Skierowany do Sejmu rządowy projekt nowelizacji prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.) wprowadza kolejną ścieżkę legalizacji samowoli.

- Chodzi o sytuacje, w których w sposób istotny odstąpiono od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – tłumaczy Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

W takich przypadkach można będzie skorzystać z uproszczonej legalizacji, jeżeli od zakończenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat.

Stosowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego oznacza brak badania zgodności robót budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy decyzją o warunkach zabudowy.

- Inwestor będzie składał jedynie ściśle określone dokumenty legalizacyjne, w tym ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania – wyjaśnia Piotr Jarzyński.

Legalizacja samowoli budowlanej w imię deregulacji

„Podstawowym uzasadnieniem dla proponowanej zmiany jest wprowadzenie zachęty do szybszego dostosowania istniejących obiektów do stanu gwarantującego bezpieczeństwo ich użytkowania, co może mieć istotne znaczenie dla życia i zdrowia osób korzystających z obiektów takich jak sklepy, restauracje czy hotele, zwłaszcza w tych regionach Polski, gdzie obiektów wzniesionych przed laty z naruszeniem przepisów prawa budowlanego jest szczególnie dużo” - czytamy w uzasadnieniu projektu przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Resort dodaje, że rozszerzenie możliwości legalizacji samowoli budowlanej jest realizacją postulatu strony społecznej, a konkretnie zespołu Rafała Brzoski SprawdzaMY. Jego eksperci przekonują, że projektowana zmiana odciąży inspektoraty nadzoru budowlanego i sądy od trwających latami tradycyjnych postępowań legalizacyjnych oraz będzie bodźcem do inwestowania w przebudowy czy remonty istniejących obiektów.

Dr hab. Aleksander Maziarz, prof. Akademii Leona Koźmińskiego, adwokat i autor książki „Samowola budowlana w prawie budowlanym” zwraca uwagę, że przepisy już przewidują kilka trybów legalizacji samowoli budowlanej - zwykły, uproszczony oraz postępowanie naprawcze.

- Legalizacja w trybie zwykłym może być dokonana pod warunkiem zgodności obiektu z przepisami prawa budowlanego oraz porządkiem planistycznym. Dodatkowo warunkiem legalizacji jest uiszczenie, zwykle bardzo wysokiej, w przypadku domów jednorodzinnych wynoszącej kilkadziesiąt tysięcy złotych opłaty legalizacyjnej. W przypadku braku spełnienia tych warunków obligatoryjnie wydaje się decyzję o nakazie rozbiórki samowoli budowlanej – wyjaśnia prof. Maziarz.

Jedynie wobec obiektów, od zakończenia budowy których upłynęło co najmniej 20 lat, może być przeprowadzone uproszczone postępowanie legalizacyjne, w którym nie wymaga się ani zgodności z porządkiem planistycznym, ani też wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Kto się zdecyduje na zwykłą legalizację, jak może skorzystać z uproszczonej?

-Mając taką możliwość, inwestor raczej wybierze uproszczoną legalizację, a teraz,w odniesieniu do części samowoli budowlanych, nie będzie musiał czekać 20 lat. Moim zdaniem takie przepisy to dowód kapitulacji państwa, które poddaje się świadomie, bo nie jest w stanie skutecznie ścigać inwestorów, którzy dopuścili się samowoli – ocenia prof. Maziarz.

Ekspert wskazuje na ryzyko celowego dokonywania przez część inwestorów istotnych odstępstw, aby zalegalizować inwestycje realizowane niezgodnie z porządkiem planistycznym. Obawy te mają swoje uzasadnienie w historii.

- Łatwą w praktyce legalizację samowoli budowlanej mieliśmy już w przepisach prawa budowlanego z 1974 r. Liczne nowelizacje tego aktu w zakresie legalizacji samowoli doprowadziły do sytuacji, że łatwiej inwestorowi było skorzystać z trybu legalizacji niż uzyskać pozwolenie na budowę. Rezultatem takiego stanu było prowadzenie w 1994 r. około 27 tys. postępowań legalizacyjnych – wyjaśnia prof. Maziarz.

Rządową propozycję negatywnie ocenia też prof. Agata Twardoch, architektka i urbanistka.

- Gdy ktoś popełnia samowolę budowlaną, to powinna go za to spotkać dotkliwa kara, a nie ułatwienie w jej zalegalizowaniu. Tak ładu przestrzennego nie zbudujemy. Państwo wręcz zachęca do nieprzestrzegania prawa – mówi.

Zgadza się z tym Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

- Dla gmin, zwłaszcza atrakcyjnych turystycznie ,samowole są poważnym problemem. Nadzór budowlany ciągnie na oparach i nie jest w stanie ich wyłapywać. I co w tej sytuacji robi państwo? Ułatwia ich legalizację. To absurd– mówi Marek Wójcik.

Coraz łagodniejsze kary za samowole

Projektowane rozwiązanie ma też jednak obrońców.

- Każdy nieuregulowany proces budowlany stwarza potencjalne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi. Uproszczenie procedur powinno zachęcić do dobrowolnego zgłoszenia się w przypadku inwestycji zrealizowanych niezgodnie z przepisami – tłumaczy adwokat Michał Rutkowski z kancelarii Graś i wspólnicy.

- Nie zawsze dochodzi do samowoli z powodu lekceważenia prawa. Zdarza się, że nabywca nieruchomości nie ma świadomości, że dokonane przez poprzedniego właściciela roboty są samowolą budowlaną – dodaje Piotr Jarzyński.

Prof. Maziarz także zdaje sobie sprawę, że czasami inwestor dopuszcza się samowoli budowlanej nieświadomie lub z powodu niejasnych przepisów.

-Zdarza się, że właściciel domu jednorodzinnego, który uzyskał wymagane pozwolenie na wymianę konstrukcji dachu, zmienia kąt nachylenia lub podniesiono go o 20-30 cm do góry. Przepisy dopuszczają odstępstwo od projektu tylko o 2 proc. w stosunku do wysokości czy szerokości. Jeśli inwestor przekroczył tę wartość, to dopuścił się samowoli – podaje przykład

- Do powstania samowoli przyczyniają się też niejasne przepisy, ale w większości przypadków inwestor jest świadomy samowolę, a ustawodawca go do tego nie zniechęca, tylko systematycznie łagodzi kary. Samowola już nie jest przestępstwem, tylko wykroczeniem. Dodawane są nowe tryby legalizacji, które bardzo ułatwiają legalizację. Odbiór społeczny tych przepisów może być sprzeczny z celami prawa budowlanego – zamiast ograniczać samowole, będzie do nich zachęcało – podsumowuje, dodając, że usunięcie ewidentnych samowoli jest z kolei bardzo trudne, czego dowodem był warszawski hotel Czarny Kot, wybudowany bezprawnie pod koniec lat 80-tych, a rozebrany dopiero w 2021 r.