Od 28 kwietnia br. obowiązujący od lat wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku trzeba zacząć traktować poważnie. Dotyczy on również lokali wynajmowanych i rodzi wiele pytań.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że wchodząca w życie 28 kwietnia br. nowelizacja przepisów ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm) co do zasady nie zmienia obecnego stanu prawnego i nie nakłada żadnych nowych obowiązków na sprzedawców i wynajmujących istniejące budynki (lub części budynków), ponad te, które funkcjonują już niemal 15 lat. Niezależnie od tego, czy są to budynki jedno- czy wielorodzinne, gospodarcze czy użyteczności publicznej. Obowiązek przekazania świadectwa przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu obowiązuje w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r. Wcześniej, od 2009 r., obowiązek ten funkcjonował w ustawie – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).
Co się zatem zmienia od 28 kwietnia? Świadectwa energetyczne są w obiegu od lat, tyle że nikt nie egzekwował wymogu ich posiadania. Wystarczyło, że strona umowy rezygnowała z prawa do otrzymania tego certyfikatu. Teraz, nawet jeśli kupujący czy najemca nie chce świadectwa, sprzedający czy wynajmujący musi je przedstawić. Dodatkowo przy wszystkich umowach zawieranych w formie aktu notarialnego notariusz odnotuje, czy taki dokument został przekazany. Jeśli nie, to poinformuje o obowiązku i karze (do 5 tys. zł), jeśli nie zostanie on spełniony.
Wynajmujący lokal lub budynek musi dołączyć do umowy kopię jego świadectwa energetycznego. Obowiązek ten mają również posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wynajmujący mają wątpliwości, czy muszą dołączyć kopię świadectwa do trwającej umowy najmu, gdy podpisują aneks.
– W mojej ocenie aneksowanie umowy nie rodzi obowiązku dołączenia kopii świadectwa energetycznego. Artykuł 11 ust. 1 pkt. 2 stanowi o „zawarciu umowy najmu”, a nie o jej zmianie, co następuje w wyniku zawarcia aneksu. Jako że nie ma ustawowej definicji zawarcia umowy najmu, należy stosować ogólne zasady wykładni tego pojęcia, co prowadzi do powyższego wniosku – wyjaśnia Maciej Obrębski, adwokat z poznańskiej kancelarii.
Potwierdza to Ministerstwo Rozwoju i Technologii: jeśli dotąd nie sporządzono certyfikatu, świadectwo należy przekazać przy zawarciu kolejnej umowy sprzedaży lub najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
Wątpliwości mają też ci, którzy wynajmują lokale krótkoterminowo, czyli na doby. W tym wypadku MRiT nie ma dla nich dobrych wiadomości. W przesłanym nam wyjaśnieniu resort informuje, że przepisy ustawy nie rozróżniają obowiązków w zakresie przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej w kontekście długości zawieranej umowy najmu. Wskazując jedynie jako podstawowe kryterium sam fakt zawarcia umowy najmu. Dopóki przedmiotem umowy najmu jest budynek lub jego część, niezależnie od okresu, na jaki ta umowa została zawarta, należy przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Zwolnienie z tego obowiązku jest możliwe jedynie w przypadkach wskazanych w art. 3 ust. 4 ustawy, czyli na przykład w sytuacji zawarcia umowy najmu budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku.
Przepisy, które wejdą w życie 28 kwietnia br., wprowadzają również wymóg zamieszczania w ogłoszeniach o wynajmie wskaźników ze świadectw energetycznych. Chodzi o wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową, nieodnawialną energię pierwotną, a także udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową i jednostkową wielkość emisji CO2. Takie informacje wynajmujący musi podać, jeśli dla budynku lub jego części zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej. To znaczy, że nie we wszystkich ogłoszeniach muszą się pojawić od 28 kwietnia takie dane. Można zamieścić ogłoszenie czy reklamę, ale świadectwa jeszcze nie mieć. Natomiast najpóźniej powinno się je mieć przy podpisaniu umowy najmu.©℗
