Od 21 sierpnia 2025 r. wchodzą w życie przepisy, które zrewolucjonizują planowanie inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Nieruchomości, które będą powstawały w ramach specustawy mieszkaniowej nie będą musiały spełniać obowiązującego do tej pory na poziomie krajowym wymogu budowy co najmniej 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie, a w przypadku zabudowy śródmiejskiej – co najmniej jednego miejsca na lokal.

21 sierpnia zmiana w przepisach specustawy budowlanej

Do tej pory przepisy specustawy mieszkaniowej nie pozostawiały wątpliwości – 100 mieszkań w bloku oznaczało minimum 150 miejsc parkingowych, a w śródmieściu równo 100. Nie było możliwości obniżenia tego współczynnika, a gminy mogły jedynie go podnosić. Nowelizacja uchyla te ograniczenia dla domów wielorodzinnych budowanych w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej, oddając pełne władztwo w tej sprawie radom gmin. Oznacza to, że w wyjątkowych przypadkach inwestycja będzie mogła powstać nawet bez ani jednego miejsca postojowego – jeśli samorząd uzna, że sprzyja temu lokalizacja i dostępność transportu publicznego.

Jak czytamy w uzasadnieniu ustawy: „Projektowana zmiana jest spójna z wprowadzanymi przez gminy rozwiązaniami na rzecz zwiększania ruchu pieszego i rowerowego, w tym w obszarach śródmiejskich”. Ustawodawca podkreśla, że celem jest większa elastyczność przy planowaniu inwestycji, z uwzględnieniem stopnia rozwoju komunikacji miejskiej, infrastruktury rowerowej oraz specyfiki terenu. To ma także ułatwić rozwój budownictwa komunalnego i społecznego, gdzie dotychczasowe wymogi często stanowiły barierę.

Zmiany w ustawie o mieszkalnictwie budzą silne emocje

Zmiana budzi emocje ponieważ może otworzyć deweloperom drogę do realizacji projektów bez rozbudowanej infrastruktury parkingowej. Zwolennicy podkreślają, że to krok w stronę nowoczesnych miast, w których priorytetem jest przestrzeń dla ludzi, nie samochodów. Krytycy obawiają się jednak, że w wielu lokalizacjach może to spowodować chaos parkingowy i pogorszyć komfort życia mieszkańców.

Co jednak istotne, nowe zasady dotyczą wyłącznie inwestycji rozpoczynanych po wejściu w życie nowelizacji i realizowanych w ramach specjalnego trybu – tzw. specustawy mieszkaniowej na podstawie, której powstaje w Polsce jedynie około 2 proc. budynków wielorodzinnych. Decyzja o liczbie miejsc postojowych w nowych projektach będzie podejmowana przez takie organy władzy samorządowej jak rada miasta i rada gminy w ramach tzw. lokalnych standardów urbanistycznych, co pozwala mieć nadzieję, że nowelizacja nie zaprowadzi chaosu architektonicznego w polskich miastach.

Ulice zapełnią się samochodami jeszcze bardziej

Zwróćmy jednak uwagę na to, że brak miejsc parkingowych dla nowych inwestycji mieszkaniowych może znacząco wpłynąć na możliwość znalezienia przestrzeni do pozostawienia samochodu przed tymi, które już stoją od lat. Problem może być dotkliwy szczególnie dla mieszkańców centrów miast. W wielu miastach pomimo istniejących do tej pory przepisów, śródmieścia są pełne zabudowy sprzed drugiej wojny światowej, kiedy samochody w przestrzeni miejskiej uwzględniało się sporadycznie. Należy wierzyć więc, że samorządy podejdą rozsądnie do tematu i zastosują rozwiązania prawne dostosowane do lokalnej infrastruktury i założeń urbanistycznych.

Warto dodać, że rząd próbował już wcześniej wprowadzić podobne rozwiązanie – m.in. w 2024 r. w projekcie ustawy powodziowej. Wówczas pomysł wycofano po fali krytyki, tłumacząc, że doszło do „pomyłki legislacyjnej”. Teraz jednak zmiana stała się faktem, a jej skutki poznamy w kolejnych latach, gdy pierwsze inwestycje w nowych realiach zaczną trafiać na rynek.