Polityka mieszkaniowa w Polsce po roku od wyborów [WYWIAD]

Tak. W 2016 r. przyjęto dokument, który wyznaczał kierunki realizacji polityki mieszkaniowej do 2030 r. Wbrew powszechnej opinii nie sprowadzał się tylko do programu „Mieszkanie plus”, był wielopłaszczyznowy. Dotykał wielu problemów, choć nie uwzględniał terytorialnego zróżnicowania i generalizował obraz dla kraju. Miał porządkować działania rządu i wyznaczać odpowiednie cele. Rząd jednak z czasem zaczął prowadzić działania, które odbiegały od strategicznych założeń NPM. Nie myślę tutaj nawet o samym Mieszkaniu plus”, ale o kierunkach działania, np. o dopłatach do kredytów. NPM uwzględniał co prawda pewną formę wsparcia dla kredytobiorców hipotecznych, ale nie zakładał tak silnego działania nakręcającego popyt. Narodowy Program Mieszkaniowy ukierunkowany był w większym stopniu na zwiększanie podaży.

Polityce mieszkaniowej w Polsce przez długi czas towarzyszyło przeświadczenie, że ogranicza się ona jedynie do pomocy najbiedniejszym, a sprawy mieszkaniowe to indywidualna sprawa obywateli. Od 2015 r. nastąpił pewien zwrot. Wprowadzono wówczas powszechne świadczenie socjalne w postaci 500 plus. Społeczeństwo dostrzegło, że staliśmy się bardziej majętni, że w pewnych obszarach państwo może wspierać obywateli. W związku z tym sposób realizacji polityki mieszkaniowej również powinien ulec zmianie. Ten obszar wsparcia państwa może być adresowany również szerzej, np. do osób średniozamożnych.

Według badań prof. Adama Czerniaka w Polsce w luce czynszowej znajduje się ok. 35 proc. obywateli. To grupa osób, których potrzeby mieszkaniowe nie są odpowiednio realizowane. Poziom osiąganych dochodów nie pozwala im polepszyć swojej sytuacji. Zarabiają za mało, żeby kupić lub wynająć mieszkanie dostosowane do potrzeb, ale i za dużo, żeby starać się o mieszkanie w sektorze społecznym. Bez odpowiednich rozwiązań ten odsetek będzie się powiększać – już teraz widzimy, że chociaż liczba mieszkań rośnie, ich dostępność spada.

Bardzo dużą. Niestety świadomość wciąż jest mała. Oczywiście istnieją samorządy, które zdają sobie sprawę, że z mądrej realizacji polityki mieszkaniowej można uczynić koło zamachowe rozwoju i prowadzą działania, aby zwiększyć pulę mieszkań nie tylko dla osób najbiedniejszych, lecz także średniozamożnych i lepiej sytuowanych ekonomicznie. Takim miastem jest np. Chełmno (woj. kujawsko-pomorskie), w którym przez wiele lat niewiele budowano, nie podejmowano nowych inwestycji mieszkaniowych – zwłaszcza w budownictwie wielorodzinnym. Dopiero po zmianach planów zagospodarowania przestrzennego w mieście zaczęły rozwijać się tego typu inwestycje. Pojawili się również deweloperzy, który zauważyli, że nie tylko w dużych miastach istnieje popyt na mieszkania. Powstają tam również lokale w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM).

Wiele małych i średniej wielkości miast zmaga się z problemem depopulacji i migracji ludności do większych ośrodków miejskich. Skala wyludniania jest duża, a przyrost naturalny niski. Na decyzję o wyjeździe – poza czynnikami ekonomicznymi czy związanymi z rynkiem pracy – wpływa również możliwość zaspakajania potrzeb mieszkaniowych.

Pleszew to doskonały przykład na to, że samorząd – jeśli tylko chce – może dostrzegać potrzeby różnych mieszkańców. Dla osób niezamożnych rozwija zasób mieszkań komunalnych. Poprzez TBS realizuje inwestycje dla średniozamożnych, ale również część mieszkań wypuszcza na rynek i na takie mieszkania jest popyt. Dodatkowym impulsem pobudzenia rynku mieszkaniowego była sprzedaż działki dla dewelopera z zachowaniem prawa odkupu. W konsekwencji pojawili się też deweloperzy, którzy zaczęli realizować w mieście kolejne inwestycje. Okazało się, że zainteresowanie mieszkaniami na tani wynajem jest duże i mieszkańcy tego oczekują, ale też potrzebne było pobudzenie lokalnego rynku.

Przykłady można mnożyć. Podobnie dzieje się w Karlinie w Zachodniopomorskiem. Innym przykładem mogłyby być Żory na Śląsku. Samorząd wybudował 400 mieszkań na tani wynajem, docelowo ma ich być 1500. W przyszłości ma nawet powstać nowa dzielnica, by przyciągnąć do miasta nie tylko osoby średniozamożne, lecz także lepiej zarabiające. W interesie średniej wielkości miast jest przecież przyciągnięcie do siebie nowych mieszkańców. Jednak by się to udało, trzeba pokazać, że komfort życia może być zbliżony do tego w największych ośrodkach.

