Ustalenia władz lokalnych będą miały wpływ na uchwalane plany miejscowe i decyzje o warunkach zabudowy. A to oznacza, że zainteresowani kupnem nieruchomości inwestorzy powinni już składać wnioski do takiego planu.

rozwiń ›

Kraków, Katowice, Gdańsk, Łódź, Kielce, Koszalin to miasta, które już przystąpiły do procedowania planu ogólnego i rozpoczęły zbieranie wniosków do jego projektu. W związku z tym, po podjęciu uchwał o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego na podstawie art. 13i ust. 3 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2739; dalej: u.p.z.p.), zostały wyznaczone terminy, przed upływem których właściciele nieruchomości mogą składać wnioski do projektu planu ogólnego.

Zgodnie z tą regulacją wójt, burmistrz lub prezydent ma obowiązek ogłosić o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego, określając sposoby i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz termin ich składania. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Jeśli zajdzie taka potrzeba, to przed jego upływem termin do składania wniosków może zostać przedłużony. Taka sytuacja miała już miejsce np. w Krakowie.

Dlaczego warto się pospieszyć

Złożenie wniosku do projektu planu ogólnego jest niezwykle istotne zarówno dla każdego inwestora planującego inwestycję, jak i dla przedsiębiorców, którzy są właścicielami nieruchomości i prowadzą na nich konkretną działalność. Muszą oni mieć na uwadze, że zgodnie z art. 13a ust. 5 u.p.z.p. plan ogólny będzie podstawą dla uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i dla wydawanych po jego wejściu w życie decyzji o warunkach zabudowy. Zarówno nowo uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zmiany obecnie istniejących, jak i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z ustaleniami planu ogólnego. To plan ogólny będzie przesądzał, czy dany grunt będzie podlegać zabudowie, czy nie. Ponadto konkretne ustalenia planu ogólnego będą miały kluczowe znaczenie w przypadku występowania przez inwestorów z wnioskami o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych, które będą stanowić miniplany miejscowe. Te mogą być sprzeczne z istniejącym planem miejscowym, ale zgodnie z art. 20 ust. 1 u.p.z.p. w związku z art. 37ea ust. 3 u.p.z.p. muszą być zgodne z planem ogólnym. ©℗

Planowane zastępstwo

Plan ogólny zastąpi dotychczas obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688) mają obowiązywać do 31 grudnia 2025 r. W związku z tym ‒ ze względu na konsekwencje braku planu ogólnego po tej dacie – gminy muszą się spieszyć z jego uchwaleniem. Nieuchwalenie planu ogólnego do 31 grudnia 2025 r. będzie oznaczało brak możliwości wydania w takiej gminie decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja o WZ) i realizacji nowych inwestycji publicznych na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Dlatego inwestorzy oraz przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości powinni zainteresować się tym, kiedy uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego zostanie podjęta przez radę miasta lub gminy i w jakim terminie można będzie składać wnioski do projektu planu ogólnego.

Ustalenia studium a nowy akt

Plan ogólny nie będzie powtórzeniem jeden do jednego tego, co wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu. Jest to zupełnie nowy akt planistyczny. Jeśli obecnie obowiązujące w gminie studium przewiduje dla danego terenu konkretny kierunek zagospodarowania, np. zabudowę wielorodzinną, nie oznacza to, że automatycznie plan ogólny będzie przewidywał dla niego strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną. I odwrotnie – jeśli studium nie przewidywało dla danego terenu możliwości jakiejkolwiek zabudowy z powodu wyznaczenia kierunku zagospodarowania terenu jako zieleń urządzona, nie oznacza to, że na pewno pozostanie tam zieleń. Decyzja będzie ostatecznie należała do gminy, której ‒ podobnie jak ma to miejsce w przypadku uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ‒ przysługuje władztwo planistyczne.

Podobnie będzie w przypadku, gdy nieruchomość jest już objęta obowiązującym planem miejscowym i ma konkretne przeznaczenie. Jeżeli plan miejscowy został uchwalony stosunkowo niedawno, to można się spodziewać, że jej przeznaczenie zostanie utrzymane w planie ogólnym. Jednak zgodnie z art. 13b u.p.z.p. ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w tym w szczególności planu zagospodarowania przestrzennego województwa, ale nie ustalenia obowiązujących w danej gminie planów miejscowych. Wyjątek dotyczy przypadków, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla danego terenu zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną lub wielorodzinną) lub zabudowę zagrodową. Wówczas zgodnie z art. 13d ust. 1 u.p.z.p. przy wyznaczaniu w planie ogólnym stref planistycznych związanych z funkcją mieszkalną lub zagrodową w pierwszej kolejności zostaną uwzględnione obszary właśnie z taką zabudową.

Przykład

Aktualne przeznaczenie działek

Obowiązujący dla miasta X plan miejscowy przewiduje dla działek nr 20, 20/1, 20/4 i 30 przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Deweloper planuje na tych działkach zabudowę wielorodzinną, dlatego w jego interesie jest, by plan ogólny również przewidywał na nich takie przeznaczenie. Z uwagi na postanowienia art. 13d ust. 1 u.p.z.p. burmistrz miasta X ustalając dla terenu dewelopera strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną, będzie zobowiązany uwzględnić w planie ogólnym aktualne przeznaczenie tych działek w planie miejscowym i utrzymać je w planie ogólnym.

Strefy planistyczne i wskaźniki zabudowy

Plan ogólny obligatoryjnie będzie określać strefy planistyczne. Z punktu widzenia deweloperów czy inwestorów istotne jest, w jakiej strefie planistycznej znajdą się ich działki, ponieważ to strefa będzie wyznaczać przyszłe przeznaczenie terenu w planie miejscowym lub w decyzji o WZ. Dlatego we wniosku do planu ogólnego powinni oni wskazać, że wnoszą, by ich działki znalazły się w konkretnej strefie planistycznej.

Zgodnie z art. 13c ust. 2 u.p.z.p. w planie ogólnym mogą być wyznaczone następujące strefy planistyczne:

  • wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
  • wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
  • wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
  • usługowa,
  • handlu wielkopowierzchnio wego,
  • gospodarcza,
  • produkcji rolniczej,
  • infrastrukturalna, zieleni i rekreacji,
  • cmentarzy,
  • strefa górnictwa,
  • otwarta,
  • komunikacyjna.

Dodatkowo w ramach strefy planistycznej zostanie określony jej profil funkcjonalny.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra rozwoju i technologii z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz.U. poz. 2758) w przypadku strefy wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną profil podstawowy obejmuje np. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej. Natomiast profil dodatkowy obejmuje teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren handlu wielkopowierzchniowego, teren zieleni naturalnej, teren ogrodów działkowych, teren lasu, teren wód.

W planie ogólnym będą również określone wskaźniki zabudowy, tj.:

  • wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy,
  • maksymalna wysokość zabudowy,
  • maksymalny udział powierzchni zabudowy,
  • wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

W związku z tym wniosek do planu ogólnego powinien uwzględniać te dane i zawierać w tym zakresie konkretne propozycje. Aby prawidłowo określić te dane we wniosku, warto skonsultować się z architektem. ©℗

Jak uchwalić plan ogólny. Wszystko, co muszą wiedzieć gminy o nowym planowaniu przestrzennym [PORADNIK DGP]
Jak uchwalić plan ogólny. Wszystko, co muszą wiedzieć gminy o nowym planowaniu przestrzennym [PORADNIK DGP]

Zobacz również

Obszar uzupełnienia zabudowy

Plan ogólny, zgodnie z art. 13a ust. 4 pkt. 2 u.p.z.p., może określać obszary uzupełnienia zabudowy. Ich wyznaczenie jest szczególnie ważne, ponieważ po wejściu w życie planu ogólnego tylko dla nieruchomości położonych w takich obszarach będzie możliwe wydanie decyzji o WZ. Jeśli konkretna nieruchomość nie jest obecnie objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który by dopuszczał na niej zabudowę, i jednocześnie nie zostanie w przyszłości objęta w planie ogólnym obszarem uzupełnienia zabudowy, to zabudowanie takiej nieruchomości będzie niemożliwe. Dlatego składając wniosek do projektu planu ogólnego, należy występować również o objęcie nieruchomości w planie ogólnym obszarem uzupełnienia zabudowy. Warto to zrobić, nawet gdy obecnie ta nieruchomość jest już objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której na skutek stwierdzenia nieważności planu (co może mieć miejsce w każdym czasie po jego uchwaleniu) i wyeliminowania go z obrotu prawnego nieruchomość nie będzie już objęta ustaleniami planu miejscowego, a jednocześnie nie będzie istniała możliwość wydania dla niej decyzji o WZ z uwagi na nieobjęcie jej obszarem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym.

