Kończy się okres przejściowy – inwestorom budowlanym przybędzie obowiązków

Już 1 lipca 2024 r. czeka nas kolejny etap wprowadzenia tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Oznacza to m.in., że od tego dnia deweloperzy powinni doręczać nowym nabywcom ich lokali zaktualizowane prospekty informacyjne.

Deweloperzy będą musieli także odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz przy odbiorze lokali stosować zasady wynikające z nowej ustawy deweloperskiej. Mowa o ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1843). I choć jej przepisy obowiązują od 1 lipca 2022 r., to ich stosowanie zostało ‒ pod pewnymi warunkami, o których mowa niżej ‒ odroczone przez wprowadzenie do tego aktu prawego dwuletniego okresu przejściowego. Oznacza on, że deweloperzy jeszcze do końca czerwca 2024 r. mogą działać na podstawie niektórych regulacji tzw. starej ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471). Jakie warunki musieli spełnić? Pierwszy to rozpoczęcie sprzedaży lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przed 1 lipca 2022 r., a drugi to zawarcie przed tą datą co najmniej jednej umowy deweloperskiej.

Wprowadzenie okresu przejściowego dało deweloperom wiele korzyści. Nie dość, że nie musieli odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), to ponadto mogli sporządzać i dostarczać klientom uproszczony prospekt informacyjny.

Zmienione dokumenty

Po zakończeniu okresu przejściowego deweloperzy będą zobowiązani bezpłatnie sporządzić i doręczać klientom na nośniku stałym nowe prospekty informacyjne wraz z załącznikami według wzoru będącego załącznikiem do nowej ustawy deweloperskiej. Taki prospekt będzie musiał być przekazany przed zawarciem umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej [ramka] oraz innych umów, o których mówi nowa ustawa deweloperska.

Nowych prospektów nie trzeba jednak przekazywać tym nabywcom, którzy zawarli umowy deweloperskie w okresie przejściowym, a jedynie tym, którzy od 1 lipca 2024 r. będą zainteresowani zawarciem umowy deweloperskiej, lub nabywcom, którzy zawarli umowy rezerwacyjne przed tą datą i do tego dnia nie podpisali umowy deweloperskiej. Tym samym deweloper będzie musiał operować dwiema wersjami prospektu, co może wprowadzić niemałe zamieszanie, także wśród nabywców. Jedni będą ciągle mieli „stary” prospekt, a drugim będzie doręczany „nowy”.

Zakres informacji, które trzeba uwzględnić w nowym prospekcie, jest znacznie szerszy niż dotychczas obowiązujący. Dokument składa się z części ogólnej oraz indywidualnej. W części ogólnej należy wskazać m.in. informacje dotyczące obiektów istniejących, położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia. Przy czym nowa ustawa deweloperska nie definiuje, co należy rozumieć przez wpływ na warunki życia.

Ponadto w nowej wersji prospektu należy wymienić nie tylko szczegółowe ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, lecz także ustalenia takich miejscowych planów dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. To wszystko powoduje, że nowy prospekt ma często kilkadziesiąt stron i wymaga ogromnego nakładu pracy.

Znacznie rozszerzono także część indywidualną prospektu. Wprowadzono w niej obowiązek wskazywania całkowitej ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, informacji o powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego, terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, daty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i daty ustanowienia odrębnej własności tego lokalu.

Przykład 1

Wpłaty na DFG

Jak już wspomnieliśmy, deweloperzy ‒ wraz z zakończeniem okresu przejściowego ‒ będą musieli zacząć odprowadzać składki na DFG. Dotyczy to wszystkich umów deweloperskich, również tych, które zostały zawarte przed 1 lipca 2022 r., oraz tych, które zostały zawarte w okresie przejściowym. Pierwszą składkę deweloperzy odprowadzą zatem w lipcu 2024 r., chyba że przed tym dniem przeniosą własność lokalu na nabywcę.

Przykład 2

Trzeba dostosować treści umów deweloperskich

Wszystkie umowy deweloperskie, które zostaną zawarte po 1 lipca 2024 r., powinny być zgodne z regulacjami wynikającymi z nowej ustawy deweloperskiej. Dotyczy to takich kwestii jak warunki odstąpienia od umowy, zasady odbioru lokalu, zasady uiszczania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, procedura usuwania wad lokalu czy wysokość odsetek za opóźnienie płatnych przez nabywcę. Deweloper będzie zatem musiał z nabywcą, który zgłosi się do niego po zakończeniu okresu przejściowego, zawrzeć umowę deweloperską według nowego wzoru.

To duże wyzwanie. Niezgodność umowy deweloperskiej z regulacjami wynikającymi z nowej ustawy deweloperskiej spowoduje bowiem, że takie niezgodne z prawem postanowienie będzie z mocy prawa nieważne ‒ zamiast niego trzeba będzie stosować automatycznie przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście taka procedura zadziała wtedy, gdy dany zapis będzie mniej korzystny dla nabywców niż rozwiązanie proponowane przez nową ustawę deweloperską.

Obecnie przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej wyłączają obowiązek stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej do umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym. Jeżeli więc w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przynajmniej jedna umowa deweloperska została zawarta przed 1 lipca 2022 r., to do wszystkich umów deweloperskich zawartych w okresie przejściowym, co do których nie przeniesiono własności lokalu na nabywcę, po zakończeniu okresu przejściowego nadal stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej. Nie ma w związku tym konieczności dostosowywania treści zawartych umów deweloperskich do wymogów nowej ustawy deweloperskiej. Natomiast deweloper będzie musiał korzystać z dwóch wzorów umowy deweloperskiej i odmiennie traktować tych nabywców, którzy zawarli umowy deweloperskie przed 1 lipca 2024 r., a inaczej tych, który do tych umów przystąpili po wspomnianej dacie.

Przykład 3