Działalność spekulacyjna, czyli zakup aktywów w celu ich odsprzedaży w bardzo krótkim czasie z zyskiem, właściwie na każdym rynku jest uważana za co najmniej wątpliwą pod względem pożyteczności.

Rynki kapitałowe, na których działają wyłącznie inwestorzy, mają dzięki niej zapewnioną wysoką płynność, co umożliwia szybki zakup lub sprzedaż aktywów. Tradycyjnym inwestorom długoterminowym bywa to na rękę, gdyż w ten sposób mogą dokonać błyskawicznej transakcji w sytuacji, gdy czas jest na wagę złota – np. gdy wejdą w posiadanie istotnej informacji o spółce na chwilę przed innymi uczestnikami.

Problem pojawia się wtedy, gdy działalność spekulacyjna wchodzi na rynki dóbr, z których korzystają na co dzień zwykli ludzie, czerpiący dochody z zupełnie innych źródeł, czyli przytłaczająca większość. Na przykład na globalny rynek żywności albo energii. Gdy działalność inwestorów krótkoterminowych prowadzi do wzrostu cen kluczowych surowców energetycznych (gazu albo ropy) albo do produkcji artykułów spożywczych (np. ryżu lub pszenicy), w skrajnych przypadkach może to spowodować kryzys żywieniowy lub brak ciepła w ubogich domach.

Kolejnym przykładem jest rynek mieszkaniowy. Na nim działalność spekulacyjną prowadzą flipperzy, czyli osoby prywatne nastawione na tani zakup lokali, a następnie ich odsprzedaż w cenie znacznie wyższej i w bardzo krótkim jak na ten rodzaj rynku czasie. Mowa zwykle o kilku miesiącach. Według chyba jedynego kompleksowego badania tej działalności nad Wisłą – „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” Adama Czerniaka, Hanny Milewskiej-Wilk i Tomasza Bojęcia – w latach 2017–2020 połowa flippów trwała 12–32 tygodnie, a mediana wyniosła 21 tygodni, czyli niespełna pięć miesięcy. Sami inwestorzy deklarują jednak, że zamykają transakcję w czasie 9–18 tygodni, więc nieco szybciej.

Gdy działalność inwestorów krótkoterminowych prowadzi do wzrostu cen kluczowych surowców do produkcji artykułów spożywczych, w skrajnych przypadkach może to spowodować kryzys żywieniowy. Podobnie jest na rynku mieszkaniowym

Z badania wynika również, że różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży to zwykle prawie jedna trzecia tej pierwszej. Realny zysk jest nieco mniejszy, gdyż flipperzy muszą ponieść pewne koszty. Jest oczywiste, że nie czekają wyłącznie na wzrost wyceny rynkowej zakupionych aktywów, gdyż nie mogłoby to zapewnić aż takiego zwrotu – ceny nieruchomości mieszkalnych nie rosną tak szybko przez kwartał czy dwa. Flipperzy dokonują więc pewnych prac, których celem jest poprawa atrakcyjności lokalu – lepszy wygląd, wyższy komfort – czasem muszą uporządkować sytuację prawną lokalu. Bywa jednak, że niczego nie muszą, a czerpią rentę z samej asymetrii informacji – korzystając z nieznajomości rynku przez sprzedającego. Według przytoczonego wyżej badania typowy zysk z jednej transakcji wynosi 20 proc. w skali roku, co daje godną podziwu marżę, porównywalną z tą, jaką osiągają deweloperzy.

O ile jednak na sprywatyzowanym rynku mieszkaniowym deweloperzy są niezbędni (ktoś musi przecież organizować budowę i sprzedaż mieszkań), o tyle flipperzy najczęściej już nie. Czerpią rentę z rozeznania, znajomości oraz ulokowania się w strategicznej niszy, powodując w ten sposób wzrost cen mieszkań. Tego ostatniego dowodzą badania z USA, według których flipperzy mieli swój udział w poprzednim kryzysie na rynku kredytów mieszkaniowych, przyczyniwszy się do napompowania bańki cenowej. Według artykułu „The Role of House Flippers in a Boom and Bust Real Estate Market” (Jin Man Lee, Jin Wook Choi) z 2011 r. szczyt aktywności flipperów w Chicago zanotowano w latach 2004–2006, a więc na chwilę przed początkiem kryzysu (rok 2007). Rosnący udział flipperów w lokalnym rynku przekładał się też na dodatkowy wzrost cen.

