Mieszkam na warszawskim Mokotowie. Sąsiad z bloku wystawił mieszkanie na sprzedaż. 55 mkw., parter z ogródkiem i miejscem parkingowym. Cena za metr – 15 tys. zł. „Szaleństwo!” – pomyślałem. Jeszcze w 2015 r., gdy się tam wprowadziłem, cena za metr wynosiła w okolicy niecałe 8 tys. zł. Wzrost o 87 proc. Dlaczego aż tyle? Czy atrakcyjność tej lokalizacji aż tak wzrosła, odkąd otwarto pizzerię i nową drogę? W tym czasie mediana płac w Warszawie wzrosła o 30 proc. Skąd ta dysproporcja? Kogo na to stać?
Zafrasowany spojrzałem na Twittera, gdzie jeden z moich zacnych kolegów ekonomistów podaje trop do rozpracowania zagadki rosnących cen nieruchomości w Polsce – bo przecież fenomen ten nie dotyczy tylko Mokotowa. Ceny rosną średnio w tempie 7–8 proc. rocznie. „Zagraniczne fundusze inwestycyjne” – oto odpowiedź tego ekonomisty. Wykupują spekulacyjnie mieszkania, podnosząc ich ceny. Fundusz NREP ze Skandynawii chce w ciągu pięciu lat wykupić w polskich miastach 10 tys. lokali. Nieocenione algorytmy social mediów wkrótce podsuwają mi kolejnego winnego: wynajem krótkoterminowy przez platformy typu Airbnb. Gdy rośnie liczba takich ofert, spada liczba mieszkań wynajmowanych długoterminowo lub zamieszkanych przez właścicieli. Aż ręka sama się rwie do podpisania petycji, by „rząd coś z tym zrobił”. A może to nie takie proste? Postanowiłem drążyć dalej. Poniżej wyniki „śledztwa”.
Ach ci spekulanci...
Reklama
W lipcu 2021 r. w piśmie „Journal of Urban Economics” ukazał się artykuł na temat efektu niedawnego wprowadzenia restrykcyjnych ograniczeń najmu krótkoterminowego w 18 z 88 miast hrabstwa Los Angeles. W wyniku regulacji liczba ofert tego rodzaju spadła o 50 proc., a ceny mieszkań i czynszów – o 2 proc. Z badania wynika, że w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach – np. w okolicy Alei Gwiazd – wynajem przez Airbnb podnosił ceny nieruchomości aż o 15 proc.
Ponad cztery lata wcześniej Filipa Sa z King,s College London przeanalizowała przyczyny wzrostu cen nieruchomości w Anglii i Walii (w okresie 1999–2014 poszły w górę niemal trzykrotnie). Doszła do wniosku, że gdyby nie napływ kapitału od zagranicznych inwestorów, średnie ceny domów w 2014 r. byłyby tam o 19 proc. niższe. W Polsce rynek mieszkaniowy także rozgrzewają zagraniczne miliardy.

Reklama
Obawiam się jednak, że o ile wyniki powyższych analiz mogą być słuszne, o tyle są dość trywialne. Gdy popyt na dane dobro rośnie, jego cena także w krótkim czasie pójdzie w górę. W długim zaś spadnie, bo dostawcy tego dobra zaczną produkować więcej, a na przynoszący coraz wyższe zyski rynek wejdą nowi gracze. Skoro więc w branży nieruchomościowej pojawiają się bardziej rentowne formy wykorzystania zasobu mieszkaniowego – jak najem na krótki termin czy dodatkowy kapitał z zagranicy – to wzrosty cen nie powinny zaskakiwać konsumentów.
