwestii cywilistycznej, a przy tym związanej z prawem rzeczowym. Zasadą jest, że normy prawa rzeczowego, jako prawa bezwzględne, muszą być wykładane ściśle. A w związku z tym tę zasadę należy odnieść również do wykładni przepisów bezpośrednio regulujących przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.