Podatek od nieruchomości nie był płacony przez podmioty wynajmujące nieruchomości od marca 2020 r. Jednak teraz w związku ze zniesieniem stanu epidemii już do 20 lipca podatnicy obowiązani będą do rozliczenia podatku od przychodów z budynków, powszechnie określanego jako podatek od nieruchomości komercyjnych, wraz z zaliczkami podatku dochodowego od osób prawnych za czerwiec. Co do zasady opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków podlegają wszystkie położone na terytorium Polski budynki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które stanowią własność bądź współwłasność podatnika i zostały oddane w całości bądź części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy bądź innej podobnej umowy. Podatek ten wynosi 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc, którą określa się jako sumę wartości początkowych posiadanych budynków, którą należy pomniejszyć o kwotę 10 mln zł. Przy czym ze względu na dosyć krótkie obowiązywanie art. 24b ustawy o CIT podatnicy w dalszym ciągu mogą mieć kłopoty z ustaleniem podstawy opodatkowania zarówno przy określaniu jej wysokości, jak i zakresu środków trwałych wchodzących do kalkulacji.

Co podlega opodatkowaniu

Wbrew błędnemu przekonaniu niektórych przedsiębiorców opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków podlegają wszystkie budynki, które zostały oddane w najem niezależnie od ich wartości początkowej. Obowiązek podatkowy nie wystąpi jednak w sytuacji, w której łączna wartość budynków posiadanych przez podatnika nie przekroczy 10 mln zł. Podatnicy popełniają często błąd i nie obliczają podatku, jeśli wartość pojedynczych posiadanych przez podatnika budynków nie przekracza kwoty limitu, chociaż łącznie suma ta przekroczy 10 000 000 zł. W takim przypadku również będziemy mieli obowiązek łącznego opodatkowania podatkiem od nieruchomości komercyjnych.

Określenie podstawy

Zgodnie z obecnym stanowiskiem organów podatkowych wartość budynku stanowiąca podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości komercyjnych powinna być ustalana z pominięciem zmniejszeń z tytułu dokonanych odpisów amortyzacyjnych, ale z uwzględnieniem czynności mających wpływ na wartość środka trwałego, takich jak ulepszenia czy odłączania jej części składowych.
Określając podstawę opodatkowania, należy też wziąć pod uwagę proporcję, w jakiej budynek został oddany do używania w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej danego budynku. W sytuacji gdy w najem oddano wyłącznie część całkowitej powierzchni użytkowej, konieczne jest określenie wskazanej powyżej proporcji na pierwszy dzień każdego miesiąca. Chodzi o to, by dokładnie ustalić wartość podstawy opodatkowania w odniesieniu tylko do powierzchni, która będzie służyła uzyskaniu przychodów z najmu (albo innych umów o podobnym charakterze). Przy czym w takim przypadku nie ma znaczenia czas, na jaki dana powierzchnia została wynajęta, gdyż w kalkulacji należy uwzględniać całą wynajętą powierzchnię, nawet gdy najem trwał w danym miesiącu wyłącznie kilka godzin.

Przy częściach wspólnych budynku

W ostatnich interpretacjach organy podatkowe rozstrzygały kwestię określenia podstawy opodatkowania, w przypadku gdy z charakteru budynku oraz zawieranych umów najmu wynika, że wyłącznie określona część budynku podlega oddaniu do użytkowania. Taka sytuacja może mieć np. miejsce w przypadku centrów handlowych czy hoteli, które oddają w najem wyłącznie określone lokale. Wynajmowi nie podlegają jednak części wspólne takich budynków jak korytarze czy windy.
Ku zaskoczeniu podatników w takim przypadku niewłaściwe będzie określenie podstawy opodatkowania przy zastosowaniu zasad dotyczących określania proporcji. Jak bowiem wskazują organy podatkowe, części wspólne budynków, które ze swojej natury nie podlegają oddaniu do użytkowania na podstawie umowy najmu, nie powinny być w ogóle brane pod uwagę przy określaniu powierzchni użytkowej oddanej do używania ani w całkowitej powierzchni budynku.
Stanowisko takie zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP2-1.4010.17.2020.1.KS, w której wskazano, że przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków nie należy uwzględniać pozostałych części wspólnych wymienionych we wniosku, takich jak wspólna kuchnia, pralnia, toalety ogólnodostępne, zaplecza czy sala rekreacyjna, jak również pomieszczeń administracyjnych, gdyż nie są one przedmiotem najmu, a najemcy mogą wyłącznie z nich wspólnie korzystać.
Wobec tego podatnicy powinni dokonać analizy oddanych do użytkowania powierzchni, aby właściwie określić zarówno podstawę opodatkowania, jak i samą wysokość należnego podatku.

