Kolejne dopłaty do kredytów nie rozwiążą problemu sytuacji mieszkaniowej

Mieszkanie na start nie tylko nie poprawi sytuacji mieszkaniowej Polaków, ale jeszcze bardziej podbije ceny – ostrzegają eksperci. Rosłyby one szybciej, gdyby nie ten program – odpowiadają deweloperzy.

Skończyły się pieniądze na dopłaty do Bezpiecznego kredytu 2 proc. (BK2). Minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman poinformował o nowym programie, który ma zastąpić dotychczasowy. Resort zastrzega, że to wstępna propozycja do dyskusji z koalicjantami i ekspertami, których zdania jest ciekaw.

– Pierwsze moje wrażenie jest takie, że twórcy założeń tego programu powielili wszystkie błędy BK2. Kryterium dochodowe niewiele zmienia, ponieważ przyjęte progi sprawiają, że tylko 5 proc. społeczeństwa ma dochody wyższe. Można się spodziewać, że znów w krótkim czasie, bo program jest zaledwie dwuletni, dziesiątki tysięcy ludzi spotka się na rynku nieruchomości, chcąc kupić mieszkanie. Czym to się skończyło przy BK2, już wiemy – mówi dr hab. Adam Czerniak, główny ekonomista i dyrektor ds. badań Polityka Insight, wykładowca Szkoły Głównej Handlowej.

W jego ocenie BK2 był lekiem na depresję, która zapanowała na rynku mieszkaniowym, ale był to lek narkotyczny. Uzależnił od siebie rynek i podniósł ceny. Nowy program tej sytuacji nie zmieni. Bo żeby doprowadzić do trwałego zwiększenia podaży, trzeba by przyjąć program wieloletni.

– Program mieszkaniowy powinien być obliczony na 20 lat. Wtedy nie doszłoby do tego, do czego doszło przy BK2. Czyli zatkania banków wnioskami, szturmu klientów na rynek i znacznego wzrostu cen. Obawiam się, że teraz będzie podobnie. Zastanawiam się też, jak banki mają liczyć zdolność kredytową w sytuacji, gdy część kredytu będzie objęta dopłatami, a reszta oprocentowana na normalnych warunkach. Brakuje mi w tej propozycji powiązania kredytu preferencyjnego z komponentem oszczędnościowym, jak to się robi w innych krajach, gdzie jednak pierwsze mieszkanie zwykle jest mieszkaniem wynajmowanym, a nie własnym – mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich.

Bez oszczędzania i ekologii

Podobnie uważa Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Państwo powinno pomóc młodym ludziom, ale rozwijając budownictwo czynszowe. Ekspertka rozumie jednak, że rząd chce zapowiedzią nowego programu uspokoić rynek.

– W IV kw. 2023 r. spadła liczba rozpoczętych inwestycji. Deweloperzy zareagowali tak na informacje o kończących się pieniądzach na dopłaty. Teraz dostali impuls, by wykorzystywać pozwolenia na budowę. To jest dobra strona programu – mówi. – Brakuje w nim natomiast połączenia z oszczędzaniem na cele mieszkaniowe. Jestem też zaskoczona brakiem elementu związanego z efektywnością energetyczną budynków, na co jest dużo pieniędzy z KPO. Połowa naszych zasobów mieszkaniowych mieści się w budynkach jednorodzinnych, które można by przy okazji rozbudować, tworząc mieszkania dla dzieci – dodaje Hanna Milewska-Wilk.

Krzysztof Kabaj z zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zwraca uwagę, że część osób oczekujących na zapowiadany w kampanii wyborczej kredyt 0 proc. może czuć się zawiedziona. – Głównie z takiego powodu, że z nieoprocentowanego kredytu mogą skorzystać tylko gospodarstwa pięcioosobowe, czyli najczęściej rodzice z trójką dzieci. Według GUS jest to niewiele ponad 10 proc. wszystkich rodzin z dziećmi. Poza niskim limitem wieku dla singli uwagę zwracają też niewielkie limity kwotowe. Przy obecnych cenach nieruchomości już w przypadku kawalerki w dużym mieście może się okazać, że rząd dopłaci singlowi tylko do jednej trzeciej wysokości kredytu – mówi Krzysztof Kabaj.

Ekspert dodaje, że każda forma dofinansowania do kredytu hipotecznego w jakimś stopniu będzie generować zwiększony popyt, co z kolei w przyszłości spowoduje kolejne wzrosty cen nieruchomości.

– Właściciele mieszkań będą gotowi wstrzymać się ze sprzedażą na 6 miesięcy (program ma wejść w II poł. roku – red.), żeby tylko później sprzedać nieruchomość z dodatkowym zyskiem – dodaje Krzysztof Kabaj.

Cen nic nie zatrzyma?

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa natomiast, że ceny mieszkań i tak będą rosły, ale dzięki nowemu programowi ten wzrost będzie wolniejszy.

– Mimo że mocno ogranicza on wsparcie w porównaniu z BK2, to dobrze, że rząd zapowiada jego uruchomienie. Deweloperzy, znając z wyprzedzeniem jego założenia i budżet, wiedzą, że trzeba się raczej koncentrować na segmencie popularnym, czyli uruchamiać budowy na obrzeżach, gdzie jest tańszy grunt. Zaskoczyło mnie, że w programie nie ma wsparcia dla budownictwa ekologicznego. Cieszy nas natomiast, że minister zapowiada wsparcie podaży. Jeśli nie odblokujemy gruntów, to niedługo na mieszkanie w centrum będzie stać tylko najbogatszych – ostrzega prezes Płochocki.

– Wielu już nie stać i żaden kredyt z dopłatami tego nie zmieni. Skorzystają na tym rozwiązaniu lepiej zarabiający, a zapłacą wszyscy – uważa z kolei dr hab. Adam Czerniak.

Zapytani przez nas eksperci nie mają wątpliwości, że państwo powinno wpływać na rynek mieszkaniowy, ale nie tak, jak to robi rząd. Doktor Radosław Cygan z Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach przypomina, że wiele krajów Europy Zachodniej, które wcześniej zdały się na działanie rynku, powróciło do interwencjonizmu publicznego. Powodem jest spadająca dostępność mieszkań. Dane Eurostatu, z których wynika, że w 2022 r. 51 proc. młodych Polaków w wieku 25–34 lat mieszkało nadal z rodzicami, przy średniej w UE na poziomie 30,3 proc., częściowo obrazują ten problem. Co gorsza, liczba „gniazdowników” z roku na rok u nas rośnie. Dlatego polityka mieszkaniowa musi obejmować sferę podażową, popytową i utrzymania zasobu. Jej elementem powinny być instrumenty działające przez wiele lat, tak by nie tworzyć presji popytowych i podażowych w krótkim okresie.

– Ważną kwestią jest odpowiedź na pytanie: czy należy wspierać nabycie ekskluzywnego prawa, jakim jest prawo własności do mieszkania, czy może skoncentrować się na wspieraniu dostępnego budownictwa na wynajem? Promowanie przez państwo wśród młodych osób nabywania prawa własności do mieszkania z udziałem długoterminowego kredytowania hipotecznego nie jest właściwe – uważa dr Cygan. ©℗