W porządku, ale dlaczego ten okres wzrostu cen trwa tak długo? Czy nie czas na tych nowych graczy i zwiększoną podaż? Czyżby upadał właśnie kolejny paradygmat ekonomiczny – ten o zbawiennej roli konkurencji w budowaniu naszego dobrobytu? Nie. Tu moje śledztwo się nie kończy. A zawdzięczam to Rafałowi Trzeciakowskiemu, ekonomiście Forum Obywatelskiego Rozwoju, który broni korzystnego działania wolnorynkowej konkurencji za pomocą danych. To on zwrócił moją uwagę na Alaina Bertauda, urbanistę z New York University, który wcześniej piastował pozycję „głównego planisty miejskiego” w Banku Światowym i doradzał m.in. władzom miejskim Bangkoku, Port au Prince, Sany i Paryża. Bertaud wychodzi od dość oczywistej obserwacji: miasta to przede wszystkim rynki pracy – tym bardziej produktywne, im większe i liczniejsze. Ludzie migrują do miejsc, gdzie mogą liczyć na wyższe zarobki. Stąd największe obszary metropolitalne notują – często wbrew ogólnemu trendowi spadku populacji – wzrosty liczby mieszkańców. Nowi, bogacący się mieszczanie zgłaszają popyt na nieruchomości, które na normalnie działającym rynku powinny być im dostarczane. Nie zawsze są. Dlaczego? Ze względu na bariery podażowe.
Część z nich ma charakter naturalny. Nie da się wybudować nowego bloku w jeden dzień. Nawet na funkcjonującym bez zakłóceń rynku mieszkaniowym istnieć będzie niewielka luka pomiędzy popytem a podażą, choć nieustannie przez firmy uzupełniana. Część barier podażowych ma jednak charakter administracyjny. Na całym świecie reguluje się to, gdzie można stawiać nowe budynki i jak je stawiać. „Planiści wierzą w normy. Z radością regulują minimalne wielkości działek, minimalne wielkości kondygnacji mieszkalnych, maksymalne wysokości budynków, minimalne szerokości ulic itd.” – tłumaczy Bertaud w książce „Order without Design. How Markets Shape Cities”. Nie jest przeciwny regulacjom, lecz uważa, że zwykle są one nadmiernie restrykcyjne. Po pierwsze, w ramach walki z rozlewaniem się miast ogranicza się przestrzeń dla mieszkalnictwa od zewnątrz. Po drugie, w ramach walki o spójność architektoniczną, dziedzictwo kulturowe, tereny zielone, właściwe nasłonecznienie czy odpowiednią temperaturę latem, ogranicza się także przestrzeń dla mieszkalnictwa od wewnątrz – np. wyłącza się spod zabudowy niektóre obszary miasta, ogranicza wysokość budynków bądź ustala minimalną wielkość lokali mieszkalnych. Bertaud nie neguje potrzeby zachowania harmonii w rozwoju miasta, ale zwraca uwagę, że nie można ignorować prawideł działania rynku. Jeśli nie chcemy, by w zabytkowym centrum budowano wieżowce, liczmy się z tym, że ceny mieszkań tam wzrosną. Czy to znaczy, że powinniśmy poświęcić dziedzictwo na rzecz niższych cen? Nie. Po prostu przestańmy psioczyć na wysokie ceny nieruchomości w sercu Paryża. To koszt naszej społecznej dbałości o historię.
Z drugiej strony, czy konieczne jest, by w Berlinie chronić przed deweloperami 355 ha zamkniętego lotniska Tempelhof – w praktyce trawnika wykorzystywanego do niedzielnych pikników? Stolica Niemiec zmaga się z rosnącymi cenami mieszkań, które skłoniły mieszkańców do zagłosowania na „tak” w referendum dotyczącym wywłaszczenia dużych funduszy. Czy rezygnacja z trawnika nie byłaby rozsądniejsza?