Na początku lat 90. w posiadaniu gmin było niecałe 2 mln mieszkań, dziś jest to ok. 775 tys. Zasób dramatycznie się skurczył. Duża część lokali została sprzedana, często z bardzo wysokimi bonifikatami, sięgającymi 99 proc. wartości. Wynikało to z chęci pozbycia się problemu, „zrzucenia bagażu trudnego do udźwignięcia”. Miasta nie chciały brać na siebie obowiązków związanych z opieką nad lokalami, martwić o mieszkańców, którzy nie płacą czynszów. Taki stan doprowadził do tego, że skala zadłużeń czynszowych to już łącznie ponad 4 mld zł. Trudność związana z prowadzeniem lokalnej polityki mieszkaniowej zniechęciła po prostu wielu włodarzy.

Przede wszystkim wydaje się, że wciąż nie ma przepływu informacji pomiędzy samorządowcami. Gminy, które realizują aktywną politykę mieszkaniową, w niewielkim stopniu dzielą się swoim know-how, jak robić to z głową. W efekcie każdy samorząd działa trochę metodą prób i błędów. Potrzeba wzmocnienia kompetencji gmin, rozszerzenia działań edukacyjnych i wspierających. Dobrym pomysłem jest wdrażanie takich projektów jak Partnerska Inicjatywa Miast, będąca programem wymiany i promocji wiedzy, z której korzystają samorządy. W obecnej edycji jednym z tematów jest dostępne mieszkalnictwo, ale korzysta z niego ograniczona liczba podmiotów.

Warto też się zastanowić nad modernizacją systemu budownictwa społecznego. Z badań, które przeprowadzaliśmy w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, wynika, że specjalne spółki gminne, głównie TBS, powołane do budowy i wynajmu mieszkań często radzą sobie z tymi zadaniami lepiej aniżeli sama gmina. Wydaje się, że zachodzi pewien proces profesjonalizacji, który powoduje, że skala oddawanych do użytku mieszkań staje się większa.

Dobrym przykładem na potwierdzenie tych słów jest np. Wielka Brytania. W 2015 r. w Anglii powstało ok. 2,7 tys. mieszkań społecznych wybudowanych przez władze lokalne. Organizacje non-profit w tym samym czasie wybudowały ponad 10 razy więcej. U nas jednak obszar ten jest marginalny. Większość TBS-ów to spółki miejskie, prywatne TBS-y to rzadkość. Warto więc się zastanowić nad rozwiązaniami, które pomogłyby wykorzystać potencjał profesjonalnych podmiotów prywatnych do rozwijania sektora mieszkań dostępnych cenowo. Program Lokal za grunt podążał w tym kierunku, ale w praktyce nie zadziałał. Deweloperzy wskazują na deficyt gruntów budowlanych, zwłaszcza w dużych miastach.

Projekt kredytu #naStart na pewno został dopracowany dużo lepiej od poprzednika – Bezpiecznego kredytu 2 proc. Ma więcej bezpieczników. Jego negatywne oddziaływanie na rynek może nie być więc aż tak duże jak poprzedniego. Istnieje jednak obawa, że pomimo tych wszystkich zabezpieczeń w jakimś stopniu będzie on wpływał na wzrost cen.

Pytanie, od którego powinniśmy zacząć, to czy warto po raz kolejny decydować się na tabletkę przeciwbólową w postaci dopłat do kredytów, czy raczej zawalczyć z przyczyną, czyli zbyt niską podażą dostępnych cenowo mieszkań.

To, co warto byłoby w tym momencie zrobić, to zadbać o znaczący rozwój budownictwa społecznego poprzez zwiększenie nakładów na ten cel. Tym bardziej że wiele tych projektów czeka już tylko na środki. Przy okazji warto prowadzić działania edukacyjne wśród samorządowców, aby ci mieli świadomość, jak efektywnie je wykorzystywać.

Przede wszystkim jednak powinniśmy skupić się na szukaniu rozwiązań zwiększających podaż mieszkań i poprawiających ich dostępność cenową, jednak w taki sposób, żeby nie prowadzić do dalszego rozpraszania się zabudowy. Bardzo istotne jest powiązanie polityki przestrzennej z mieszkaniową. Mając na uwadze, że problemy Warszawy i Krakowa w zakresie mieszkalnictwa nie są tożsame z wyzwaniami, przed jakimi stoją Pleszew, Chełmno czy inne miasta poza strefami oddziaływania metropolii. Musimy mieć świadomość, że samo budownictwo społeczne nie rozwiąże problemu. Z polityką mieszkaniową jest jak z orkiestrą, to gra na wielu instrumentach, która wymaga również koordynacji oraz cierpliwości, żeby osiągnąć satysfakcjonujący efekt. ©℗