To, co przede wszystkim zyskują budujący domy do 70 mkw. powierzchni zabudowy, to krótszy czas załatwiania sprawy i prostsze formalności. [ramka 1] Ale o całkowitym wykluczeniu fachowców z procesu budowlanego mowy nie ma.

Ramka 1

Co to za budynki
Pod tym hasłem „domy o powierzchni zabudowy do 70 mkw.” kryją się obiekty, które mogą mieć co najwyżej dwie kondygnacje. Mogą być one budowane na zgłoszenie i w uproszczonej procedurze, przyspieszającej bieg formalności, o ile ich obszar oddziaływania będzie mieścić się w całości na działce, na której mają zostać postawione. Uproszczenie polega m.in. na tym, że nie ma wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, prowadzenia dziennika budowy ani ustalania kierownika. Ponadto wyłączono możliwość wniesienia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia takiej budowy. To oznacza, że do prac będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia. Ponadto ustalono krótszy termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania. Urząd będzie miał na to tylko 21 dni.
Przy tym wszystkim jednak warunkiem skorzystania z możliwości budowy domu na podstawie proponowanych rozwiązań jest realizacja inwestycji wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. ©℗
Projekty przygotuje specjalista
– Ustawa nie zwalnia osób planujących budowę domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw. z obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2351; dalej: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych) – mówi Alicja Gradowska, adwokat i partner w Kancelarii GC Adwokaci. Chodzi przede wszystkim o zachowanie odpowiednich odległości od granic działki, na której mieści się inwestycja. Gwarantuje to ograniczenie obszaru oddziaływania budynku do działki, na której zostanie on wybudowany. Gdzie konkretnie ma być usytuowany budynek i inne niezbędne elementy techniczne, pokazuje projekt zagospodarowania działki, który trzeba przedłożyć w starostwie (w ramach zgłoszenia budowlanego). Co istotne, takiego projektu nie może jednak wykonać osoba bez kwalifikacji, będzie musiał to zrobić specjalista posiadający uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności:
  • architektonicznej, lub
  • konstrukcyjno-budowlanej uprawniające do sporządzania projektów w zakresie rozwiązań architektonicznych.
– Ten wymóg wynika wprost z art. 34 ust. 2c prawa budowlanego dodanego od 3 stycznia 2022 r. na mocy ustawy z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986). Poprzednio takiego w przepisach nie było – zauważa Bartłomiej Zydel, prawnik Związku Powiatów Polskich.
Adaptacja pod czujnym okiem
Inwestorzy zapewne często będą wybierać budynek typowy, zwłaszcza że rząd obiecał przygotowanie projektów za złotówkę (drugi etap konkursu na takie domki właśnie trwa). Ten pomysł bardzo nie podoba się architektom, którzy twierdzą, że w ten sposób pozbawia się ich zarobku. Trzeba jednak pamiętać, że każdy gotowy projekt budowlany musi zostać przystosowany do uwarunkowań działki, na której ma stanąć budynek, i wymogów planu zagospodarowania bądź warunków zabudowy. Do tego zaś niezbędna jest adaptacja projektu. Nierzadko inwestorzy chcą też wprowadzić do gotowego rozwiązania zmiany. W obu sytuacjach potrzebne będzie wsparcie osoby z uprawnieniami. Jakimi? Jak wyjaśnia mec. Gradowska, w tym przypadku na zlecenia mogą liczyć fachowcy posiadający uprawnienia architektoniczne bez ograniczeń lub architektoniczne w ograniczonym zakresie (w przypadku obiektu o kubaturze do 1000 m sześc. w zabudowie zagrodowej lub na terenie zabudowy zagrodowej). – Zwracam uwagę, że także uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bez ograniczeń uprawniają do projektowania konstrukcji obiektu lub kierowania robotami budowlanymi w odniesieniu do konstrukcji oraz architektury obiektu – zauważa mec. Gradowska. I dodaje, że nawet jeśli fachowiec posiada tylko uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej w ograniczonym zakresie – to w wielu przypadkach domów 70-metrowych – one również mogą okazać się wystarczające.
