Już 1 lipca 2024 r. czeka nas kolejny etap wprowadzenia tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Oznacza to m.in., że od tego dnia deweloperzy powinni doręczać nowym nabywcom ich lokali zaktualizowane prospekty informacyjne.
Deweloperzy będą musieli także odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz przy odbiorze lokali stosować zasady wynikające z nowej ustawy deweloperskiej. Mowa o ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1843). I choć jej przepisy obowiązują od 1 lipca 2022 r., to ich stosowanie zostało ‒ pod pewnymi warunkami, o których mowa niżej ‒ odroczone przez wprowadzenie do tego aktu prawego dwuletniego okresu przejściowego. Oznacza on, że deweloperzy jeszcze do końca czerwca 2024 r. mogą działać na podstawie niektórych regulacji tzw. starej ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471). Jakie warunki musieli spełnić? Pierwszy to rozpoczęcie sprzedaży lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przed 1 lipca 2022 r., a drugi to zawarcie przed tą datą co najmniej jednej umowy deweloperskiej.
Wprowadzenie okresu przejściowego dało deweloperom wiele korzyści. Nie dość, że nie musieli odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), to ponadto mogli sporządzać i dostarczać klientom uproszczony prospekt informacyjny.
Zmienione dokumenty
Po zakończeniu okresu przejściowego deweloperzy będą zobowiązani bezpłatnie sporządzić i doręczać klientom na nośniku stałym nowe prospekty informacyjne wraz z załącznikami według wzoru będącego załącznikiem do nowej ustawy deweloperskiej. Taki prospekt będzie musiał być przekazany przed zawarciem umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej [ramka] oraz innych umów, o których mówi nowa ustawa deweloperska.
Nowych prospektów nie trzeba jednak przekazywać tym nabywcom, którzy zawarli umowy deweloperskie w okresie przejściowym, a jedynie tym, którzy od 1 lipca 2024 r. będą zainteresowani zawarciem umowy deweloperskiej, lub nabywcom, którzy zawarli umowy rezerwacyjne przed tą datą i do tego dnia nie podpisali umowy deweloperskiej. Tym samym deweloper będzie musiał operować dwiema wersjami prospektu, co może wprowadzić niemałe zamieszanie, także wśród nabywców. Jedni będą ciągle mieli „stary” prospekt, a drugim będzie doręczany „nowy”.
WAŻNE Niezgodność umowy deweloperskiej z regulacjami wynikającymi z nowej ustawy deweloperskiej spowoduje, że takie postanowienie będzie z mocy prawa nieważne – zamiast niego trzeba będzie stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
Zakres informacji, które trzeba uwzględnić w nowym prospekcie, jest znacznie szerszy niż dotychczas obowiązujący. Dokument składa się z części ogólnej oraz indywidualnej. W części ogólnej należy wskazać m.in. informacje dotyczące obiektów istniejących, położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia. Przy czym nowa ustawa deweloperska nie definiuje, co należy rozumieć przez wpływ na warunki życia.
Ponadto w nowej wersji prospektu należy wymienić nie tylko szczegółowe ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, lecz także ustalenia takich miejscowych planów dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. To wszystko powoduje, że nowy prospekt ma często kilkadziesiąt stron i wymaga ogromnego nakładu pracy.
Znacznie rozszerzono także część indywidualną prospektu. Wprowadzono w niej obowiązek wskazywania całkowitej ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, informacji o powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego, terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, daty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i daty ustanowienia odrębnej własności tego lokalu.
Przykład 1
Jednym stare, drugim nowe
Jan Kowalski 15 grudnia 2023 r. zawarł umowę rezerwacyjną na lokal mieszkalny. Halina Nowak 20 czerwca 2024 r. zawarła umowę deweloperską, a jej syn, Zbigniew Nowak, zawarł 8 lipca 2024 r. umowę rezerwacyjną.
Deweloper 1 lipca 2024 r. będzie musiał dostarczyć nowy prospekt informacyjny Janowi Kowalskiemu, a przed zawarciem umowy rezerwacyjnej ‒ Zbigniewowi Nowakowi. Halinie Nowak natomiast w dalszym ciągu muszą wystarczyć informacje wskazane w starym prospekcie.
