Wyhamowanie rozwoju e-commerce w Polsce wpływa na rynek logistyki. Popyt na powierzchnie magazynowe ze strony sieci handlowych spada, za to rośnie ze strony przemysłu.
W pierwszej połowie roku sieci handlowe odpowiadały za ok. 32 proc. nowego popytu. To wynik zbliżony do analogicznego okresu roku 2022 r., ale niższy od 2021 r. Zdaniem ekspertów wpływ na to ma przede wszystkim sektor e-commerce. – Hamowanie popytu z jego strony jest widoczne już od ubiegłego roku. Ten segment rynku przeżywa trudne chwile, co widać w danych dotyczących sprzedaży detalicznej i udziału w niej handlu internetowego, który mocno się obniżył – tłumaczy Maciej Kotowski, dyrektor w firmie JLL, specjalizującej się w doradztwie na rynku nieruchomości.
Według Anny Głowacz, dyrektora działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Axi Immo Group, zakończył się tym samym okres wyjątkowo silnego popytu (napędzanego przez pandemię) na powierzchnię wykorzystywaną do dystrybucji zamówień internetowych. Co więcej Polska nie tu jest wyjątkiem. – Najemcy z sektora e-commerce nie czują potrzeby wynajmowania dodatkowej powierzchni magazynowej, ponieważ ta, którą do tej pory zabezpieczyli, jest na razie wystarczająca do prowadzenia działalności – zaznacza.
Branża magazynowa może jednak spać spokojnie. Jest bowiem sektor, który to, czego nie wynajęły sieci handlowe, zagospodarowuje. To branża produkcyjna, która w okresie od stycznia do czerwca odpowiadała za 31 proc. popytu netto. – Przed pandemią jej udział w wynajmie na rynku magazynów nie przekraczał 20 proc. – wylicza Maciej Kotowski.
Świadczy to zdaniem ekspertów o deglobalizacji przemysłu, która przyszła nieco wcześniej, niż oczekiwano. Zjawisko jest widoczne zwłaszcza w sektorze automotive, elektronicznym oraz spożywczym. – Zmieniające się otoczenie geopolityczne oraz konieczność zapewnienia szybkich i sprawnych dostaw sprawiły, że lokalizacja, dostęp do rozbudowanych korytarzy transportowych oraz intermodalność stały się jednymi z głównych czynników przy wyborze przyszłych lokalizacji pod nowy magazyn – zauważa Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska. I dodaje, że w dobie nearshoringu i friendshoringu duży potencjał wzrostu mają rynki dysponujące sporymi bankami gruntów inwestycyjnych, takie jak: Niemcy, Francja czy właśnie Polska, która złamała właśnie barierę 30 mln mkw. i będzie bić kolejne rekordy. Szczególnie że ceny najmu magazynów w Polsce, jak również ceny energii, które są kluczowe dla firm produkcyjnych, pozostają konkurencyjne w porównaniu z resztą Europy. Atutem Polski są także rozbudowywane porty, których rola jest strategiczna przy transporcie intermodalnym.
Dlatego w najbliższych latach należy oczekiwać coraz większej liczby relokacji. Świetnym przykładem jest choćby rekordowa inwestycja Intela pod Wrocławiem. Przez cały czas też rozwija się ,,miasteczko produkcyjne” LG pod Wrocławiem. – Wspieraliśmy ostatnio transakcję wynajęcia w woj. śląskim niemal 40 tys. mkw. powierzchni produkcyjnej dla firmy z branży automotive, która zdecydowała się na umocnienie swojej pozycji w naszej części Europy, bo są bardzo zadowoleni z jakości pracy Polaków. Z naszej perspektywy udział firm produkcyjnych będzie rósł w najbliższym czasie, zwłaszcza na zachodniej ścianie naszego kraju – twierdzi Jakub Kurek.
Anna Głowacz wskazuje z kolei na planowaną fabrykę wyrobów stalowych z blach powlekanych koreańskiej firmy Aju Steel w wielkopolskim Bytyniu. Będzie to jeden z czterech największych zakładów produkcyjnych firmy (wartość inwestycji to 300 mln zł), a jego otwarcie ma na celu skrócenie łańcuchów dostaw w Europie.
Poza tym, jak zauważają eksperci, pojawienie się takiego gracza jak Intel oznacza, że wokół jego fabryki powstaną inwestycje firm z nim współpracujących, co przełoży się na popyt na magazyny. A na to dziś branża czeka, bo II kw. tego roku był kolejnym, w którym można było odnotować spowolnienie aktywności najemców. Do czerwca, jak wynika z danych JLL, wynajęto w sumie 1,95 mln mkw. powierzchni wobec 2,4 mln mkw. rok wcześniej. Zdaniem ekspertów w związku z wojną w Ukrainie i inflacją wiele firm przyjęło pozycję wyczekującą. Wpływ na tę sytuację mają też rosnące koszty wynajęcia magazynu. Ma to przełożenie na rynek deweloperski, który też wykazuje się ostrożnością przy rozpoczynaniu nowych inwestycji magazynowych. – W rezultacie pod koniec czerwca w budowie było tylko 2,13 mln mkw., o połowę mniej niż przed rokiem. Deweloperzy zaciągają hamulce i to powinno pomóc w osiągnięciu równowagi między popytem a podażą i ustabilizowaniu się sytuacji na rynku – uważa Anna Głowacz.
Na rynek wchodzą jednak wciąż nowi gracze. Przykładem może być firma CTP, która o debiucie myślała już od dekady. Dynamiczny rozwój takich graczy jak choćby Panattoni był jednak hamulcem do podjęcia decyzji. – Dziś, kiedy najwięksi się zatrzymują, inni dostrzegają dla siebie szanse – przyznaje Maciej Kotowski. ©℗
/>