W głowach planistów miejskich takie pytanie się nie rodzi, gdyż – jak pisze Bertaud – koncentrują się na jakości nowych budynków i wielkości mieszkań, a nie na ich lokalizacji czy cenie. To kosztowny błąd. Ekonomiści Desen Lin i Susan Wachter wyliczyli, że gdyby zliberalizować w Los Angeles prawa gruntowe do poziomu najmniej uregulowanych amerykańskich miast, ceny mieszkań spadłyby tam o 25 proc. W Wielkiej Brytanii, gdzie cenowym złoczyńcą ma być zagraniczny kapitał, regulacje powodują, że ogólna podaż mieszkań wzrosła w ciągu ostatnich 20 lat o zaledwie 16 proc. (do 24,6 mln). Ceny w tym czasie poszły w górę czterokrotnie – podaż nie mogła dostosować się do zwyżkującego popytu.
Historia ślepego i paralityka
Wysokie ceny mieszkań są problemem. Nie tylko dlatego, że sporej grupy ludzi nie stać na ich kupno. Badania ekonomiczne pokazują, że prowadzą też do złej alokacji na rynku pracy. W USA koszty tego zjawiska szacuje się na ponad 9 proc. PKB. Wysokie ceny mieszkań ograniczają produktywność gospodarki, a w efekcie dochody ludności.
Problemowi temu nie zaradzimy jednak, wprowadzając nowe regulacje albo walcząc z zagranicznymi funduszami inwestycyjnymi – co staje się ostatnio ogólnoświatowym trendem, który dotarł nawet do Kanady (premier Justin Trudeau obiecał w kampanii wyborczej dwuletni zakaz nabywania domów przez nierezydentów). Jak pisał niedawno „The Economist”, jeśli rządy będą walczyć z kapitałem, „inwestorzy mogą zwyczajnie przenieść go gdzie indziej, co spowoduje dalszy wzrost kosztów mieszkań”.
Urbaniści i decydenci polityczni często zachowują się jak rozkapryszone dzieci: chcą zjeść ciastko i mieć ciastko. Chcą, by wszystkich nas było stać na ładne, przestronne mieszkania w dużych miastach, a jednocześnie robią wszystko, by deweloperzy nie mogli ich budować. Z kolei ekonomiści, którzy ten paradoks dostrzegają, rzadko zaangażowani są w politykę planistyczną. Jedni i drudzy tworzą dwa osobne, niedzielące się wiedzą obozy. „To historia ślepego i paralityka, którzy chadzają własnymi drogami. Planiści są ślepi; działają, nie widząc. Ekonomiści są sparaliżowani; widzą, ale nie działają” – pisze Bertaud. I przekonuje, że planiści powinni korzystać z wiedzy ekonomistów, bo „ich działania zniekształcają ceny, zaburzając naturalny porządek”.
Noblista w dziedzinie ekonomii Angus Deaton zauważył, że brak zrozumienia tego, jak działa ekonomia, wytwarza u decydentów potrzebę „zrobienia czegoś” z wysokimi cenami mieszkań. Do najpopularniejszych pomysłów należy publicznie dotowane mieszkalnictwo. Trudno tu o przykłady jednoznacznych sukcesów. Nie jest problemem wybudowanie dużej liczby tanich mieszkań za pieniądze podatników. Ale efektem może być gettoizacja biednych, jak w Wielkiej Brytanii, czy utrwalanie podziałów rasowych, jak to miało miejsce w RPA. Realizowany w południowej Afryce od lat 90. ubiegłego wieku program subsydiów mieszkaniowych znacznie zwiększył podaż mieszkań, ale jednocześnie zakonserwował strukturę miejską: czarna mniejszość zamieszkuje gęsto zaludnione i odległe od centrów suburbia. Inna sprawa, że tanie mieszkania socjalne stwarzają spore problemy w utrzymaniu – nie ma komu i za co ich remontować, warunki życia szybko więc się pogarszają. Doświadcza tego obecnie bogata Holandia, gdzie państwowe mieszkania to aż 38 proc. ogółu lokali mieszkalnych.
