Dzierżawa jest skutecznie wypowiedziana, nawet gdy wezwanie do zapłaty odbierze nieuprawniony pracownik

Nasza spółka wypowiedziała umowę dzierżawy przedsiębiorcy, bo nie płacił przez dwa miesiące czynszu, a po wyznaczeniu dodatkowego terminu zapłacił tylko 50 proc. należności. Czy spółka może już skierować sprawę do sądu o wydanie lokalu? Chodzi o to, że przedsiębiorca kwestionuje skuteczność wypowiedzenia, bo pismo wzywające do uiszczenia zaległości odebrał zwykły pracownik jego firmy zamiast upoważnionego.

Podstawy normatywne stosunku cywilnoprawnego, jakim jest dzierżawa, są uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z jego art. 703, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności lub zwłoka wynosi ponad trzy miesiące w przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, to wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Powinien jednak uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Odmienne regulacje

W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że wspomniane regulacje mają charakter dyspozytywny, a tryb (wyznaczenie dodatkowego terminu do zapłaty zaległości) ma zastosowanie jedynie w przypadku braku odmiennego uregulowania w umowie. Strony mogą więc wręcz wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego do udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu do zapłaty czynszu. Przy przyjęciu poglądu, że art. 703 k.c. nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego, strony mogą w umowie dzierżawy zawrzeć odmienne regulacje dotyczące wypowiedzenia umowy. Tak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie, w wyroku z 17 sierpnia 2017 r. ( sygn. akt I ACa 1046/16). Sprawa ta również dotyczyła sytuacji, w której spółce zapłacono jedynie tylko część czynszu po wyznaczeniu dodatkowego terminu na jego zapłatę. Sąd uznał, że w takiej sytuacji spółka była uprawniona do dokonania wypowiedzenia dzierżawy. Podobne rozstrzygnięcie zapadło w Sądzie Okręgowym w Łodzi. W wyroku z 9 lipca 2018 r. (sygn. akt X GC 119/18) wskazał on, że: „Wobec tego, iż w sprawie niniejszej w zakreślonym jej terminie miesięcznym pozwana poprzestała na zapłacie części jedynie czynszu za objęty wezwaniem powódki miesiąc (….) podzielić należało stanowisko, iż powódka uprawniona była do dokonania wypowiedzenia dzierżawy”.

Skuteczność doręczenia

Co ciekawe, w powyższym wyroku także analizowano problematykę skuteczności doręczenia wezwania do zapłaty w kontekście odbioru przez pracownika, który nie był formalnie upoważniony do tego rodzaju czynności. Sąd zwrócił jednak uwagę na art. 61 par 1 k.c., z którego wynika, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią. W orzeczeniu sąd wskazał na kilka kwestii, tj. zauważył, że:

• wspomniany przepis nie określa, w jaki sposób doręczenie ma nastąpić. Osoba składająca oświadczenie może dostarczyć adresatowi dokument zawierający treść oświadczenia osobiście, byle tylko prawidłowa była wskazana siedziba osoby prawnej;
• zgodnie z poglądem powszechnie akceptowanym w literaturze i orzecznictwie dla przyjęcia skuteczności doręczenia wystarczy już sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Nie jest natomiast istotne, czy adresat faktycznie to uczynił. Wobec tego, że osoba prawna działa przez swoje organy, możliwość zapoznania się w sposób wymagany przez art. 61 par. 1 zdanie pierwsze i par. 2 k.c. z treścią oświadczenia woli przez adresata będącego osobą prawną oznacza uzyskanie przewidzianej w tych przepisach możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli przez osoby pełniące funkcje organu właściwego do reprezentowania tej osoby w zakresie obejmującym składane tej osobie oświadczenia woli;
• możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem. To oznacza, że skuteczne złożenie oświadczenia woli następuje także w sytuacji, w której, co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, lecz miał realną możliwość, aby to uczynić.

Jak wskazał sąd, chodzi tu o przypadek, w którym przesyłka nie została przekazana przez pracownika (zatrudnionego w lokalu adresata) dla uprawnionego przedstawiciela spółki. Przy czym taka sytuacja (jak podkreślono) mimo wszystko oznacza skuteczne jej doręczenie przez podmiot wydzierżawiający. Finalnie sąd nie podważył prawidłowości doręczenia dodatkowego terminu na zapłatę czynszu dzierżawnego. W konsekwencji za skuteczne uznano zarówno wypowiedzenie umowy, jak i wezwanie do wydania lokalu.

Bez usprawiedliwienia

Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, że działanie czytelnika było prawidłowe. Za skuteczne trzeba też uznać doręczenie pisma wyznaczającego dodatkowy termin na zapłatę zaległości pracownikowi spółki, skoro miało to miejsce w siedzibie przedsiębiorcy. Oznacza to, że nie ma przeszkód, aby wypowiedzieć dzierżawę lokalu a następnie skierować do sądu pozew o wydanie lokalu, ponieważ częściowa spłata zadłużenia nie usprawiedliwia przedsiębiorcy. ©℗