Działanie specustawy mieszkaniowej nie zostanie przedłużone, ale będzie jej nowelizacja, która powinna odblokować budowę przynajmniej 30 tys. mieszkań.
Jak ustalił DGP, w Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad zmianą ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538 ze zm.), czyli specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper) oraz ustawy o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 803), która wprowadziła centralny, odgórny wskaźnik miejsc postojowych (1,5 miejsca postojowego lub 1 miejsce postojowe na mieszkanie). Zmiany przepisów postulują przedsiębiorcy i to ich propozycje analizuje MRiT. Przesądzona jest i nie budzi kontrowersji zmiana wskaźnika miejsc postojowych.
– Odebranie gminom prawa do decydowania o liczbie miejsc postojowych przy inwestycjach mieszkaniowych i wprowadzenie centralnych wskaźników parkingowych zablokowało budowę minimum 30 tys. mieszkań. Gdy patrzymy na statystyki przyjmowania przez gminy uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na podstawie specustawy mieszkaniowej, to widzimy, jak ich liczba rosła z roku na rok, a w 2023 r. nastąpiło gwałtowne tąpniecie i spadek przyjmowanych uchwał – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert ds. legislacyjnych Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– To skutek przyjętych w połowie roku zmian dotyczących parkingów. Deweloperzy przeanalizowali pod ich kątem swoje projekty i okazało się, że część z nich nie może powstać, bo nie ma miejsca na tak duży parking lub jego budowa oznaczałaby istotne zmniejszenie w inwestycji liczby mieszkań, co z kolei skutkuje wzrostem ceny metra mieszkania – dodaje.
Lista postulatów jest długa
Parkingów dotyczy tylko jedna z postulowanych zmian w ustawie. Szansę na uwzględnienie w projekcie nowelizacji może mieć też propozycja zwiększenia parytetu funkcji handlowych i usługowych możliwych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowych do 40 proc. Obecnie jest to maksymalnie 20 proc. Równocześnie przedsiębiorcy oczekują obniżenia dolnego progu tych funkcji z 5 proc. do 2,5 proc. Dziś, zgodnie z przepisami specustawy mieszkaniowej, inwestor jest zmuszony do rezygnacji z budowy lokali usługowych z uwagi na to, że ich łączna powierzchnia nie przekracza dolnego, 5-proc. progu.
Przedsiębiorcy chcieliby też, by nowelizacja rozwiała wątpliwości co do tego, czym jest zabudowa śródmiejska.
O ile te postulaty mogą mieć szansę, po analizie resortu, na uwzględnienie, o tyle raczej nie ma takiej możliwości, jeśli chodzi o wydłużenie terminu obowiązywania lex deweloper.
„Aktualny termin obowiązywania specustawy mieszkaniowej jest powiązany z szeregiem innych przepisów odnoszących się do terminu wejścia w życie nowych rozwiązań reformy systemu planowania przestrzennego, przede wszystkim planów ogólnych gminy. Zasadne jest, aby terminy te pozostały powiązane. Docelowo bowiem uchwały lokalizacyjne, podejmowane w oparciu o specustawę mieszkaniową, zostaną w pełni zastąpione przez zintegrowane plany inwestycyjne, czyli nowe narzędzie planistyczne, które może być już stosowane, jednak zafunkcjonuje w pełni dopiero po wejściu w życie planów ogólnych gminy” – czytamy w przesłanej DGP przez MRiT odpowiedzi na pytanie o możliwość wydłużenia obowiązywania specustawy.
PZFD, ale także Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, uważają, że obowiązywanie ustawy należałoby przedłużyć, a przynajmniej przyjąć przepisy przejściowe.
– Skrócenie terminu obowiązywani specustawy do 1 stycznia 2026 r. przy jednoczesnym braku stosownych przepisów przejściowych powoduje, że w zasadzie jest to ostatni moment na rozpoczęcie prac nad projektami, które mają być realizowane na podstawie tej ustawy. Specustawa mieszkaniowa nie zawiera stosownych przepisów przejściowych, które umożliwiałyby podjęcie uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek złożony do końca okresu jej obowiązywania. Chodzi o to, żeby koniec terminu obowiązywania oznaczał maksymalną datę złożenia wniosku, a nie załatwienia sprawy – tłumaczy prawnik Piotr Jarzyński, ekspert KIG.
Gminy będą potrzebować czasu
Postulat wydłużenia terminu obowiązywania ustawy wynika też z obaw deweloperów, że gminy nie zdążą z przyjęciem planów ogólnych, a lex deweloper przestanie działać i w rezultacie będą tereny, gdzie budowanie przestanie być możliwe do czasu przyjęcia planów.
– Jeśli jednak założyć optymistycznie, aczkolwiek naszym zdaniem nierealistycznie, że plany zostaną przyjęte, to gminy będą potrzebowały czasu, by przygotować się do stosowania zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), które, podobnie jak uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, zakładają porozumienie gminy z deweloperem w kwestii ustalenia inwestycji towarzyszących powstaniu mieszkań. Niemniej procedura ZPI jest obecnie mniej elastyczna niż lex deweloper, a wypracowanie odpowiednich standardów współpracy z gminami zapewne potrwa jeszcze kilka lat, co będzie oznaczało dla nas mniej budów i dalsze strukturalne problemy z podażą – mówi Patryk Kozierkiewicz.
To, co deweloperom przeszkadza w ZPI, gminom się podoba.
– To jest narzędzie, które wzmacnia pozycję gmin. Powiedziałbym, że wyrównuje ją w porównaniu z lex deweloper. Bo jeśli deweloper nie wykonał uchwały podjętej przez gminę na podstawie specustawy mieszkaniowej, to nie ponosił żadnych konsekwencji. Przy ZPI nie będzie to już możliwe. Jest to też instrument bardziej przejrzysty, co uważam za korzystne dla obu stron. Generalnie w obu instrumentach trzeba się porozumieć i jesli będzie taka wola obu stron, jeśli to na pewno da się to zrobić – ocenia Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.
Dobra wola nie wystarczy, jeśli nie zmieni się wskaźnik parkingowy, ale co do niego przynajmniej wszyscy są zgodni. ©℗
/>