Wymogi śródmiejskie

Istotne jest również odniesienie się we wniosku do planu ogólnego do kwestii zabudowy śródmiejskiej. Zgodnie z art. 13a ust. 4 pkt. 2 u.p.z.p. plan ogólny może określać obszary zabudowy śródmiejskiej. Pod tym pojęciem należy rozumieć położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. W przypadku obszarów zabudowy śródmiejskiej dopuszcza się ustalenie w planie miejscowym łagodniejszych wymogów dotyczących zapewnienia powierzchni biologicznie czynnej, niż wynika to wprost z charakterystyki strefy planistycznej. Ponadto w odniesieniu do zabudowy śródmiejskiej, zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), obowiązują obniżone wymogi techniczne dla zabudowy mieszkaniowej, m.in. w zakresie dostępu do światła dziennego. Jeśli zatem istnieją argumenty przemawiające za objęciem konkretnej nieruchomości obszarem zabudowy śródmiejskiej, to koniecznie trzeba w tej sprawie złożyć wniosek i poprzeć go odpowiednią argumentacją.

Forma dokumentu

Wniosek do projektu planu ogólnego należy sporządzić na urzędowym formularzu. Najlepiej pobrać go ze strony gminy, w której położona jest nieruchomość. Wzór formularza jest również udostępniony na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Złożenie wniosku w innej formie niż na formularzu spowoduje, że nie zostanie on rozpatrzony.

Najważniejsza część formularza to pkt 7, w którym trzeba zawrzeć, o co wnioskujemy. Wypełniając formularz wniosku do projektu planu ogólnego w odniesieniu do konkretnych nieruchomości, należy w nim wskazać wnioskowaną strefę planistyczną, profil funkcjonalny oraz wskaźniki zabudowy, czyli:

  • maksymalny udział powierzchni zabudowy, który trzeba wskazać w pkt 7.3.5 formularza wniosku do projektu planu ogólnego,
  • maksymalną wysokość zabudowy (pkt 7.3.6 formularza wniosku do projektu planu ogólnego),
  • minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, nie mniejszy niż 30 proc. (pkt 7.3.7 formularza wniosku do planu ogólnego).

Natomiast w pkt 7.2.4 formularza wniosku do projektu planu ogólnego trzeba określić wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy, a także zawrzeć w nim wniosek o objęcie danej nieruchomości obszarem uzupełnienia zabudowy, a w przypadku, gdy jest ona położona w obszarze zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej – o objęcie jej obszarem zabudowy śródmiejskiej.

Wniosek do projektu planu ogólnego można złożyć w formie papierowej (osobiście na dzienniku podawczym urzędu gminy lub drogą pocztową na adres urzędu gminy). Może być on również przesłany elektronicznie (drogą e-mailową na podany przez gminę adres lub złożony przez platformę ePUAP). Trzeba mieć także na uwadze, że składane w toku prowadzonej dotychczas procedury zmiany studium wnioski do projektu studium nie będą automatycznie traktowane jak wnioski do projektu planu ogólnego i nie będą rozpatrywane. Trzeba w tym przypadku złożyć nowy wniosek zgodnie z obowiązującymi wymogami i na odpowiednim formularzu.

Ważna data

Składając wniosek do projektu planu ogólnego, konieczne trzeba pamiętać o dacie wskazanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta jako terminie, do którego przyjmowane będą wnioski. Ważne jest, aby dokument do tego dnia dotarł do urzędu. W tym przypadku nie liczy się data nadania na poczcie, zwłaszcza gdy będzie to miało miejsce w ostatnim dniu terminu. Wnioski, które wpłyną do organu po wyznaczonej dacie, zostaną pozostawione bez rozpoznania. ©℗