Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zyskał prawo pierwokupu udziałów lub akcji nie tylko w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych, lecz także w ich spółkach dominujących. To skomplikuje transakcje M&A, a te zawarte z pominięciem wskazanej instytucji będą nieważne.

W procesie due diligence spółki od 5 października br. konieczne jest już weryfikowanie nie tylko tego, czy spółka posiada nieruchomość rolną, lecz także tego, czy ma udziały w spółkach zależnych, a następnie czy te ostatnie są właścicielami nieruchomości rolnych. Takie zasady wprowadziła obowiązująca od niespełna tygodnia ustawa z 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1933). Zmienia ona istotnie (w art. 4) zakres stosowania ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2003 r. poz. 2569; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1933; dalej: u.k.u.r.).

Uszczelnić system

Jej celem jest uszczelnienie obrotu nieruchomościami rolnymi – a dokładniej – udziałami i akcjami spółek kapitałowych, które są właścicielami albo użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych. Do czasu nowelizacji KOWR dysponował prawem pierwokupu tylko udziałów lub akcji spółek kapitałowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi jednej lub kilku nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha. Tę zasadę oczywiście utrzymano w art. 3a ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. Pierwokup w tym przypadku nie powodował większych trudności przy transakcjach dotyczących holdingów. Jeżeli spółka matka nie miała nieruchomości rolnych albo ich areał mieścił się w ustawowym limicie 5 ha, to nabycie udziałów w tej spółce, a zwłaszcza przejęcie kontroli nad nią, nie wymagało uwzględnienia pierwokupu KOWR – jako warunku skutecznej transakcji. Nieruchomości rolne spółek córek w takim przypadku w ogóle nie miały znaczenia. W rezultacie udziałowiec (akcjonariusz) spółki dominującej mógł bez większych przeszkód stać się także „pośrednim właścicielem” nieruchomości rolnych spółki córki, choćby posiadała co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych.

Rozszerzone prawa

Wskutek nowelizacji transakcje dotyczące spółek dominujących – jak wspomnieliśmy – mogą się znacząco skomplikować. Już na etapie planowania transakcji, zwłaszcza due diligence, nie wystarczy przeprowadzić badania, czy spółka posiada nieruchomości i jaki jest ich prawny status. Trzeba sięgnąć głębiej i sprawdzić, czy spółka posiada spółki zależne, a jeśli tak, to czy z kolei one są właścicielami nieruchomości rolnych. Gdy weryfikacja da pozytywny wynik, konieczne będzie ustalenie, czy te nieruchomości „uruchomią” prawo pierwokupu w odniesieniu do udziałów (akcji) spółki dominującej.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. KOWR ma prawo pierwokupu także udziałów (akcji) spółki dominującej, która posiada udziały (akcje) w spółce zależnej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Wydaje się jednak, że cel nowelizacji został osiągnięty jedynie połowicznie. Żaden przepis ustawy nie nakazuje sumować powierzchni nieruchomości rolnych posiadanych łącznie przez wszystkie spółki w grupie. W praktyce spółki zależne mogą więc mieć łącznie więcej niż 5 ha nieruchomości rolnych. Jeśli jednak każda z nich będzie się mieścić w tym ustawowym limicie 5 ha, to pierwokup KOWR wobec udziałów (akcji) spółki dominującej nie znajdzie zastosowania. Co więcej, nie ma też podstaw, aby sumować powierzchnię nieruchomości rolnych spółek zależnych i spółki dominującej.

Nowe przepisy nakazują badać wyłącznie bezpośrednie zależności pomiędzy spółkami w grupie. A zatem pierwokup udziałów spółki dominującej znajdzie zastosowanie tylko w przypadku, gdy spółka od niej bezpośrednio zależna (spółka córka) jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha. Nie mają natomiast znaczenia zależności pośrednie – gdy w grupie pozostają również tzw. spółki wnuczki z nieruchomościami rolnymi powyżej 5 ha limitu.

