Inwestorzy nie składają wniosków o uchwalenie ZPI, trwają co najwyżej nieformalne rozmowy. Wątpliwości budzą sama procedura i zakres inwestycji uzupełniającej.

Z analizy DGP wynika, że po prawie pół roku od wejścia w życie zmian w planowaniu przestrzennym w największych miastach nie toczą się prace nad Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi (ZPI). Z 12 gmin, które odpowiedziały na nasze pytania, tylko w Katowicach inwestor podjął próbę złożenia wniosku o ZPI, ale nie zrobił tego skutecznie. Zdecydowanie częstszą praktyką jest – jak na razie – sondowanie możliwości uchwalenia takiego planu.

– Z uwagi na to, że inwestor musi na własny koszt przygotować projekt ZPI spełniający wymogi takie same, jakie obowiązują dla projektu planu miejscowego (zawierający część tekstową i graficzną oraz uzasadnienie), to zasadnym jest wstępne nieformalne skonsultowanie pomysłu na inwestycje główną i uzupełniającą zarówno z wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, jak i z radnymi – komentuje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Na wnioski trzeba poczekać

ZPI jest nową formą planu miejscowego, który został wprowadzony ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688). Inicjatywa leży po stronie inwestora, który wniosek – wraz z projektem ZPI – składa do rady gminy, ale za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, co uruchamia całą procedurę (patrz: infografika).

Z sondy DGP wynika, że do tej pory takie wnioski nie trafiły do Warszawy, Krakowa, Poznania, Szczecina, Olsztyna, Białegostoku, Bydgoszczy czy Wrocławia. „Do tej pory kontakty naszego miasta z inwestorami mogącymi budować przy użyciu ZPI miały charakter wyłącznie sondażowy” – informują urzędnicy z Wrocławia. Tylko w Katowicach inwestor próbował złożyć taki wniosek, ale ostatecznie inwestycja ma być realizowana w innym trybie. „Żaden wniosek o ZPI nie został złożony skutecznie. Wyjaśnienia udzielone w wyniku skierowanej do urzędu korespondencji skutkowały zmianą kwalifikacji wniosku z uwagi na wymogi formalne” – czytamy w odpowiedzi.

Plan ma obejmować nie tylko inwestycję główną, lecz także uzupełniającą, wynegocjowaną z gminą i wskazaną w umowie urbanistycznej. Samorząd może domagać się pokrycia przez inwestora w całości lub części kosztów uchwalenia ZPI i realizacji inwestycji uzupełniającej. Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych (lub ich części) odnoszących się do danego terenu.

– Wielu inwestorów pracuje już nad projektami Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Wkrótce zapewne takie wnioski zaczną wpływać do gmin. Jednak w trakcie ich przygotowania urbaniści działający na zlecenie inwestorów napotykają kolejne wątpliwości – wskazuje dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Wątpliwości gmin i inwestorów

Te dotyczą m.in. inwestycji uzupełniających, których katalog został określony ustawowo. Mogą to być np. inwestycje w zakresie budowy lub przebudowy dróg publicznych, linii kolejowych, szkół, przedszkoli itp. Taka inwestycja ma jednak służyć obsłudze inwestycji głównej, co w niektórych przypadkach może być problematyczne.

– O ile zazwyczaj dla np. dużych inwestycji mieszkaniowych istnieje konieczność przeprowadzenia takich inwestycji uzupełniających, o tyle w przypadku np. instalacji OZE, zwłaszcza fotowoltaiki, nie jest to już takie oczywiste. Instalacje OZE należą do grupy zamierzeń, które podobnie jak urządzenia infrastruktury technicznej nie wymagają dostępu do drogi publicznej – zwraca uwagę dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska.

Poza tymi wątpliwościami wśród inwestorów pojawiają się postulaty doprecyzowania przepisów dotyczących negocjacji umowy urbanistycznej – tak, aby nie było możliwości nierównego traktowania podmiotów. – Może to mieć miejsce np., gdy dwóch inwestorów chce zrealizować inwestycje główne o podobnych parametrach i jednemu z nich gmina w negocjacjach postawi warunek wykonania jako inwestycji uzupełniającej obszaru zieleni publicznej o powierzchni 0,05 ha, a drugiemu szkoły podstawowej – zauważa Piotr Jarzyński. W ocenie eksperta ustawodawca powinien pomyśleć o wprowadzeniu do przepisów ogólnej uchwały rady gminy dotyczącej samych negocjacji, w której zawarte byłyby m.in. rodzaj i parametry inwestycji uzupełniającej w odniesieniu do charakteru inwestycji głównej.

Inaczej na inwestycje uzupełniające patrzą przedstawiciele gmin, którzy w nieoficjalnych rozmowach zastanawiają się, czy ich katalog nie powinien być otwarty – dając jeszcze silniejszą pozycję negocjacyjną samorządom. – Brak sprecyzowania, jaki jest zakres inwestycji uzupełniającej, może spowodować pokusę wśród gmin, by znacząco rozszerzać ten zakres poza konieczność wynikającą ze służebnej funkcji tej inwestycji względem inwestycji głównej – komentuje dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska.

W miastach nie ma zaskoczenia brakiem wniosków inwestorów o uchwalenie ZPI. – Wciąż jest możliwe jeszcze przez dwa lata dalsze korzystanie z instytucji lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, tzw. lex deweloper, a jest to forma znana inwestorom i stosowana od 2018 r. – przypomina Bogumił Postawski, zastępca dyrektora ds. administrowania procesem planistycznym z Wydziału Planowania Urzędu Miasta Lublin.

Na inny aspekt zwraca uwagę Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który potwierdza jednocześnie, że do tej pory żadna firma członkowska nie złożyła wniosku o ZPI. – Przyczyną braku zainteresowania jest brzmienie przepisów, które ustanawia nieracjonalne ramy uchwalania planów miejscowych w trybie ZPI – np. nakazuje złożenie wraz z wnioskiem projektu planu miejscowego, jak również objęcie planem miejscowym inwestycji uzupełniającej, która może mieć już swój plan albo leżeć w pewnej odległości od działki inwestycyjnej – tłumaczy Michał Leszczyński, prawnik z PZFD. ©℗

Zintegrowany plan inwestycyjny - nowe narzędzie dla gmin i inwestorów / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe