Nie istnieje coś takiego, jak publiczny rejestr deweloperów, do którego mógłby zajrzeć nabywca, aby upewnić się, czy dana firma działa jako deweloper, to znaczy spełnia wymogi określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.), zwanej nową ustawą deweloperską. A tylko w takim przypadku wpłaty nabywców są chronione – DFG zwróci nabywcy lub konsumentowi wpłacone przez niego pieniądze, jeśli dojdzie do upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, do nieprzeniesienia w terminie prawa własności czy do nieusunięcia istotnych wad budynku czy lokalu.

Czego szukać w umowie z deweloperem?

– Forma prawna przedsiębiorcy nie ma decydującego znaczenia. Deweloperem może być zarówno spółka, jak i osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, ale również podmiot, który zaczął budować nieruchomości w celu ich sprzedaży, choćby nawet nie figurował w żadnym rejestrze przedsiębiorców. Dla nabywcy kluczowe jest więc nie to, kim formalnie jest sprzedający, ale jaki typ umowy podpisuje – wyjaśnia radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodaje, że od 2 lipca 2024 r. każda osoba, która zawiera umowę deweloperską lub inną umowę zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży w rozumieniu ustawy, powinna korzystać z ochrony DFG. To jest realne zabezpieczenie wpłat klienta.

Radca prawny Michał Kijewski, założyciel Kancelarii Graś i Wspólnicy, doradza, na jakie elementy warto zwrócić uwagę, podpisując umowę.

– Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego. Nabywca dokonuje wpłat powyżej 1 proc. ceny na rachunek powierniczy, a nie na konto przedsiębiorcy. Rachunek prowadzi bank, który przed wypłatą kolejnej transzy weryfikuje, czy realizacja inwestycji przebiega zgodnie z planem. Kolejny warunek, który musi być spełniony przez dewelopera, to przygotowanie i przekazanie nabywcy prospektu informacyjnego, który zawiera określone przez przepisy informacje dotyczące inwestycji – tłumaczy Michał Kijewski.

Uwaga przy budowie domu

Zdarza się, ale raczej przy budowie domów niż mieszkań, że przedsiębiorca ma firmę budowlaną i jest właścicielem gruntu, na którym chce zbudować dom czy domy. W takim przypadku oferuje, że najpierw sprzeda nieruchomość gruntową, a jak kupujący stanie się jej właścicielem, to zobowiązuje się wybudować dla kupującego dom w oparciu o podpisywaną odrębnie umowę o roboty budowlane.

– Przedmiotem umowy jest wówczas sprzedaż działki wraz ze zleceniem wykonania prac budowlanych, a nie zobowiązanie do wybudowania domu i przeniesienia jego własności po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Strony ustalają, jak będzie się odbywać finansowanie tej inwestycji, ale w tym wypadku kupujący, nawet jeśli jest konsumentem, nie ma ochrony DFG – mówi Michał Kijewski.

Doktor hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, tłumaczy, że podobnie będzie w przypadku przedsiębiorców budowlanych, którzy oferują wybudowanie domu na działce i doprowadzenie budowy do stanu surowego zamkniętego, a następnie przenoszą taką działkę z trwającą budową na klienta. Następnie klient prowadzi prace wykończeniowe, podłącza media i zgłasza nadzorowi budowlanemu zakończenie budowy albo uzyskuje pozwolenie na użytkowanie.

– W tym wypadku klient również nie będzie chroniony przez przepisy ustawy deweloperskiej, ponieważ taki przedsiębiorca nie jest deweloperem. Nie realizuje bowiem przedsięwzięcia deweloperskiego – przestrzega ekspert.

Przedsięwzięcie deweloperskie to proces obejmujący całość, od pozyskania działki i projektu budowlanego, przez budowę aż do wykończenia obiektu budowlanego i dopuszczenia go do użytkowania. Tylko przedsiębiorca wykonujący wszystkie te czynności i sprzedający nabywcy gotowy produkt jest deweloperem.

Tych inwestycji DFG nie chroni

Pytanie: „czy podlegam ochronie DFG, jeśli kupuję nowy dom od przedsiębiorcy, który nie jest deweloperem” jest jednym z najczęściej zadawanych funduszowi. Odpowiedź brzmi – nie.

– Ochrona funduszu rozpoczyna się w momencie dokonania pierwszej wpłaty nabywcy konsumenta na rachunek powierniczy i trwa do chwili przeniesienia prawa własności mieszkania lub domu na nabywcę – mówi Jakub Nowakowski, zastępca dyrektora w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Na stronie internetowej DFG można znaleźć narzędzie dla poszukujących odpowiedzi, czy inwestycja, w której chcą kupić mieszkanie lub dom, jest objęta ochroną funduszu. To interaktywna mapa inwestycji objętych ochroną.

– Trzeba jednak pamiętać, że na mapie znajdują się tylko te inwestycje, na których umieszczenie zgodzili się deweloperzy. Większość z nich rozumie, że jest to korzystne dla nich rozwiązanie, ale w teorii może zdarzyć się sytuacja, że dana inwestycja nie jest widoczna na mapie, choć w rzeczywistości podlega ochronie DFG – wyjaśnia Jakub Nowakowski. ©℗