Po wyborach europejskich Kredyt 0 proc. został zupełną sierotą – koalicjanci KO go nie popierają, a ojciec pomysłu, Krzysztof Hetman z PSL, właśnie zmienił pracę na lepiej płatną i będzie dbał o nasze interesy w Brukseli. Możliwe, że z podobnym rezultatem. Doczekaliśmy się więc polityki mieszkaniowej im. Krzysztofa Kononowicza, który zasłynął hasłem „żeby nie było niczego”, co akurat w tym przypadku wyjdzie na dobre, gdyż po kolejnej – wywołanej dopłatami do kredytów – zwyżce cen mieszkań kolejna grupa obywateli mogłaby pomarzyć jedynie o blaszanym baraku – takim jak te rozstawiane na budowach.

Można jeszcze pozostać w pokoiku dziecięcym, w którym się dorastało. To nie jest rozwiązanie dla każdego, ale w ceniącej wartości rodzinne Polsce – dla naprawdę wielu. Najbardziej dostępnym sposobem zdobycia dachu nad głową jest… niestracenie tego u rodziców. Gniazdownictwo ma swoje liczne wady, ale nie w porównaniu z bezdomnością.

Według danych Eurostatu w 2023 r. aż 67 proc. Polek i Polaków w wieku 18–34 lat zamieszkiwało z rodzicami. Średnia unijna jest o 18 pkt proc. niższa, chociaż i tak zawyżają ją państwa Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej. Przed nami znalazły się Chorwacja (aż 77 proc.), Słowacja, Portugalia i Włochy (po ok. 68 proc.). W Czechach gniazdownictwo dotyczy 44 proc. młodych dorosłych. W Niemczech tylko co trzeciego, a w państwach nordyckich ledwie ok. 16 proc.

Zjawisko powszechnego zamieszkiwania z rodzicami do późnych lat jest często łączone z brakiem pracy. To co najwyżej pół prawdy – problemem jest raczej brak dobrej pracy. W Polsce samo posiadanie zatrudnienia w żaden sposób nie gwarantuje możliwości usamodzielnienia się, bo ceny lokali zupełnie nie są skorelowane z warunkami płacowymi. Dlatego aż 42 proc. zatrudnionych Polek i Polaków w grupie wiekowej 25–34 lata mieszka z rodzicami. Niemal co drugi pracujący młody dorosły wciąż się nie usamodzielnił! W Czechach to tylko 26 proc., a w Niemczech ledwie 12 proc. W państwach nordyckich takie zjawisko praktycznie nie występuje – w Finlandii i Szwecji zaledwie 2 proc. omawianej grupy pozostaje w domu rodzinnym, a w Danii – 4 proc.

Oczywiście pod tym względem w Polsce nigdy nie było nawet nie tyle dobrze, co przynajmniej dostatecznie. W 2005 r. 57 proc. młodych dorosłych (od 18 do 34 lat bez względu na status zatrudnienia) zamieszkiwało z rodzicami. Podobny poziom utrzymywał się do pandemii. Lockdowny zmusiły część młodych do powrotu do rodzinnych domów. W 2020 r. gniazdownikami było 63 proc., a rok później już 64 proc.

Dlaczego wciąż ich przybywało, pomimo stopniowego otwierania gospodarki? Niskie stopy procentowe skłoniły zamożnych Polaków do częstszego inwestowania w nieruchomości. Właśnie wtedy ceny nieruchomości nad Wisłą zaczęły rosnąć o wiele szybciej niż w całej UE. Według Eurostatu jeszcze w latach 2016–2019 – zarówno w UE, jak i Polsce – wzrosły o około jedną piątą w stosunku do roku 2015. Jednak już w 2020 r. u nas były wyższe o ponad jedną trzecią, a w całej UE o ponad jedną czwartą w porównaniu z 2015 r. W 2022 r. łączny wzrost cen nad Wisłą sięgnął dwóch trzecich, a w UE niecałej połowy.

