Przypomnijmy, że nowelizacja wprowadza m.in. 80-proc. obniżki czynszów dla najemców w galeriach handlowych na czas lockdownu i 50-proc. obniżki przez trzy miesiące po zniesieniu ograniczeń. Zakłada też wsparcie branży turystycznej w postaci przedłużenia o rok terminu realizacji voucherów turystycznych i przesunięcia terminu zwrotu wypłat do Turystycznego Funduszu Zwrotów.
Łukasz Kasza z kancelarii Causa Finita tłumaczy, że obniżki czynszów nie będą działać wstecz. Należności za poprzednie lockdowny nie będą zatem ponownie przeliczane. Bonifikaty będą dotyczyć wszystkich świadczeń z tytułu używania powierzchni handlowej. Nie tylko czynszów, ale i kosztów wspólnych.
Za i przeciw
Przypomnijmy, że zwolennikami nowych regulacji są najemcy zrzeszeni w Związku Pracodawców Handlu i Usług. Argumentują, że w relacjach między właścicielami centrów handlowych, za którymi stoją potężne fundusze inwestycyjne, a nimi – kupcami, producentami, rzemieślnikami, twórcami marek odzieżowych, obuwniczych i sportowych – istnieje gigantyczna nierównowaga.
Przeciwne stanowisko prezentują galerie handlowe. Jak pisaliśmy niedawno („Galerie interweniują w Brukseli”, DGP nr 130/2021), Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH) w imieniu branży wysłała do Komisji Europejskiej ogólną informację o rynku, wykorzystując tym samym mechanizm sygnalisty. Intencją stowarzyszenia jest przekazanie informacji m.in. w celu rozważenia przez komisję możliwości wszczęcia odpowiedniego postępowania z urzędu. PRCH argumentuje m.in., że regulacje ustawy antycovidowej dotyczące czynszów w galeriach to program pomocowy, który stanowi niedozwoloną pomoc publiczną naruszającą traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.
Przymuszeni najemcy
Artykuł 7 znowelizowanej ustawy stanowi, że uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli dotyczącego przedłużenia umowy najmu może odnosić się tylko do okresu po 31 grudnia 2020 r. Można to zrobić, składając drugiej stronie oświadczenie na piśmie. Jest na to 14 dni od wejścia ustawy w życie.
Jak tłumaczył wcześniej w DGP („Senat poprawił przepisy o czynszach w galeriach”, DGP nr 117/2021) prof. Tomasz Sójka z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, zadaniem art. 7 jest ograniczenie skutków błędnej konstrukcji art. 15ze, wskutek czego najemcy byli zmuszani do przedłużania umów z galeriami o okres każdego kolejnego lockdownu plus każdorazowo o sześć miesięcy. W sumie daje to blisko trzy lata (865 dni). W przypadku przedłużeń umów, które następowały po 31 grudnia 2020 r., najemcy będą mogli uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli o przedłużeniu. Oznacza to istotne skrócenie okresu obowiązkowego przedłużenia umowy.
Sprawa aneksów
Łukasz Kasza zwraca uwagę na to, że od skutków złożonych ofert można uchylić się „hurtowo”, czyli w odniesieniu do trzech ostatnich lockdownów. Nowelizacja nie obejmuje zamknięcia centrów, które miało miejsce w marcu i kwietniu ubiegłego roku. Nie dotyczy też tych umów najmu, które zawarto po 14 marca 2020 r.
Zwraca uwagę, ze ustawodawca pomija istotną kwestię – nie odnosi się do tzw. aneksów covidowych. Są to dokumenty, w których strony potwierdzały uzyskane przez najemców zwolnienia oraz wskazywały nowe terminy zakończenia umów. Ekspert wskazuje, że uchylenie się od skutków prawnych złożonych ofert co do zasady anuluje moc prawną podpisanych aneksów, w polskim prawie obowiązuje bowiem generalna zasada kauzalności czynności prawnych o charakterze przysparzającym.
– Dla aneksów covidowych ma to takie znaczenie, że wraz z wejściem w życie nowelizacji odpada podstawa gospodarcza (causa) ich zawarcia. Automatycznie tracą w konsekwencji moc – wyjaśnia Łukasz Kasza.