W badaniu rynku mieszkaniowego w Las Vegas „An Empirical Analysis of Residential Property Flipping” autorstwa Craiga Depkena i Steve’a Swidlera wykazano natomiast, że w latach 90. XX w. udział flipperów w rynku wynosił kilka procent, jednak na początku lat 2000., czyli w przeddzień kryzysu, wzrósł do kilkunastu procent, a na moment osiągnął nawet szczyt na poziomie 22 proc.

Korelację między wzrostem udziału flipperów w rynku a cenami obrazują także dane dla Polski. Według badania Czerniaka, Milewskiej-Wilk i Bojęcia flipping „wśród profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości zaczął być popularną formą krótkoterminowego inwestowania na przełomie lat 2016 i 2017”. Zapewne nieprzypadkowo realne – czyli po uwzględnieniu inflacji – ceny mieszkań już od następnego roku wyraźnie skoczyły. Według Eurostatu w latach 2014–2017 rosły w tempie ok. 2 proc. rocznie, w 2018 r. było to już 5 proc., a w latach 2019–2020 grubo ponad 6 proc. rocznie.

Zgodnie z przytoczonymi wyżej badaniami z USA udział flipperów jest problemem, gdy staje się dwucyfrowy. W Polsce przed 2018 r. w miastach wojewódzkich nie przekraczał on 3 proc. Potem wzrósł do średnio 6 proc. Dwucyfrowy wynik osiągnął w Bydgoszczy (11 proc.) i Katowicach (14,5 proc. w 2019 r.). Najnowszy raport roczny NBP pokazuje jednak, że obecnie jest problemem w wielu lokalizacjach. W 2022 r. w 10 największych polskich miastach 11 proc. osób sprzedających mieszkania na rynku wtórnym stanowili inwestorzy realizujący zysk ze wzrostu ceny.

Flipperzy przyczyniają się do tego, chociaż niewątpliwie nie są ani jego pierwotną, ani nawet główną przyczyną. Problematyczne są jednak również metody ich działania. Samo to, że ich głównym sposobem znajdywania lokali w atrakcyjnych cenach jest wykorzystywanie asymetrii informacji, może być różnie traktowane. Powiedzmy jednak, że większość przedsiębiorców ma nad klientami przewagę wiedzy i w jakimś stopniu ją wykorzystuje. Flipperzy często jednak korzystają – należałoby właściwie powiedzieć: żerują – na trudnej sytuacji finansowej zwykłych właścicieli lokali. Wojciech Orzechowski, który sam siebie nazywa nawet „pierwszym flipperem w Polsce”, w swoim webinarze na YouTubie opisywał m.in. teoretyczny przypadek człowieka, który popadł w długi i nie chcąc dopuścić do licytacji swojego mieszkania, sprzedaje je w cenie znacznie poniżej rynkowej. Co ciekawe, taki zakup to według Orzechowskiego przykład pożytecznej działalności flipperów.

W przestrzeni medialnej pokazują się również inne sposoby zdobywania lokali, które bazują już na oszustwie. Mowa o wkładaniu do skrzynek pocztowych czy przyklejaniu na klatkach ulotek lub ogłoszeń, w których flipperzy podszywają się pod młode rodziny szukające swojego pierwszego mieszkania. Dzięki zdobyciu sympatii sprzedającego łatwiej jest im wynegocjować dobrą cenę.

Wyszukują zresztą ludzi nie tylko z problemami finansowymi, lecz także w trudnej sytuacji rodzinnej. Mowa tutaj o flippingu na udziałach, który promuje szczególnie Elżbieta Liberda, zresztą niedawno goszcząca w „odnowionej” TVP. „Gdy umiemy dobrze zbadać temat, możemy przez skupywanie udziałów od poszczególnych na przykład spadkobierców lub byłych małżonków nabyć mieszkanie za niewielkie pieniądze, a jednocześnie zmęczonych już współwłaścicieli pozbawić problemu” – przekonywała w jednym ze swoich shortów na YouTubie.

