Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Projektowane rozwiązania mają wejść w życie 31 marca 2026 r. i są bardzo oczekiwane zarówno przez samorządy, jak i branżę hotelarską. Do tej pory politycy wielokrotnie mówili o potrzebie uregulowania rynku najmu krótkoterminowego, jednak mimo wielu deklaracji w praktyce niewiele w tym kierunku zrobiono.
Przyspieszenie prac nad przepisami wymusiło na polskim rządzie dopiero unijne rozporządzenie UE 2024/1028 (tzw. „rozporządzenie STR”). Nakłada ono obowiązek na każde państwo członkowskie wprowadzenia przejrzystego systemu rejestracji najmu krótkoterminowego do 20 maja 2026 roku. Polska należy do nielicznych krajów unijnych, które nie mają jasnych regulacji dotyczących tego rodzaju najmu. Dzięki temu kwitnie szara strefa.
Utrata dochodów i konflikty społeczne
– Mieszkańcy sprzedają lokale inwestorom, a sami wyprowadzają się poza miejscowości, co widać choćby w Krynicy, gdzie ubyło ok. 2 tys. osób. Gminy tracą dochody, bo apartamenty płacą podatek za mieszkania, a nie z tytułu działalności gospodarczej. Najem na doby to też nieuczciwa konkurencja dla hoteli, które ponoszą wysokie koszty z tytułu obsługi gości, utrzymywania odpowiedniej infrastruktury czy świadczenia usług gastronomicznych. Apartamenty ich nie ponoszą, przez co wypierają tradycyjne hotele z rynku – wylicza Jan Golba, burmistrz Muszyny, prezes zarządu Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP.
Dochodzi także problem konfliktów społecznych. W wielu blokach część lokali przekształcono w apartamenty na wynajem, co powoduje hałas, imprezy i dużą rotację turystów, a w efekcie kolejną falę wyprowadzek stałych mieszkańców. Do tego dochodzi przerzucanie kosztów na gminy za m.in. wywóz większej ilości śmieci.
– Czas wreszcie wprowadzić systemowe rozwiązania. Nawet niedoskonała ustawa będzie lepsza niż dalsze tolerowanie chaosu i szarej strefy. Najważniejsze jest, by zacząć działać i na bieżąco ulepszać przepisy – podsumowuje burmistrz Muszyny.
Zdaniem Jan Golby problem najmu krótkoterminowego w Polsce powinien był zostać rozwiązany już dawno temu. Wiele państw, jak Niemcy, Włochy, Francja czy Hiszpania, wprowadziło skuteczne regulacje, a u nas przez lata nic się nie działo. Efekt to ogromna i niekontrolowana baza apartamentów turystycznych, które formalnie są zwykłymi mieszkaniami.
Nowa definicja usług hotelarskich
Aby uporządkować sytuację, Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz kodeksu wykroczeń. Proponuje się w nim nową definicję usług hotelarskich. Po zmianach będzie nią także trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta zakwaterowanie w domu, mieszkaniu, pokoju, miejscu noclegowym, a także na polu namiotowym lub kempingu oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.
Projekt wprowadza definicję „przedsiębiorcy” podobną do tej w ustawie o imprezach turystycznych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2211).
– Najem krótkoterminowy będą mogły prowadzić tylko firmy, osoby z agroturystyki albo działające w ramach działalności nierejestrowanej. Taka zmiana definicji przedsiębiorcy w końcu uporządkuje obecny bałagan i pomoże pozbyć się szarej strefy – uważa Grzegorz Żurawski, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.
Centralny rejestr
Projektowane przepisy przewidują powołanie do życia Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), którym będzie zarządzał minister sportu i turystyki. Obecnie każda gmina ma własny rejestr obiektów noclegowych. Po zmianach osoby chcące zarejestrować np. usługę najmu zrobią to nadal przez urząd gminy lub miasta, ale wpis trafi do centralnego rejestru, a nie do lokalnego.
Dziś gminne rejestry są niekompletne. Wielu przedsiębiorców w ogóle się nie rejestruje. Utworzenie CWTON ma to zmienić. Dzięki temu turyści będą mogli łatwo sprawdzić, które obiekty działają legalnie, co zwiększy bezpieczeństwo pobytu.