Sytuację młodych dorosłych pogorszyły jeszcze wojna w Ukrainie i związany z nią napływ uchodźców. W szczytowym okresie Polska przyjęła ich około 1,5 mln, a do tego trzeba dodać masowy przyjazd pracowników z całego świata, który rozpoczął się kilka lat wcześniej. Uchodźcy oraz pracownicy tymczasowi oczywiście nie szukali lokum na własność, więc ceny najmu oszalały. Według Deloitte w samym roku 2022 czynsze w największych polskich miastach wzrosły o 30 proc. Rok później sytuacja nieco się uspokoiła, jednak tylko na zasadzie kozy wyprowadzonej z chaty, a nawet nie – bo przecież nie wróciły do stanu sprzed 2022 r. Według PIE w IV kw. 2023 r. ceny najmu w 17 największych miastach wzrosły „tylko” o 14 proc.

Polska sprzyja gniazdownictwu, i to nie tylko przez słynny nadwiślański familiaryzm, chociaż to też. Równie istotne, jeśli nie istotniejsze, są struktura własności nieruchomości mieszkalnych oraz polityka dotycząca zasobu mieszkalnego gmin i spółdzielni. Należące do nich mieszkania stopniowo prywatyzowano, odsprzedając je ich wieloletnim użytkownikom za symboliczne kwoty. Dzięki temu w krótkim czasie i na masową skalę przeprowadzono uwłaszczenie społeczeństwa.

Według Eurostatu jeszcze w 2007 r. w lokalach własnościowych mieszkały niecałe dwie trzecie społeczeństwa. W roku 2022 było to już 87 proc. Wyprzedziło nas jedynie pięć innych państw naszego regionu, które w bliźniaczy sposób rozdysponowały wspólny zasób mieszkaniowy odziedziczony po komunizmie.

Skutkiem ubocznym była zupełna degradacja komunalnego zasobu mieszkaniowego, co uniemożliwiło gminom prowadzenie skutecznej polityki w tym zakresie. Skutkiem ubocznym był jednak również spadek kosztów utrzymania lokum, gdyż część czynszów została zastąpiona przez o wiele niższe opłaty na wspólnoty. Zamieszkiwanie z rodzicami w ich lokalach własnościowych stało się więc niezwykle atrakcyjne finansowo – szczególnie w obliczu rosnących cen mieszkań i czynszów w lokalach wynajmowanych.

Eurostat podaje, że w 2022 r. zaledwie 6,5 proc. polskich gospodarstw domowych na obszarach miejskich było przeciążonych kosztami mieszkaniowymi, co oznacza, że przekraczały one 40 proc. ich dochodu rozporządzalnego. To jeden z niższych wyników – średnia unijna to prawie 11 proc. W Danii aż 22 proc. gospodarstw domowych w miastach było przeciążonych utrzymaniem mieszkania, a w Niemczech i Austrii – 13 proc. Ta świetna sytuacja w Polsce to jednak tylko złudzenie statystyczne. Przypomnijmy, że w Danii zaledwie 4 proc. pracujących młodych dorosłych mieszka w domu rodzinnym, a w Polsce 42 proc. Mamy więc ogromną liczbę podwójnych gospodarstw domowych mieszkających w jednym lokalu własnościowym. W takich warunkach trudno o przeciążenie kosztami mieszkaniowymi.

Łatwo za to o przeludnienie. Pod względem liczby pokojów na osobę Polska – z wynikiem 1,1 – zajmuje wspólnie ze Słowacją i z Rumunią ostatnie miejsce w UE. W Danii na głowę przypadają prawie dwie izby mieszkalne, w Niemczech 1,7, a w Austrii 1,6. Ponad jedna trzecia Polek i Polaków mieszka w przeludnionych lokalach. Średnia unijna to 17 proc. Dla porównania, w przeludnionym lokalu mieszka tylko co 10. Duńczyk i co dziewiąty Niemiec.

Gniazdownictwo nie jest ciekawostką, lecz poważnym problemem społecznym. Odbija się chociażby na zdrowiu psychicznym młodych. W zeszłorocznym badaniu „Parental co-residence and young adults’ mental health” troje naukowców (Rebecca Bentley, Li Ang, Amber Howard ) sprawdziło stan psychiki Australijczyków w wieku 18–34 lat mieszkających w domach rodzinnych i porównało go z ich samodzielnymi rówieśnikami. Badacze doszli do wniosku, że zdrowie psychiczne młodych dorosłych zamieszkujących z rodzicami jest istotnie gorsze od zdrowia psychicznego ich usamodzielnionych rówieśników. Różnice były szczególnie duże w najstarszej grupie (30–34 lata), wśród kobiet i mieszkańców lokali socjalnych – na tych ostatnich wpływ miała zapewne również ogólna sytuacja finansowa rodziny. Co ciekawe, nie dotyczy to osób w wieku 18–21 lat, którym akurat mieszkanie z rodzicami służy.

Można zakładać, że zjawisko gniazdownictwa wpływa też negatywnie na dzietność, chociaż oczywiście w tej kwestii czynników i zmiennych jest mnóstwo. Pewne korelacje jednak widać. W 2022 r. najniższy wskaźnik urodzin wśród dużych krajów UE zanotowały Hiszpania (1,16), Włochy (1,24) i Polska (1,29). We wszystkich tych państwach prawie co drugi pracujący młody dorosły mieszka w domu rodzinnym. Można przypuszczać, że spadek wskaźnika dzietności do zaledwie 1,16 – a tyle zanotowaliśmy w zeszłym roku – również jest związany z kryzysem mieszkaniowym oraz indolencją władz publicznych w tej kwestii.

Efektem jest również niska mobilność wewnętrzna, która uniemożliwia, mówiąc brzydko, „optymalne alokowanie siły roboczej w kraju”. Ludzie bez szansy na mieszkanie nie podejmą pracy w odległym mieście, nawet jeśli w ich rodzinnej miejscowości zupełnie jej nie ma. Według raportu OECD „Should I stay or should I go? Housing and residential mobility across OECD countries” najniższa mobilność wewnętrzna jest notowana w dokładnie tych samych regionach, w których powszechne jest gniazdownictwo, czyli w Europie Południowej (Hiszpania, Grecja, Włochy) oraz Środkowej i Wschodniej (Polska, Słowacja czy Czechy).

W tej sytuacji trudno mówić o realnej równości szans. Gdy ludzie są uwięzieni w domach, w których się wychowali, ich szanse życiowe zależą w ogromnej mierze od miejsca urodzenia. O ile życie z rodzicami w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie może być jeszcze całkiem znośne, gdyż miasta te dają duże możliwości znalezienia pracy czy rozwoju, o tyle okupowanie pokoju dziecięcego na prowincji może prowadzić do marazmu i rozpaczy.

W jaki sposób można zmienić sytuację? Powtarzanie jak mantry postulatów rozwoju budownictwa komunalnego czy społecznego już dawno stało się nudne, ale trudno wskazać inny w miarę dobrze działający mechanizm. Nie licząc niewielkiej Słowenii, najwyższy odsetek społeczeństwa mieszkający w lokalach z czynszem obniżonym w stosunku do rynkowego znajdziemy w Holandii (25 proc.), we Francji (21 proc.) i w Austrii (17 proc.). W krajach tych problem gniazdownictwa występuje, ale jest stosunkowo niewielki – w pierwszych dwóch mowa o 12 proc. młodych dorosłych, a w Austrii 17 proc. W Polsce w lokalach z obniżonym czynszem mieszka tylko ok. 9 proc. ludności. Jeszcze w 2007 r. było to 16 proc., jednak stopniowa degradacja komunalnego zasobu mieszkaniowego obniżyła ten wskaźnik niemal o połowę.

Dopłaty do kredytów hipotecznych przynoszą więcej szkód niż pożytku, a pozostawienie rynku mieszkaniowego samopas prowadzi do patologii. Tylko przemyślane regulacje (np. obowiązkowe przeznaczanie jakiejś części inwestycji deweloperskich pod tani najem) połączone z rozwojem mieszkalnictwa niekomercyjnego mogą przynieść efekty

Jedno jest pewne – dopłaty do kredytów przynoszą więcej szkód niż pożytku. Pozostawienie rynku mieszkaniowego samopas prowadzi natomiast do powstawania patologii, takich jak kupowanie mieszkań w celach spekulacyjnych. Tylko przemyślane regulacje (np. obowiązkowe przeznaczanie jakiejś części inwestycji deweloperskich pod tani najem) połączone z rozwojem mieszkalnictwa niekomercyjnego mogą przynieść pozytywne efekty. Oczywiście na to potrzeba czasu, który wielu gniazdownikom – nie z ich winy – ucieka. ©Ⓟ