„Zdecydowanie najlepszy flip na udziale to skupowanie udziałów od poszczególnych współwłaścicieli lub kupienie od jednego i następnie zniesienie współwłasności” – zachęcała Liberda w innym materiale. Zniesienie współwłasności polega na skierowaniu sprawy do sądu z wnioskiem o przeniesienie całej własności na siebie. „Rozstrzygnięcia sądów bywają zaskakujące nie tylko dla stron, ale i dla przedstawicieli palestry” – czytamy na jej stronie internetowej. To już pachnie wykorzystywaniem wpływów w wymiarze sprawiedliwości i zakulisowymi rozmowami w celu pozbawienia pozostałych współwłaścicieli ich własności.

Inny znany flipper, Maciej Welman na youtube’owym kanale trudniącego się tym samym Pawła Albrechta opisywał zaś sposób na kupno za stosunkowo niewielkie pieniądze. Chodzi w nim o to, by rezerwować mieszkania już na wstępnym etapie ich budowy, wpłacając zadatek, np. 200 tys. zł. Z niego w miarę postępów w budowie są spłacane kolejne transze. W tym czasie flipper musi znaleźć chętnego na dołączenie do „inwestycji” i spłacenie pozostałej części ceny mieszkania. Gdy budowa dobiegnie końca, czyli za mniej więcej dwa lata, ceny mieszkań powinny już wzrosnąć na tyle, że flipperzy mogą je z zyskiem sprzedać w stanie deweloperskim, chociaż de facto jak z rynku wtórnego. „Czyli jedną ze strategii na inwestowanie w nieruchomości jest bukowanie mieszkań u deweloperów i rezerwowanie ich w harmonogramach płatności. To jest jedna z nowych możliwości, która dzisiaj jest bardzo popularna” – podsumował prowadzący wywiad Albrecht. Tu już mamy przykład czystej spekulacji, gdyż inwestorzy liczą wyłącznie na wzrost rynkowej wyceny zakupionych na spółkę aktywów.

Flip na udziałach nie jest oczywiście pomysłem Elżbiety Liberdy czy innych flipperów znad Wisły. Inwestowanie w udziały w mieszkaniach jest popularne w USA, gdzie choćby za pośrednictwem portalu Arrived.com można lokować niewielkie oszczędności w udziałach w mieszkaniach na wynajem. Następnie czerpie się zależną od wysokości wkładu rentę z czynszu. Na portalu Vox.com Whizy Kim w tekście „You can now buy a fraction of a house. Should you?” opisuje skutki tych drobnych, ale masowych inwestycji. Lokatorzy takich mieszkań otrzymują regularne podwyżki czynszów. Traktowanie mieszkań jak aktywów finansowych, a nie miejsc do życia, skutkuje więc m.in. tym, że najemcy zamieszkują lokale należące do kilkudziesięciu osób, domagających się rosnącego zysku.

W Polsce mieszkania są niewątpliwie traktowane jak jedne z najbardziej atrakcyjnych aktywów finansowych. Według danych NBP w 2022 r. na rynku wtórnym ludzie kupujący lokale na własne potrzeby mieszkaniowe stanowili jedynie 49 proc. Czyli inwestorzy byli w niewielkiej, ale jednak większości.

Niewątpliwe nie wszyscy flipperzy dopuszczają się takich mętnych praktyk jak te opisane powyżej. Istotna część z nich po prostu kupuje mieszkania, następnie je remontuje i sprzedaje drożej. Według polskiego badania w Warszawie w latach 2017–2020 do remontu było przeznaczonych 18 proc. flippowanych lokali. Odsetek flippów na lokalach kupowanych na szybką sprzedaż (poniżej 12 tygodni) wyniósł natomiast 24 proc. Specjaliści od wykańczania zapuszczonych mieszkań, których można byłoby uznać za nieszkodliwych, a nawet pożytecznych, stanowili więc zdecydowaną mniejszość. Sam flipping jako potencjalne źródło patologii na rynku mieszkaniowym, a nawet zwyczajnych ludzkich nieszczęść, powinien więc zostać ściśle uregulowany i być kontrolowany przez odpowiednie instytucje państwa. Tego samego państwa, które kompletnie zawiodło przy aferze reprywatyzacyjnej i do dziś nie potrafi samo budować miejsc do życia dla swoich obywateli. ©Ⓟ