Złe świadectwo energetyczne? Kredyt może być droższy

Gorsze wskaźniki charakterystyki energetycznej mogą zablokować dostęp do tańszych, zielonych kredytów.

Problem zasygnalizował jeden z naszych czytelników. Rozważając zakup mieszkania, poprosił dewelopera o projektowaną charakterystykę energetyczną. Interesował go wskaźnik EP, określający roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną, który w tym wypadku wynosił 60,61 kWh/m2/rok. To zdecydowanie mniej niż maksymalna wartość wskaźnika EP określona dla budynków wielorodzinnych na poziomie 65 kWh/m2/rok w par. 329 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225).

„Informacja ta była dla mnie wiążąca i stąd zdecydowałem się na tzw. kredyt eko z niższym o 0,5 pkt proc. oprocentowaniem. Niestety w otrzymanym świadectwie charakterystyki energetycznej wartość EP dla mojego mieszkania, ulokowanego na ostatnim piętrze, wynosi 78,64 kWh/m2/rok. Gdy przedstawiłem go w banku, dowiedziałem się, że nie spełniłem kryterium kredytu eko, a przez to nie ma podstaw do niższego oprocentowania” – zastanawia się czytelnik.

Trudno znaleźć winnego tej sytuacji. Deweloper, spółka Mill-Yon Aura, wyjaśnia, że przekazała nabywcy „projektowaną charakterystykę energetyczną” dla całego budynku. Nie jest to świadectwo charakterystyki energetycznej w rozumieniu obowiązujących przepisów, bo takie może być sporządzone dopiero po zakończeniu budowy. Jest to jedynie prognoza, bazująca na projektach budowlanych.

– Wydaje się oczywiste, że bank udzielający klientowi finansowania na zakup mieszkania w ramach ekokredytu miał wiedzę o tym, że projektowana charakterystyka energetyczna jest dokumentem wstępnym, dotyczącym całego budynku, a nie lokalu. Co więcej, bank powinien był wiedzieć o tym, że po zakończeniu budowy sporządza się charakterystykę energetyczną budynku oraz sporządza się charakterystyki energetyczne poszczególnych lokali i powinien uprzedzić swojego klienta o tym, że dokumenty te mogą mieć różne wartości – argumentuje adwokat Rafał Dębowski, reprezentujący dewelopera.

Klient nie ma więc podstaw, by zażądać odszkodowania od dewelopera.

– Jeśli w umowie był on określony dla budynku, a nie dla lokalu, to nie ma podstaw do wysuwania roszczenia wobec dewelopera, chyba że wskaźnik EP byłby niezgodny z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa – potwierdza Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Liczy się całość budynku

Co na to sam bank? Tego nie udało nam się dowiedzieć. mBank, który udzielił tego kredytu, nie skorzystał z możliwości przedstawienia swojego stanowiska. Komentować sprawy ani wyjaśniać własnego podejścia do finansowania ekokredytami dla osób fizycznych mieszkań nie chcą też inne banki.

– Takie kredyty spotyka się stosunkowo rzadko. Myślę, że dyrektywa budynkowa będzie impulsem do rozwoju takich produktów. Taksonomia nie rozstrzyga wszystkich wątpliwości – mówi dr Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich.

Podobnie uważa Michał Leszczyński, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. PZFD wraz ze ZBP przygotował właśnie opracowanie „Dobre praktyki wykorzystania taksonomii do kwalifikacji nieruchomości, jako zrównoważonych środowiskowo”. To przewodnik dla deweloperów i banków. Żeby jedni wiedzieli, co mają robić, by budynek był „zielony”, a drudzy – czego oczekiwać od dewelopera, który przychodzi po finasowanie inwestycji.

– Jeśli chodzi o efektywność energetyczną budynków, to wytyczne Komisji Europejskiej mówią o wzięciu pod uwagę przy wyliczaniu wskaźników referencyjnego zbioru lokali. To podejście wskazuje na to, że budynek należy traktować jako całość. Czyli że bank, udzielając zielonego finansowania, powinien z zasady przyjąć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, a nie lokalu. Być może bank zweryfikuje swoje podejście – mówi Michała Leszczyński.

Weryfikację sugerują też eksperci w zakresie efektywności energetycznej budynków.

– W uproszczeniu można powiedzieć, że EP dla budynku jest taką średnią wartością EP z wszystkich mieszkań, części wspólnych, powierzchni komunikacji itp. Obliczenia EP dla poszczególnych mieszkań mogą, a nawet powinny, bardzo się różnić. Mieszkanie na ostatnim piętrze i do tego narożne ma znacznie większe zapotrzebowanie na energię niż choćby znajdujące się piętro niżej, usytuowane pomiędzy innymi mieszkaniami. Dlatego, moim zdaniem, bank powinien w takich sytuacjach brać pod uwagę EP dla całego budynku – uważa Dariusz Koc, dyrektor zarządzający w Krajowej Agencji Poszanowania Energii.

Ekspert zwraca uwagę, że przy „mieszkaniowym” podejściu wymagania względem EP może spełnić tylko połowa mieszkań, a przy „budynkowym” powinny je spełnić wszystkie.

Niewiele można zrobić

Potwierdza to Jerzy Kwiatkowski z zarządu Narodowej Agencji Poszanowania Energii.

– Rozsądnie byłoby w takim przypadku odnosić się do EP dla całego budynku. Często część lokali ma gorsze wskaźniki niż budynek. Można powiedzieć, że wartość dla budynku jest średnią ze wszystkich jego stref. Czytelnik ma ograniczone możliwości poprawy charakterystyki energetycznej. Może wymienić okna na takie o lepszych współczynnikach przenikania ciepła lub zastosować, o ile ich nie ma, elektroniczne zawory termostatyczne. Ostatecznie może doizolować przegrody zewnętrzne, ale raczej od wewnątrz. Pytanie jednak, na ile by te działania naprawdę pomogły – zastanawia się Jerzy Kwiatkowski.

Podobne wnioski jak z wypowiedzi ekspertów można wyciągnąć z przesłanego DGP stanowiska Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Wynika z niego, że maksymalna wartość wskaźnika EP z rozporządzenia jest wymaganiem stawianym budynkowi, a nie pojedynczym lokalom, które się w nim znajdują.

„Charakterystyka energetyczna jest wynikiem skomplikowanych obliczeń matematyczno-fizycznych, biorących pod uwagę dziesiątki zmiennych, które wpływają na ostateczny wynik. Zmienne te, dla poszczególnych lokali w danym budynku mogą się od siebie różnić. Co oczywiste, inne parametry składowe charakteryzują np. lokal mieszkalny w bryle budynku, z ekspozycją południowo-zachodnią, od lokalu umiejscowionego przy ścianie szczytowej, na ostatniej kondygnacji lub np. nad nieogrzewaną przestrzenią” – pisze MRiT.©℗