Przedsiębiorcy z centrów handlowych mają jeszcze cztery dni na decyzję, czy chcą anulować prolongaty, które zawierali podczas lockdownów. Niestety przy okazji mogą utracić inne korzystne ustalenia.

Przypomnijmy, że w czasie poprzednich lockdownów najemcy mogli się zwolnić się z czynszu za czas trwania przymusowych przestojów, lecz w zamian musieli złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o sześć miesięcy plus czas lockdownu – umożliwiał to (uchylony już) art. 15ze ustawy o COVID-19 (czyli ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych; t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1842; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1192). Sęk w tym, że za każdym razem było to wydłużenie o sześć miesięcy. Teraz ustawodawca w najnowszej noweli dał przedsiębiorcom możliwość wycofania się z tych ofert, lecz tylko za trzy ostatnie lockdowny. Przy czym najemca nadal nie ma obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat za ten okres. Jest jednak warunek: przedsiębiorcy chcący skorzystać z tej możliwości muszą najpóźniej do 6 sierpnia 2021 r. złożyć oświadczenie, w których będą mogli uwolnić się od skutków prawnych złożonych uprzednio ofert – tak wynika z art. 7 ostatniej nowelizacji, tj. ustawy z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 1192). W praktyce pojawiają się wątpliwości przedsiębiorców – przede wszystkim najemców powierzchni w centrach handlowych – dotyczące np. formy złożenia oświadczenia albo ważności dodatkowych aneksów umów zawartych na podstawie art. 15ze ustawy o COVID-19. Odpowiadamy na wybrane pytania.
• Czy liczy się data wysłania wysłania oświadczenia, a może data jego dotarcia do odbiorcy?
Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 61 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. Dz.U z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U z 2020 r. poz. 2320) oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Decyduje zatem albo data faktycznego wydania pisma obejmującego oświadczenie wynajmującemu, albo data jego awizowania w placówce pocztowej. Oświadczenie złożone po terminie będzie bezskuteczne.
• W jakiej formie oświadczenie powinno zostać złożone? Czy mogę je wysłać e-mailem, czy może jednak listem poleconym, kurierem czy inną drogą, a może powinienem złożyć bezpośrednio w siedzibie wynajmującego?
Zgodnie z art. 7 ust. 3 nowelizacji oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oferty przedłużenia najmu powinno być złożone wynajmującemu na piśmie. E-mail nie spełnia tych wymogów. Pozostaje więc wysłanie go listem poleconym, kurierem lub złożenie bezpośrednio w siedzicie wynajmującego. Przy czym, aby móc w terminie należycie udokumentować przekazanie oświadczenia w terminie, najemca powinien także zadbać o zwrotne potwierdzenie odbioru albo potwierdzenie złożenia pisma na biurze podawczym wynajmującego.
• Czy wynajmujący może nie przyjąć oświadczenia złożonego na podstawie art. 7 nowelizacji ustawy covidowej?
Uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oferty przedłużenia najmu jest jednostronną czynnością prawną. Zatem dla swojej skuteczności nie wymaga zgody wynajmującego, a więc właściciel centrum nie może odmówić jego przyjęcia.
• Co powinno znaleźć się w oświadczeniu?
Nowelizacja nie precyzuje szczegółowej treści oświadczenia. Dlatego na zasadach ogólnych może ono mieć dowolną treść, byleby tylko została w nim wyrażona w sposób dostateczny wola uchylenia się od skutków prawnych złożonej oferty przedłużenia najmu. Oczywiście, w znakomitej większości przypadków oświadczenia przygotują prawnicy. Z pewnością wzbogacą ich treść o bardziej rozbudowaną warstwę prawną.
• W styczniu 2021 r. złożyłem ofertę przedłużenia umowy najmu, a w zamian zyskałem zwolnienie z czynszu na czas drugiego lockdownu. Następnie taką samą ofertę złożyłem w lutym 2021 r. w odniesieniu do trzeciego lockdownu. Umowa, która pierwotnie miała obowiązywać do listopada 2022 r., została w rezultacie wydłużona o 54 dni (czas trwania obydwu lock downów) plus 12 miesięcy, tak więc nowym terminem jej zakończenia miał być styczeń 2024 r. Jaki będzie skutek prawny złożonego oświadczenia – tj. co zostanie anulowanie, co pozostanie w mocy?
Przedłużenie umowy za oba lockdowny zostanie w całości anulowane. Umowa zakończy się więc w listopadzie 2022 r. Taki bowiem był cel nowelizacji ustawy covidowej. Chodziło o to, by zapobiec przedłużaniu umów najmu o długie lata w sytuacji, kiedy centra handlowe były zamknięte relatywnie krótko. Natomiast w mocy pozostają inne skutki oświadczeń o przedłużeniu najmu. W szczególności skuteczne pozostaje zwolnienie najemców ze wszelkich związanych z umowami najmu należności na rzecz centrów handlowych, a więc przede wszystkim z czynszu i opłat eksploatacyjnych.
• Zastanawiamy się, czy złożyć oświadczenie. Co powinniśmy wziąć pod uwagę, podejmując decyzję? Jakie mogą być negatywne następstwa złożenia oświadczenia?
Nowela ustawy covidowej jest korzystna dla najemców. Trudno więc znaleźć jakiś negatywny dla nich skutek związany z korzystaniem z uprawnień w niej opisanych. Niemniej jednak w sytuacji, kiedy najemca jest usatysfakcjonowany aktualnym poziomem czynszu w danej lokalizacji, z pewnością korzystne będzie dla niego, aby okres najmu trwał jak najdłużej.