25 i ani metra kwadratowego mniej
Zanim zastanowimy się, jak problem wysokich cen mieszkań rozwiązać w Polsce, musimy spróbować go zdiagnozować. Na początek warto zdać sobie sprawę, że sytuacja w Polsce na tle innych państw OECD nie jest szczególnie zła. Ceny mkw. w ujęciu realnym są u nas na poziomie średniej i wciąż poniżej poziomu z 2008 r. Jeśli chodzi o relację ceny mkw. do dochodów rozporządzalnych, to jest ona znacznie lepsza od średniej dla OECD.
W rządowych komunikatach nieustannie pojawia się pojęcie „deficytu mieszkaniowego”, czyli różnicy pomiędzy liczbą lokali zamieszkanych a liczbą gospodarstw domowych. Wynosi ona około 600 tys. Jednocześnie polscy deweloperzy dostarczają wyjątkowo dużo mieszkań na tle państw OECD. W latach 1988–2017 liczba lokali w Polsce na tysiąc osób wzrosła o 20 proc. Lepsze wyniki uzyskały tylko Chile, Irlandia i Japonia.
Czy zatem rządowe programy wsparcia mieszkalnictwa są faktycznie dobrym pomysłem? Nawet jeśli są, to i tak pierwszym krokiem powinno być usunięcie barier podażowych. W przeciwnym razie programy państwowe tylko podniosą ceny. Na rynek napłynie więcej pieniędzy, np. w formie subsydiów, ale deweloperzy nie wybudują odpowiednio więcej mieszkań. Tak zresztą wygląda inflacyjny wpływ luźnej polityki pieniężnej w mieszkalnictwie, dobrze zbadany już przez ekonomistów. Silne wzrosty podaży pieniądza – w wyniku utrzymywania niskich stóp procentowych czy programów luzowania ilościowego – przekładają się na większą liczbę kredytów mieszkaniowych. Te z kolei – na wyższe ceny mieszkań i większą ilość pieniędzy (bo każdy nowy kredyt, nawet jeszcze niespłacony, powiększa bazę monetarną), która na tej samej zasadzie podnosi ceny. Samowzmacniający się mechanizm.
Jakie bariery podażowe występują w Polsce? To przede wszystkim biurokracja. Ład przestrzenny regulują uchwalane u nas lokalnie plany zagospodarowania przestrzennego. Tyle że pokrycie kraju tymi planami jest niewystarczające, co skazuje deweloperów na ubieganie się o tzw. wuzetki, czyli warunki zabudowy. Urzędnicy mają na ich wydanie 60 dni, ale rzadko udaje im się sprostać terminowi (w 2019 r. stało się tak w przypadku 10,5 proc. decyzji).
Najgorzej jest tam, gdzie problem cenowy jest największy. W Warszawie w 2019 r. czas wydawania wuzetek przekraczał rok w ok. 35 proc. przypadków, w Krakowie w niemal 80 proc. przypadków. Przewlekłe procesy administracyjne uniemożliwiają dynamiczne dostosowanie się podaży do popytu.
A to nie wszystko. Plany zagospodarowania przestrzennego bowiem nie wystarczą. W Polsce kuleją też przepisy regulujące to, jak można budować. Są zbyt szczegółowe – precyzują to, jakich materiałów można używać, co opóźnia wdrażanie lepszych jakościowo czy cenowo innowacyjnych opcji. Od 2018 r. obowiązują również przepisy określające minimalną wielkość mieszkania (25 mkw.). Wcześniej dopuszczalne było wyodrębnianie mikrokawalerek o powierzchni 18–20 mkw. Zdaniem niektórych tak małe metraże urągają ludzkiej godności. W praktyce popyt na mikrokawalerki jest jednak wszędzie spory, jeśli zlokalizowane są one w nowoczesnych, dużych ośrodkach. Regulacje minimalnej powierzchni mieszkań obowiązywały także od 1987 r. w Nowym Jorku. Zasada była taka, że muszą mieć co najmniej 37,2 mkw. W 2015 r. wprowadzono do obrotu w ramach wyjątku 55 mieszkań od 24 do 33 mkw. Na każde zgłosiło się ponad 4 tys. potencjalnych kupców. Niektórzy naprawdę wolą ciasne, ale własne mieszkanie.