Wszystkie dotychczasowe wpisy trzeba będzie dostosować do nowych wymogów do 1 lipca 2026 r., w przeciwnym razie przestaną obowiązywać. Ponadto przedsiębiorcy i rolnicy będą musieli do 20 maja 2026 r. złożyć w urzędzie gminy regulamin obiektu i oświadczenie, że spełnia on wymogi sanitarne, przeciwpożarowe i minimalne standardy wyposażenia.
Ruszą kontrole
Resort turystyki proponuje, aby każdy obiekt posiadał indywidualny numer identyfikacyjny nadawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Bez niego nie będzie można ogłaszać się w Internecie ani na platformach rezerwacyjnych.
– Numer z ewidencji będzie obowiązkowy także na stronach ogłoszeniowych, nie tylko na platformach rezerwacyjnych. Dzięki temu szara strefa nie ucieknie na Facebooka czy OLX –twierdzi Grzegorz Żurawski.
Urzędnicy gminni otrzymają też uprawnienia kontrolne. Będą mogli sprawdzać, czy zarejestrowane obiekty spełniają wymogi sanitarne, przeciwpożarowe i minimalne standardy wyposażenia. W przypadku uchybień będą mogły nakazać wstrzymanie świadczenia usług. Jeśli problemy będą się powtarzać, kontrolerzy będą mieli prawo obniżyć kategorię obiektu lub wykreślić go z ewidencji. Wtedy właściciel nie będzie mógł ponownie zarejestrować obiektu w okresie roku od wykreślenia.
Rada gminy będzie mogła wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy w „innych obiektach” będzie zabroniony, z wyłączeniem hoteli i skategoryzowanych obiektów. Mieszkańcy budynków wielo- i jednorodzinnych oraz wspólnoty i spółdzielnie będą mogli zgłaszać prośbę o przeprowadzenie kontroli obiektu wynajmowanego na krótkie terminy przez straż pożarną, sanepid lub nadzór budowlany.
Obowiązkowy regulamin i wysokie kary
Projekt przewiduje, że przed rozpoczęciem świadczenia usług właściciel będzie musiał przedstawić przy rejestracji obiektu w gminie regulamin obowiązujący wszystkich przebywających w obiekcie oraz potwierdzić, że obiekt spełnia wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i minimalne standardy wyposażenia.
Za nieprzestrzeganie tych obowiązków grozić będą wysokie kary, nawet do 50 tys. zł. Ich wysokość w przypadku innych niż hotel obiektów ustalają marszałkowie województw na wniosek miejscowych władz. Kary będą nakładane decyzją administracyjną, od której będzie można się odwołać, a wpływy z sankcji trafią do budżetu państwa.
Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego ma sporo zastrzeżeń do projektu.
– Każde mieszkanie na wynajem krótkoterminowy ma być odpowiednio opisane, z numerem kontaktowym do osoby odpowiedzialnej za lokal. Minister zaproponował, żeby te dane umieszczać w regulaminie powieszonym na drzwiach. Tyle że nasze regulaminy mają po kilkanaście stron i kilka wersji językowych. Nie zmieszczą się fizycznie na drzwiach. Dlatego proponujemy inne rozwiązanie: goście powinni w sposób dorozumiany akceptować regulamin znajdujący się w centralnej ewidencji obiektów, a na drzwiach wystarczyłby kod QR z nazwą obiektu i numerem z ewidencji. Pełny regulamin gość mógłby sobie przeczytać już w środku – proponuje Grzegorz Żurawski.
Swoje zastrzeżenia ma również Instytut Rozwoju Miast i Regionów.
– Jeśli chodzi o kontrole obiektów, dobrze byłoby jasno wskazać w projekcie, kto może je przeprowadzać. Bez tego sąsiad czy przedsiębiorca nie wiedzą, gdzie zgłosić problem i kto w ogóle może sprawdzić lokal. Jasne reguły ułatwią przygotowanie miejsca i pozwolą śledzić zmiany w przepisach – zwraca uwagę Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w tym instytucie.
Według niej projektodawca powinien również wskazać, co powinno znaleźć się w regulaminach obiektów przeznaczonych na najem krótkoterminowy.
– Klienci powinni wiedzieć, jakie obowiązują zasady (cisza nocna, sprzątanie, segregacja śmieci). Dobrze byłoby też, żeby odpowiadali za zniszczenia w lokalu i mogli potwierdzać swoją tożsamość. To zwiększa bezpieczeństwo i chroni właścicieli przed problemami, także w przestrzeniach wspólnych budynku – podkreśla.