Z podobną sytuacją będziemy mieć do czynienia także wtedy, gdy w następstwie złożonej oferty najemca zawarł z wynajmującym tzw. aneks covidowy przewidujący jakieś dodatkowe, korzystne dla najemcy postanowienia. W obydwu takich przypadkach najemcy nie będzie opłacało się anulować prolongaty umowy najmu.
• Po złożeniu oferty przedłużenia umowy najmu wynajmujący nalegał na podpisanie aneksu, w którym usankcjonujemy zwolnienie z czynszu za okres lockdownu, a także wspólnie określimy nową datę zakończenia umowy. W aneksie znalazły się jednak także inne postanowienia, jedne mniej, inne bardziej korzystne. Przykładowo: zobowiązałem się, że pomimo ustawy covidowej, jednak zapłacę pomniejszoną opłatę eksploatacyjną za czas lockdownu. Z drugiej strony uzyskałem dodatkową obniżkę czynszu do końca 2021 r. Czy po złożeniu oświadczenia o anulowaniu prolongaty te dodatkowe ustalenia z aneksów pozostaną ważne?
Nowelizacja ustawy nie odnosi się wprost do tzw. aneksów covidowych. Niemniej jednak w polskim prawie obowiązuje generalna zasada kauzalności czynności prawnych o charakterze przysparzającym. Dla aneksów covidowych ma to takie znaczenie, że w razie złożenia przez najemcę oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oferty przedłużenia umowy, odpada podstawa gospodarcza (causa) ich zawarcia. Co do zasady, w momencie skorzystania z art. 7 znowelizowanej ustawy aneksy automatycznie tracą swoją moc. Jakkolwiek kwestie te należy analizować w okolicznościach konkretnego przypadku, zaleca się staranne przemyślenie, czy anulowanie prolongat w takiej sytuacji najemcy się opłaca. Bo choć w przedstawionej sytuacji wynajmujący będzie musiał zwrócić najemcy pomniejszoną opłatę eksploatacyjną za czas lockdawnu – bo na podstawie art. 15 nie musiał jej wnosić za ten okres – to zarazem będzie mógł domagać się od najemcy wyrównania czynszu za 2021 r. po zakończeniu lockdownu.
• Nasza spółka składała oferty przedłużenia umowy najmu w zamian po zakończeniu każdego z czterech lockdownów. W rezultacie nie musiałem płacić czynszu w żadnym okresie, w którym centrum handlowe było zamknięte. Jednak umowa najmu w sumie się przedłużyła o ponad dwa lata (cztery razy po sześć miesięcy plus czas trwania wszystkich tych lockdownów). Czy możemy złożyć oświadczenia odwołujące oferty przedłużenia najmu za wszystkie cztery okresy?
Można uchylić się od skutków prawnych ofert przedłużenia umów najmu, ale tylko za trzy ostatnie lockdowny. Nowelizacja stanowi bowiem, że uprawnienie to dotyczy ofert, których termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 r. Tak więc stosuje się ją tylko do:
  • II lockdownu (7 listopada – 27 listopada 2020 r.),
  • III lockdownu (28 grudnia 2020 r. – 31 stycznia 2021 r.), oraz
  • IV lockdownu (13 marca 2021 r. – 3 maja 2021 r.).
Nowela nie obejmuje więc zamknięcia centrów, które miało miejsce w marcu i kwietniu ubiegłego roku.
• Mimo pandemii nie składałem ofert przedłużenia najmu w niektórych centrach handlowych. Uznałem, że bardziej opłaca mi się jednak regulować czynsz w słabszych obiektach po to, by wyjść z nich w pierwszym możliwym terminie. Czy nowelizacja przewiduje dla mnie jakieś uprawnienia zrównujące moją sytuację z tymi najemcami, który zostali z czynszów zwolnieni?
Najemcy, którzy nie złożyli ofert przedłużenia najmu, zostali w nowelizacji przepisów zupełnie pominięci. W rezultacie pomimo zapłaty czynszów w pełnej wysokości ich umowy najmu rozwiążą się co do zasady w takim samym terminie, jak umowy najemców, którzy na skutek złożonych ofert i najnowszych oświadczeń nie zapłacą za czas lockdownu tytułem czynszu ani jednej złotówki, a czas przedłużenia umów będzie anulowany.
• We wrześniu 2020 r. zawarliśmy umowę najmu lokalu w parku handlowym. Następnie dwukrotnie składałem wynajmującemu oferty przedłużenia najmu. Czy mogę teraz uchylić się od ich skutków prawnych zgodnie z nowymi przepisami?
Nowelizacja nie dotyczy tych umów najmu, które zostały zawarte po 14 marca 2020 r. Po wybuchu pandemii strony bowiem miały pełne rozeznanie co do gospodarczych skutków COVID-19. Interwencja ustawodawcy w takich okolicznościach byłaby najzwyczajniej zbędna.
Współpraca Joanna Pieńczykowska
Kontynuujemy cykl poświęcony noweli ustawy o COVID-19, czyli ustawie z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1192). Omawiamy najważniejsze zmiany, jakie wprowadza ona w przepisach o pomocy dla poszkodowanych przedsiębiorców, oraz wyjaśniamy wątpliwości interpretacyjne.
Dotychczas w dodatku Firma i Prawo ukazały się teksty:
• „Starosta może umorzyć nienależnie pobraną pożyczkę lub rozłożyć ją na raty” – DGP nr 133 z 13 lipca 2021 r.
• „Najem w centrach handlowych: zwrot akcji od piątku” – DGP nr 138 z 20 lipca 2021 r.
• „Resort rozwoju o pieniądzach za turystyczny voucher” – DGP nr 143 z 27 lipca 2021 r.