Metro na metry
Mimo to ci, którzy sądzą, że rozwój współczesnych miast należy w najdrobniejszych szczegółach planować, wciąż będą przekonywać, że mikrokawalerki to patodeweloperka. Patodeweloperka, czyli upychanie jak największej liczby mieszkań na jak najmniejszej przestrzeni, bez dbałości o otoczenie, jest ich zdaniem kryzysem, który należy rozwiązać działaniami regulacyjnymi. Błąd. To rezultat regulacji. Patodeweloperka byłaby zjawiskiem o znacznie mniejszej skali, gdyby zlikwidować bariery podażowe. Nie oznacza to budowania wysokościowców przy krakowskim rynku. Przyspieszenie procedur administracyjnych oznacza przecież, że powstaną mieszkania, które i tak by powstały – tyle że szybciej.
Problemem stać się może co innego. Jak już pisałem, duże miasto to rynek dobrze płatnej pracy. W centrach mają zaś siedziby największe i najbardziej wydajne firmy. Zwiększająca się w szybszym tempie podaż nowych mieszkań oznacza więc w tych okolicach większe zaludnienie, a także np. brak żłobków czy większe zakorkowanie ulic. Jak temu przeciwdziałać? Trzeba wziąć pod uwagę, że – historycznie rzecz biorąc – koszty transportu spadają, a zarobki mieszkańców miast rosną, co obniża średnią gęstość zaludnienia centrów – ludzie wyprowadzają się na obrzeża. Monocentryczne miasta naturalnie ewoluują w kierunku miast policentrycznych, dobre miejsca pracy pojawiają się w różnych dzielnicach, także peryferyjnych. Żeby ten proces mógł postępować, trzeba pozwolić miejskim ośrodkom na rozlewanie się. Obecnie istnieją jednak bariery infrastrukturalne, ujawniające się w słabym skomunikowaniu obszarów podmiejskich z centrum. Osiedle, z którego dojazd do pracy zajmuje 90 minut, nie będzie rentowną inwestycją. Jeśli polityka publiczna ma zwiększać zasób mieszkaniowy i obniżać jego cenę, oto pole do działania.
Wyobraźmy sobie w Warszawie gęstą i dalekosiężną sieć linii metra dobrze skomunikowanych z punktualnymi i często kursującymi podmiejskimi pociągami. Można szacować, że w stolicy pracuje 300–500 tys. niezameldowanych osób – one, wynajmując mieszkania, też zawyżają ceny. W rozlanym, za to dobrze skomunikowanym mieście, pracujących jest więcej, a ludzi mieszkających w centrum – mniej. Miasta powinny więc w dużej mierze projektować się same, opierając się na wyborach mieszkańców, którzy realnie z nich korzystają – a nie tylko teoretyzują na ten temat. Czy nie czeka nas wówczas kataklizm? Cóż, jeśli kataklizmem jest choćby Dolina Krzemowa – system urbanistyczny łączący 18 jednostek miejskich we współzależną, innowacyjną, bogatą całość – to powinniśmy go sobie życzyć. Dolina Krzemowa jako organizm miejski powstała właściwie oddolnie i wbrew wszelkim regułom.
Regulacje minimalnej powierzchni mieszkań obowiązywały także od 1987 r. w Nowym Jorku. Zasada była taka, że muszą mieć co najmniej 37,2 mkw. W 2015 r. wprowadzono do obrotu w ramach wyjątku 55 mieszkań od 24 do 33 mkw. Na każde zgłosiło się ponad 4 tys. potencjalnych kupców