Wciąż trudno kupić ziemię rolną. Trwa walka o działki leżące w granicach miast

Od 2019 r. każdy może nabyć grunt o powierzchni mniejszej niż 1 ha, o ile KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu. Skorzystanie z tej możliwości w praktyce bywa jednak problematyczne.

Gruntów pod zabudowę mieszkaniową mamy dużo, ale często tam, gdzie ludzie nie chcą mieszkać. Stąd coraz większa walka o działki leżące w granicach miast. Wciąż sporo z nich to grunty rolne. Mimo wprowadzonych nowelizacją z 26 kwietnia 2019 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1080) ułatwień trudno je wykorzystać do celów innych niż prowadzenie gospodarstwa. Wspomniana nowelizacja złagodziła nieco zasady obrotu ziemią rolną, pozwalając każdemu, kto nie jest rolnikiem, nabywać bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa grunty o powierzchni do 1 ha, ale chętni do skorzystania z tego uprawnienia skarżą się, że KOWR zawęża im tę możliwość.

– Przepis, który miał to ułatwić, w praktyce okazał się problematyczny ze względu na jego interpretację przez tę instytucję. Dotyczy to sytuacji, w których sprzedawane są sąsiadujące ze sobą grunty. Załóżmy, że jeden ma 0,9 ha i drugi również. Każdy ma oddzielną księgę wieczystą i jego nabycie jest przedmiotem osobnej transakcji, ale nabywca jest jeden. Naszym zdaniem, skoro nabywane są dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 kodeksu cywilnego, to nie powinna być wymagana zgoda KOWR, a zdaniem tej instytucji to obchodzenie prawa – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W jego ocenie, opierając się na definicji nieruchomości gruntowej zawartej w art. 461 k.c. w związku z art. 46, która mówi, że jest to wyodrębniona część ziemi i stanowi odrębny przedmiot własności, interpretacja KOWR, który sumuje powierzchnię obu nieruchomości i wywodzi stąd obowiązek uzyskania jego zgody na transakcję, jest zbyt daleko idąca. Zwłaszcza że uzyskanie tej zgody wiąże się z obowiązkiem prowadzenia na tym gruncie gospodarstwa rolnego przez 5 lat, co zamyka w wielu przypadkach możliwość wystąpienia o przekształcenie tego gruntu na budowlany.

Intencje ustawodawcy

– KOWR uważa, że jeśli ktoś kupuje równocześnie lub w niewielkich odstępach czasu sąsiadujące z sobą grunty, stanowiące nawet odrębne nieruchomości, to próbuje obejść przepisy ustawy. A jak między transakcjami jest większy odstęp czasu, to tego zarzutu nie stawia. Gdyby taka była intencja ustawodawcy, to przepis mówiłby, że do 1 ha bez zgody KOWR można kupić grunt, na przykład raz na trzy lata. Dzisiaj dla jednego oddziału kilka miesięcy odstępu między transakcjami jest wystarczające, by ich nie podważać, a dla drugiego mogą to być dwa albo trzy lata – dodaje Przemysław Dziąg.

Na zbyt rygorystyczne podejście KOWR do interpretacji przepisów wskazują też radca prawny Adrianna Kobylarczyk i adwokat dr Joanna Barzykowska z kancelarii prawnej Graś i Wspólnicy w Warszawie.

– Trzeba zaznaczyć, że nie dotyczy to wszystkich oddziałów, ale w części z nich nasi klienci spotykają się z sytuacjami, w których KOWR sumuje, jaką powierzchnię gruntów rolnych posiadają, biorąc przy tym pod uwagę cały kraj. W związku z tym klient, który ma np. na Podkarpaciu 0,5 ha, a chce kupić, załóżmy w województwie pomorskim, 0,6 ha, słyszy, że musi wystąpić o zgodę do KOWR, ponieważ razem będzie posiadał ponad jeden hektar gruntów rolnych – mówią Adrianna Kobylarczyk i Joanna Barzykowska.