Są ograniczenia

Powyższe wnioski otwierają pole do bardziej elastycznego kształtowania transakcji M&A dotyczących spółek posiadających nieruchomości rolne. Jednak trzeba pamiętać o tym, że nawet przesunięcia nieruchomości rolnych pomiędzy spółkami mogą napotykać ograniczenia typowe dla obrotu nieruchomościami rolnymi. Jednym z nich jest obowiązek uzyskania zgody dyrektora generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym. Z tym nie jest tak prosto. Zgoda bowiem jest uzależniona od spełnienia wielu warunków, czasochłonnej procedury, a nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia gospodarstwa rolnego, co czyni przeniesienie takiej nieruchomości procesem bardzo niepraktycznym w toku dynamicznych transakcji M&A.

Z kolei w odniesieniu do nieruchomości rolnych poniżej 1 ha i dla innych, których nabycie nie wymaga zgody dyrektora generalnego KOWR, może znaleźć zastosowanie prawo pierwokupu KOWR.

Ponadto ograniczeniem obrotu nieruchomościami rolnymi pomiędzy spółkami w grupie jest też niezmiennie prawo wykupu przez KOWR nieruchomości rolnej, jeśli jej nabycie następuje m.in. w drodze podziału albo łączenia spółek handlowych albo przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Podwyższenie kapitału zakładowego

Ustawodawca zdecydował się również na rozszerzenie prawa wykupu udziałów (akcji) na wypadek podwyższenia kapitału zakładowego spółki dominującej względem spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Prawo to jest odpowiednikiem prawa pierwokupu przy sprzedaży udziałów (akcji), w sytuacji gdy nabycie udziałów (akcji) następuje wskutek innej czynności prawnej niż sprzedaż. W tym przypadku również nie ma podstaw do sumowania powierzchni nieruchomości rolnych posiadanych przez spółki zależne albo spółki zależne i spółkę dominującą. Nie ma też potrzeby badania, czy spółki wnuczki (czyli dominacja pośrednia) posiadają nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej 5 ha.

Uwaga na wyjątki

Definicja nieruchomości rolnej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nie uległa zmianie. Akt ten nadal odsyła do definicji z art. 461 kodeksu cywilnegoi wyłącza nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych na cele inne niż rolne. W orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz wspólnym stanowisku resortu rolnictwa, KOWR i Krajowej Rady Notarialnej (dalej: KRN) z 27 lutego 2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyjaśniono już, że nieruchomości rolne to takie, których tylko pewną część przeznaczono w planie miejscowym na cele rolne. Nie są nimi natomiast te nieruchomości, dla których plany miejscowe przewidują kilka możliwych, oprócz rolnego, sposobów zagospodarowania.

Niemniej jednak ustawodawca w art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r. ograniczył zakres jej stosowania do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych przekracza 0,3 ha. Choć w przepisach o prawie pierwokupu lub wykupu udziałów (akcji) spółek handlowych mowa jest o powierzchni nieruchomości rolnych, a nie o powierzchni użytków rolnych, to biorąc pod uwagę wprowadzone generalne wyłączenie stosowania ustawy (o których mowa wyżej), można wysnuć wniosek, że przy obliczaniu powierzchni nieruchomości rolnych pozostających we własności spółki wcale nie powinno się uwzględniać nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 0,3 ha.

