Przeznaczenie działki musi wpływać na jej wycenę przy wywłaszczeniu

Operat szacunkowy ustalający wartość fragmentu działki wywłaszczanej pod drogę publiczną sporządzony z pominięciem faktycznego przeznaczenia reszty nieruchomości nie może stanowić podstawy do wyceny przejętej części działki i odszkodowania za nią – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

Sprawa dotyczyła wysokości odszkodowania za część działki przejętą pod budowę drogi publicznej. Cała działka miała powierzchnię ponad 1,8 ha i znajdowały się na niej zakład usługowy prowadzony przez ojca właścicielki gruntu, budynek mieszkalny i gospodarczy oraz garaż. Część działki o powierzchni ok. 0,12 ha została wywłaszczona i zajęta pod budowę drogi publicznej. Właścicielka skierowała do starosty wniosek o wycenę nieruchomości i zapłatę odszkodowania. Wartość wyliczył rzeczoznawca na podstawie operatu szacunkowego gruntu, przyjmując wartość działki jako przeznaczonej wyłącznie na inwestycję drogową. Odszkodowanie ustalono na 31 tys. zł.

Na taką wycenę nie zgodziła się właścicielka, odwołując się do wojewody. Twierdziła, że operat szacunkowy sporządzono nierzetelnie, ponieważ rzeczoznawca oszacował wartość fragmentu działki w oderwaniu od jej całości. Przyjął, że skoro został on przeznaczony pod drogę publiczną, jego wartość jest dużo niższa. Właścicielka wskazywała natomiast, że podziału działki dokonano wyłącznie ze względu na zamierzoną budowę drogi, a rzeczoznawca zignorował to, że grunt był zagospodarowany, przeznaczony na cele mieszkalne i działalności gospodarczej oraz stanowił część jednolitej nieruchomości. W efekcie odszkodowanie zostało zaniżone i nie odpowiadało rzeczywistej wartości rynkowej gruntu.

Wojewoda oddalił odwołanie. Sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który rozstrzygnął na korzyść właścicielki. Orzeczenie to utrzymał w mocy Naczelny Sąd Administracyjny, oddalając skargę kasacyjną wojewody. W uzasadnieniu wyroku NSA podkreślił, że operat szacunkowy został sporządzony wadliwie i z pominięciem rzeczywistego stanu działki.

– Sąd I instancji wykazał bezspornie, że rzeczoznawca nie ustalił należycie wartości wywłaszczanej nieruchomości. Nie uwzględnił jej cech szczególnych ani dotychczasowego sposobu użytkowania. W przypadku wątpliwości dotyczących faktycznego sposobu użytkowania gruntu i rzeczywistego jego przeznaczenia na organie prowadzącym postępowanie wywłaszczeniowe spoczywa obowiązek przeprowadzenia odpowiednich czynności w celu ustalenia rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości. Tymczasem nie odniesiono się tu do faktu, że nieruchomość należąca do skarżącej stanowiła jednolitą całość geodezyjną i była przeznaczona na cele prowadzenia przez jej ojca działalności gospodarczej. Choćby tylko część działki była wykorzystywana do takiej działalności, pozostała powierzchnia mogła służyć jako jej część składowa do celów powiązanych z tą działalnością. – powiedział sędzia Piotr Niczyporuk.

Ocenił, że rzeczoznawca uchylił się od dokonania rzetelnej wyceny zajętego gruntu jako działki budowlano-produkcyjnej. Konsekwencją była niemożność zweryfikowania jego stanowiska, że zasada korzyści w sprawie nie może mieć zastosowania. Nie da się także ocenić poprawności przyjętego założenia, że wycena nieruchomości na podstawie jej drogowego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania jest dla skarżącej korzystna.

– Decyzja o odszkodowaniu została wydana na podstawie wadliwych ustaleń faktycznych. Musiała więc zostać w całości uchylona – stwierdził sędzia Niczyporuk.©℗

orzecznictwo