Kwestia stosowania przepisów regulujących nabywanie gruntów rolnych była w 2020 r. przedmiotem uzgodnień między Krajową Radą Notarialną, KOWR oraz Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

– Wypracowaliśmy wówczas wspólne stanowisko. Dotyczy ono m.in. obrotu gruntami rolnymi o powierzchni do 1 ha. Uzgodniliśmy w nim, że liczy się przedmiot danej transakcji. Innymi słowy, analizie podlega konkretna nieruchomość, która jest przedmiotem danej umowy, bez znaczenia, czy zbywający jest właścicielem innych nieruchomości, np. graniczących z nieruchomością będącą przedmiotem umowy, czy innych działek wchodzących w skład nieruchomości, z której zbywana jest tylko jedna działka, nieprzekraczająca 1 ha – tłumaczy notariusz Małgorzata Muszalska, członkini Krajowej Rady Notarialnej.

Kto ma rację?

Nie wszyscy zarzucają KOWR błędne stosowanie przepisów.

– Jeśli przyjmiemy, że intencją ustawodawcy było, aby państwo miało kontrolę nad obrotem dużymi gruntami rolnymi, i w tym celu ustanowił granicę 1 ha, to trudno się dziwić, że w sytuacji gdy jeden nabywca kupuje w osobnych umowach dwa lub trzy sąsiadujące ze sobą grunty, każdy o powierzchni poniżej 1 ha, i do transakcji dochodzi jednego dnia czy w krótkich odstępach czasu, KOWR traktuje to jak próbę obejścia ustawy. Rozumiem, że takie podejście może budzić zastrzeżenia nabywców, ale w takim razie powinni oczekiwać raczej zmiany prawa niż zmiany jego rozumienia przez KOWR. Ewentualnie kwestia ta mogłaby zostać przesądzona na korzyść nabywców w orzecznictwie – uważa adwokat Bartłomiej Dębski z kancelarii Sołtysiński, Kawecki, Szlęzak.

Zdaniem KOWR nie jest możliwe, aby były różnice w stosowaniu przepisów między jego oddziałami. I wyjaśnia, że znaczenie ma przedmiot czynności prawnej, jako wyodrębniona nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego.

– Nie jest istotne, czy składa się ona z jednej, czy większej liczby działek geodezyjnych. Znaczenie będzie miało to, co konkretnie dany właściciel sprzedaje nowemu nabywcy za określoną cenę – tłumaczy nam w swoim stanowisku.

W świetle tych wyjaśnień wydaje się, że wszystkie zainteresowane strony podobnie rozumieją przepisy. Czy w tej sytuacji można bez zgody KOWR kupić np. trzy działki rolne (każda o powierzchni ok. 0,5 ha) trzema osobnymi umowami sprzedaży, zawieranymi jedna po drugiej?

– Na tak postawione pytanie odpowiedź zawierałaby wyjaśnienie, że jeżeli wskazane działki są własnością jednego właściciela, to faktycznie nabywca zamierza kupić nieruchomość rolną o powierzchni ok. 1,5 ha, a ewentualne rozbicie transakcji na trzy osobno kupowane działki mogłoby być uznane za próbę obejścia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co skutkowałoby m.in. nieważnością dokonanych czynności cywilnoprawnych – odpowiada KOWR.

Ze stanowiska KOWR wynika, że problematycznym mogą być przesłanki do uznania gruntów za gospodarstwo rolne i ustalenie obowiązku prowadzenia gospodarstwa.

– Zatem konieczne jest ustalenie, w jakich przepadkach i czy w ogóle suma gruntów rolnych jednego podmiotu może zostać zakwalifikowana jako gospodarstwo rolne. Czy wraz z kolejną nabytą nieruchomością rolną, która utworzy 1 ha z poprzednio nabytymi gruntami, niezależnie od miejsca ich położenia, powstanie obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego – zastanawia się radczyni Adrianna Kobylarczyk.

– Prawdopodobnie będziemy musieli ponownie z KOWR przedyskutować regulacje dotyczące nabywania gruntów rolnych – podsumowuje notariusz Małgorzata Muszalska.©℗