A zatem w praktyce przygotowanie transakcji M&A albo podwyższenia kapitału zakładowego spółki (spółki dominującej) będzie wymagać sprawdzenia nie tylko tego, czy dana spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych, lecz także tego, jaka jest powierzchnia użytków rolnych każdej z takich nieruchomości. Oczywiście zmiana ta będzie miała równie istotne znaczenie przy zbywaniu nieruchomości rolnych. Te z nich, w których powierzchnia użytków rolnych nie przekroczy 0,3 ha, w ogóle nie będą podpadać pod ograniczenia ustanowione ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego – zwłaszcza prawo pierwokupu lub wykupu KOWR nie znajdzie zastosowania, co skróci i ograniczy koszty wielu transakcji. Zamiast dwuetapowego procesu – notarialnej warunkowej umowy sprzedaży i bezwarunkowej umowy przeniesienia własności (użytkowania wieczystego) – możliwe będzie zawarcie jednej bezwarunkowej umowy sprzedaży. [ramka]

Zawiadomienia o transakcjach

Nowelizacja doprecyzowała, na kim spoczywa obowiązek zawiadomienia KOWR o transakcji, gdy się okaże, że dane udziały (akcje) albo nieruchomości rolne są obciążone prawem pierwokupu. W przypadku umów wymagających aktu notarialnego (dotyczących bezpośrednio nieruchomości) zadanie to przypadnie notariuszowi. Dotychczas notariusze zawiadamiali KOWR tylko na podstawie upoważnienia stron transakcji. Obecnie, w świetle nowych przepisów, zawiadomienie jest obligatoryjne. Z kolei w przypadku umowy dotyczącej udziałów oraz podwyższenia kapitału zakładowego obowiązek spoczywa na spółce, której udziały (akcje) są przedmiotem transakcji. Od momentu zawiadomienia rozpocznie bieg termin na wykonanie prawa pierwokupu. W przypadku nieruchomości wynosi on jeden miesiąc, a w przypadku udziałów (akcji) spółek – dwa miesiące.

Warto pamiętać, że zawiadomienie KOWR o umowie nabycia udziałów (akcji) spółki, w tym spółki dominującej, której będą dotyczyć znowelizowane przepisy, nakłada na te spółki dodatkowe obowiązki. Oprócz egzemplarza umowy KOWR powinien otrzymać:

• wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek składających się na nieruchomości rolne,

• odpisy ksiąg wieczystych lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów,

• bilans i rachunek zysków i strat za trzy ostatnie lata obrotowe (poświadczone za zgodność z oryginałem),

• aktualną listę wspólników (akcjonariuszy),

• umowę (statut) spółki,

• oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych z klauzulą o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia,

• poświadczone za zgodność z oryginałem umowy, na podstawie których nieruchomości rolne znajdują się we władaniu innych osób.

Spółka, której udziały (akcje) są obciążone prawem pierwokupu lub wykupu, musi zatem nie tylko umożliwić KOWR przeprowadzenie ograniczonego due diligence spółki i jej nieruchomości rolnych poprzez przedstawienie powyższej dokumentacji, lecz także umożliwić KOWR przeglądanie ksiąg i dokumentów spółki oraz udzielić (na żądanie) informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach z zastrzeżeniem, że uzyskane w ten sposób dane stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa. ©℗

Podsumowanie

Obowiązki wprowadzone nowelizacją u.k.u.r. na pierwszy rzut oka niewątpliwie stanowią istotny ciężar dla spółek i stron umów oraz mogą spowodować, że transakcje podlegające prawu pierwokupu KOWR ulegną przynajmniej wydłużeniu. Jednakże KOWR w ostatnich latach, jak wskazują jego sprawozdania roczne, zdecydował się wykonać prawo pierwokupu w przypadku ok. 0,3 proc. wszystkich zgłoszonych transakcji. Najbliższe miesiące pokażą zatem, czy nowe regulacje rzeczywiście będą realną dolegliwością, czy może sprowadzą się tylko do formalnego zawiadomienia i złożenia przez KOWR oświadczenia, że pierwokupu nie wykona – jak to często miało miejsce w dotychczasowej praktyce. Wydaje się także, że w zasadzie ograniczone rozszerzenie prawa pierwokupu na spółki dominujące oraz zmiany w zakresie stosowania ustawy mogą sprawić, że nowelizacja nie będzie realnie znacznym ograniczeniem swobody obrotu prawami udziałowymi w spółkach posiadających nieruchomości rolne. ©℗