Podatek może być neutralny dla podatników

Należy też wskazać, że co do zasady podatek od przychodów z budynków powinien być traktowany jako swego rodzaju podatek minimalny z tego względu, że podlega on odliczeniu od płaconych zaliczek na podatek CIT. Oznacza to więc, że jeżeli podatek dochodowy zapłacony w danym roku jest wyższy niż należny podatek od przychodów z budynków, to podatnik nie poniesie rzeczywistego ekonomicznego ciężaru podatku od nieruchomości komercyjnych. Będzie to efektem jego odliczenia od zaliczki na podatek bądź jego odliczenia czy zwrotu w zeznaniu rocznym.

Niezbędne jest ujęcie w księgach

Obliczenie i uiszczenie podatku od budynków to nie wszystko. Należy też zadbać o prawidłowe ujęcie go w księgach rachunkowych. Tak, aby móc na potrzeby zeznania rocznego ustalić kwotę płaconą w każdym miesiącu oraz wartość podatku dochodowego, który będzie mógł być pomniejszony o te wpłaty. Zwykle odbywa się to z wykorzystaniem kont analitycznych:
  • konta „Podatek dochodowy” - tu w analityce - „Podatek od budynków”,
  • konta „Rozrachunki z urzędem skarbowym z tytułu podatku dochodowego” - tu w analityce „Rozrachunki z tytułu podatku od budynków”.
Szczegółowe ujęcie prezentuje przykład. ©℗
PRZYKŁAD
Odliczenie od zaliczki
U przedsiębiorcy prowadzącego księgi rachunkowe wysokość podstawy opodatkowania wyniosła 23 684 zł, a więc zaliczka 19 proc. na podatek dochodowy w danym miesiącu wynosi 4500 zł. Z kolei kwota podatku dochodowego od przychodów z budynków za ten sam miesiąc wyniesie 3800 zł. Podstawa opodatkowania to kwota 10 857 143 zł (wartość budynków oddanych 20 857 143 zł pomniejszona o 10 000 000 zł). Przedsiębiorca po zapłaceniu zaliczki na podatek dochodowy nie będzie miał więc obowiązku uiszczać podatku od przychodów z budynków, a dokona jedynie jego odliczenia od wpłaconej zaliczki. Operacje powinny zostać zaksięgowane następująco:
Objaśnienia do księgowań
1. Zarachowanie podatku od budynków 3800 zł (10 857 143 zł x 0,035 proc.):
• Wn konto „87.2 CIT ‒ podatek od przychodów z budynków”,
• Ma konto „22.4 Rozrachunki z urzędem skarbowym podatek od przychodów z budynków”.
2. Zarachowanie podatku dochodowego 4500 zł, po zaokrągleniu (23 684 zł x 19 proc.):
• Wn konto „87.1 CIT - podatek dochodowy”,
• Ma konto „22.1 Rozrachunki z urzędem skarbowym z tytułu podatku dochodowego”.
3. Zapłata podatku dochodowego 4500 zł:
• Wn konto „22.1 Rozrachunki z urzędem skarbowym z tytułu CIT”,
• Ma konto „13 Rachunek bieżący”.
4. Ujęcie podatku od budynków jako podlegającego odliczeniu od podatku dochodowego 3800 zł:
• Wn konto „22.4 Rozrachunki z urzędem skarbowym - podatek od budynków”,
• Ma konto „87.2 CIT ‒ podatek od przychodów z budynków”.
Podstawa prawna
art. 24b ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1800; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1265)