Bez geodety ani rusz
Zanim prace budowlane ruszą pełną parą, miejsce pod dom trzeba wytyczyć. I w tym przypadku bez fachowca się nie obejdzie. Na inwestorze będzie spoczywał obowiązek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, który dotyczy wymogu geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu – dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. I w tym przypadku sama znajomość obsługi teodolitu czy innych przyrządów pomiarowych nie wystarczy, musi to zrobić osoba z uprawnieniami o specjalizacji geodezyjna obsługa inwestycji. Taki specjalista dokona geodezyjnego pomiaru sytuacyjno-wysokościowego budynku. Także on opracuje wyniki pomiarów, a następnie przekaże je do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Bartłomiej Zydel dodaje, że tylko w przypadku domów rekreacyjnych, o których dzisiaj wprawdzie nie piszemy, ale dla których uproszczenia dotyczące procesu budowy wprowadzono na mocy tej samej nowelizacji prawa budowlanego, nie ma obowiązku wytyczenia miejsca pod dom, a jedynie należy dokonać geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Kierownik niekonieczny, ale…
– Ustawa nakłada na inwestora obowiązek, żeby budynek powstał zgodnie z zasadami sztuki budowlanej oraz przepisami prawa – przypomina mec. Gradowska. Czyli w zasadzie inwestor powinien posiadać specjalistyczną wiedzę z zakresu budownictwa, która pozwoli mu na weryfikację, czy jego inwestycja powstaje zgodnie ze sztuką i obowiązującymi przepisami wynikającymi przede wszystkim z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Czyli czy instalacja jest prawidłowa, czy są odpowiednio zastosowane materiały, czy technologia jest zasadna. Przeciętny inwestor tego nie wie. Dotychczas nad budową domu jednorodzinnego (niezależnie od tego, czy był on stawiany na pozwolenie czy zgłoszenie) czuwał kierownik budowy i on weryfikował prowadzone prace. Miał prawo wydawać polecenia poszczególnym pracownikom budowy, a nawet wstrzymać ją, gdy szła nie tak. Gdy go nie będzie, cała odpowiedzialność za kierowanie budową spada na inwestora.
– Jednak to, że prawo nie wymaga zatrudniania kierownika, nie oznacza, że tego zakazuje. Wręcz zachęcałabym do zatrudnienia fachowca, bo wbrew pozorom postawienie budynku nie jest proste, a po czasie mogą wyjść nie lada problemy z tym związane, choćby dotyczące odpowiedzialności za błędy – mówi mec. Gradowska. I dodaje, że inwestor ma w tym przypadku dwie możliwości. – Może zatrudnić dobrowolnie kierownika budowy albo inspektora nadzoru inwestorskiego – wskazuje prawniczka. Jaka jest między nimi różnica? Kierownik budowy jest odrębną od inwestora niezależną osobą, która kieruje robotami. Natomiast przedstawiciel nadzoru inwestorskiego skupia się na realizacji praw inwestora, występuje w jego imieniu – działa w miejsce inwestora – po to, żeby obiekt powstał zgodnie z prawem i zasadami sztuki. Zdaniem Bartłomieja Zydla, w przypadku domków jednorodzinnych właściwszy będzie kierownik budowy, bowiem inspektora nadzoru powołuje się w praktyce zazwyczaj wtedy, gdy zostało to ustalone w pozwoleniu budowlanym i zazwyczaj dotyczy większych obiektów.
Jakie uprawnienia muszą mieć ww. osoby przy niewielkich domach? Kierownik budowy powinien mieć uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Natomiast inspektor nadzoru inwestorskiego musi posiadać uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. – Oznacza to, że właściwa będzie osoba posiadająca uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej (na etapie wykonywania obiektu). Na etapie projektowania będzie to specjalność architektoniczna lub konstrukcyjno-budowlana – twierdzi mec. Gradowska.
Nadzór autorski
Projektant pełni typowy nadzór autorski – jak przy innych inwestycjach. Gdy roboty są wykonywane niezgodnie z projektem, ma on prawo nawet wstrzymać budowę. Jeśli jest dziennik budowy, może dokonać wpisu, zawiadomić właściwy urząd nadzoru. Jeśli go nie ma – a przy 70-metrowych domach jest to możliwe – należy zawiadomić odpowiedni nadzór budowlany.
A co w sytuacji, gdy inwestor wykorzystuje projekt typowy? Alicja Gradowska radzi, by kupując go, wykupić także usługę nadzoru autorskiego, bo w razie sporu czy problemów to ten nadzór może odpowiadać za błędy i w pełni można wymagać, żeby architekt ten nadzór rzeczywiście sprawował.
Z kolei, jeżeli chodzi o zmiany w projekcie, to mogą być także wykonane przez innego projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalizacji. Najczęściej w przypadku domów jednorodzinnych chodzi o uprawnienia architektoniczne bez ograniczeń. Ale także architektoniczne w ograniczonym zakresie (dotyczące obiektu o kubaturze do 1000 m sześc. w zabudowie zagrodowej lub na terenie zabudowy zagrodowej).