Wpłaty na DFG
Jak już wspomnieliśmy, deweloperzy ‒ wraz z zakończeniem okresu przejściowego ‒ będą musieli zacząć odprowadzać składki na DFG. Dotyczy to wszystkich umów deweloperskich, również tych, które zostały zawarte przed 1 lipca 2022 r., oraz tych, które zostały zawarte w okresie przejściowym. Pierwszą składkę deweloperzy odprowadzą zatem w lipcu 2024 r., chyba że przed tym dniem przeniosą własność lokalu na nabywcę.
Przykład 2
Składka tylko od przyszłych wpłat
Deweloper zawarł 50 umów deweloperskich w okresie przejściowym obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej. Nie odprowadził żadnych składek na DFG.
Na rachunki powiernicze 10 lipca 2024 r. wpłyną łącznie 420 tys. zł z tytułu należnych od nabywców rat. Od tej kwoty deweloper będzie już musiał odprowadzić składkę na DFG. Nie będzie jednak odprowadzać składek od wpłat nabywców, które zostały przelane przed 1 lipca 2024 r.
Trzeba dostosować treści umów deweloperskich
Wszystkie umowy deweloperskie, które zostaną zawarte po 1 lipca 2024 r., powinny być zgodne z regulacjami wynikającymi z nowej ustawy deweloperskiej. Dotyczy to takich kwestii jak warunki odstąpienia od umowy, zasady odbioru lokalu, zasady uiszczania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, procedura usuwania wad lokalu czy wysokość odsetek za opóźnienie płatnych przez nabywcę. Deweloper będzie zatem musiał z nabywcą, który zgłosi się do niego po zakończeniu okresu przejściowego, zawrzeć umowę deweloperską według nowego wzoru.
To duże wyzwanie. Niezgodność umowy deweloperskiej z regulacjami wynikającymi z nowej ustawy deweloperskiej spowoduje bowiem, że takie niezgodne z prawem postanowienie będzie z mocy prawa nieważne ‒ zamiast niego trzeba będzie stosować automatycznie przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście taka procedura zadziała wtedy, gdy dany zapis będzie mniej korzystny dla nabywców niż rozwiązanie proponowane przez nową ustawę deweloperską.
Obecnie przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej wyłączają obowiązek stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej do umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym. Jeżeli więc w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przynajmniej jedna umowa deweloperska została zawarta przed 1 lipca 2022 r., to do wszystkich umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym, co do których nie przeniesiono własności lokalu na nabywcę, po zakończeniu okresu przejściowego nadal stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej. Nie ma w związku tym konieczności dostosowywania treści zawartych umów deweloperskich do wymogów nowej ustawy deweloperskiej. Natomiast deweloper będzie musiał korzystać z dwóch wzorów umowy deweloperskiej i odmiennie traktować tych nabywców, którzy zawarli umowy deweloperskie przed 1 lipca 2024 r., a inaczej tych, który do tych umów przystąpili po wspomnianej dacie.
Przykład 3
Wady lokalu
Jan Kowalski 30 czerwca 2022 r. zawarł umowę deweloperską. Halina Nowak zawarła umowę deweloperską 20 czerwca 2024 r., a jej syn Zbigniew Nowak ‒ 14 lipca 2024 r. Tylko Zbigniew Nowak będzie mógł odmówić odbioru lokalu z powodu istnienia wady istotnej. Jan Kowalski i Halina Nowak mogą jedynie zgłosić wady do protokołu odbioru, mimo że lokale, które mają zamiar nabyć, są wybudowane w ramach tej samej inwestycji co lokal Zbigniewa Nowaka. ©℗
Co to jest umowa rezerwacyjna
Z definicji zawartej w art. 29 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że jest to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (czyli rezerwującym). Jej przedmiotem jest zobowiązanie inwestora do czasowego wyłączenia z jego oferty sprzedaży wybranego z tej oferty przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną. Może zostać zawarta przed każdą z umów objętych przepisami omawianej ustawy. Jak wskazuje jej art. 30 ust. 1, aby umowa rezerwacyjna była ważna, musi zostać zawarta w formie pisemnej.
Jednak, co ważne, strony nie muszą zawierać umowy rezerwacyjnej. Zależy to od woli przyszłych kontrahentów. Jeśli strony się zdecydują na taką umowę, to przed jej zawarciem deweloper musi przedłożyć rezerwującemu prospekt informacyjny, a następnie informować o wszystkich jego zmianach aż do chwili zawarcia umowy deweloperskiej. ©℗