Wchodzące w życie 1 lipca nowe przepisy dają klientowi możliwość odstąpienia od umowy z powodu wady istotnej. Ale nie ma w nich definicji tego pojęcia. Przedsiębiorcy obawiają się, że w efekcie uprawnienie może być nadużywane przez konsumentów, ale ci nie bardzo wiedzą, co się za nim kryje. Autorami tekstu są Maciej Boryczko, partner, radca prawny Kancelaria Gessel oraz Piotr Tracz, adwokat, Kancelaria Gessel.
Możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy z deweloperem z powodu wady istotnej sprzedawanego lokalu - takie rozwiązanie przewiduje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177), która wejdzie w życie już 1 lipca. I choć nowe uprawnienie klientów odnosi się do umów dotyczących mieszkań w inwestycjach budowanych na nowych zasadach, to deweloperzy już teraz się obawiają, że ten przepis może stać się dla nich źródłem niemałych kłopotów. A wszystko przez wątpliwości związane z interpretacją pojęcia „wada istotna”. W samej ustawie nie zawarto tej definicji, przez co pojęcie jest niedookreślone. W efekcie rodzi to pole do szerokiej jego interpretacji i może w uprzywilejowanej pozycji stawiać nabywcę. Wśród deweloperów już dziś pojawiają się obawy, czy nowe przepisy nie będą nadużywane przez klientów.
Niedookreślony termin
Pojęcie wady istotnej pojawia się w art. 41 nowej ustawy deweloperskiej, opisującym kolejne etapy procedury odbioru lokalu bądź domu jednorodzinnego. Przepis ten w uproszczeniu przewiduje, że z odbioru lokalu lub domu sporządza się protokół, w treści którego nabywca ma prawo odnotować stwierdzone wady. W toku owego odbioru nabywca jest uprawniony (zgodnie z art. 41 ust. 3) do przedstawienia odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. W protokole odnotowuje się uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę jej uznania. Nie wdając się teraz w techniczne meandry procedury, należy jedynie odnotować, że w skrajnej sytuacji właśnie z powodu wystąpienia wady istotnej może dojść do odstąpienia przez najemcę od umowy deweloperskiej. Skorzystanie z instytucji odstąpienia rodzi skutki prawne - zasadniczo strony są zobowiązane zwrócić sobie to, co wzajemnie świadczyły (deweloper musi oddać wpłacone przez nabywcę kwoty!), a sama umowa uważana jest za niezawartą.
Niewątpliwie nowe przepisy będą stanowiły istotne narzędzie w rękach nabywców. Kluczowa jest zatem interpretacja pojęcia „wada istotna”. Zważywszy, że już pojawiają się ze strony deweloperów sygnały dotyczące wątpliwości co do rozumienia tego pojęcia, nie sposób uznać ich już wyłącznie za doktrynalne teoretyzowanie.
Pomimo niezwykle istotnego znaczenia pojęcia „wada istotna” tekst ustawy nie zawiera jego definicji. Mamy zatem do czynienia z tak zwaną klauzulą generalną celowo pozostawioną w przepisach w formie niedookreślonej. Stało się tak, aby nie przesądzać odgórnie spraw zależących od okoliczności danej sprawy, pozostawiając luz decyzyjny na potrzeby konkretnych dyskusji między nabywcą a deweloperem. Aby jednak dokładnie rozumieć, kiedy deweloper będzie musiał uznać stanowisko nabywcy, kiedy zaś będzie uprawniony, aby kontestować jego ocenę - konieczne jest przeanalizowanie wskazówek pozostawionych przez ustawodawcę.
Jak to rozumie ustawodawca
W uzasadnieniu do projektu ustawy ustawodawca przyznaje się do świadomego pozostawienia pojęcia „wada istotna” bez ścisłej definicji. Autorzy projektu wskazują, że pojęcie to ma nawiązywać do rozwiązań znanych już na gruncie prawa cywilnego. W ich własnych słowach: „jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę ‒ wprost albo na zasadzie a contrario”. Jedynie pośrednio w treści uzasadnienia wskazano, że chodzi o wadę „która uniemożliwia korzystanie” z nieruchomości.
Słabością tego rozwiązania jest jednak okoliczność, że dotychczas przepisy (art. 560 par. 4 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459; dalej: k.c.) traktowały temat wad inaczej, definiując pojęcie „wada nieistotna”, przez co dotychczas wypracowane poglądy i interpretacje nie wypełniają bezpośrednio omawianej luki. To zatem, co w uzasadnieniu projektu przedstawione zostało jako naturalne i proste rozwiązane, może stanowić w praktyce źródło istotnych problemów, gdyż dotychczasowy dorobek orzeczniczy, choć faktycznie istnieje i stanowi źródło cennych wskazówek, pozwala jedynie na określenie ogólnych zasad oceny istotności wady, nie przedstawia zaś konkretnych rozwiązań. Dodatkowo nie uwzględnia specyfiki wad nieruchomości, przez co konieczne jest wspieranie się argumentami wykutymi na gruncie innych spraw (dotyczących chociażby sprzedaży samochodów). To wszystko unaocznia niewykorzystaną szansę ustawodawcy, który wprowadzając jedną, celną definicję „wady istotnej” nieruchomości, mógłby oszczędzić w przyszłości nabywcom i deweloperom niejednego sporu.
Innego zdania jest jednak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W swoim stanowisku, nadesłanym w odpowiedzi na pytania od redakcji DGP, podkreśla, że zaproponowane rozwiązania wzorowane są na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi. „Kodeks cywilny, który obecnie jest stosowany w zakresie rękojmi deweloperów również nie zawiera pojęcia «wady istotnej», a mimo to nie budzi to zastrzeżeń ze strony branży w praktyce stosowania tych przepisów” - podkreśla UOKiK. Wyjaśnia przy tym, że przepisy mają na celu zapełnienie luki oraz że procedury skonstruowano tak, aby chronić prawa obu stron. [stanowisko]
Co mówią dotychczasowe interpretacje
Podążając jednak za tropem zasugerowanym przez autorów projektu, spróbujmy dopasować dotychczasowy dorobek interpretatorów do nowych przepisów. Zanim przecież wypracowana zostanie nowa praktyka na podstawie nowych orzeczeń i poglądów, które wskażą istotne kierunki interpretacyjne nabywcom i deweloperom, pierwsze kluczowe sprawy rozstrzygną się na podstawie dotychczasowych sądowych interpretacji. A zatem co o wadach istotnych mówią sądy?
▶ Gdy niemożliwe jest normalne korzystanie z rzeczy. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Lublinie wyrażonym w wyroku z 26 listopada 2019 r. (sygn. akt I AGa 55/20) „wada istotna” przejawia się tym, że w przypadku rzeczy nią obarczonej nie będzie możliwe czynienie z niej właściwego użytku, wyłączone jest jej normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo doszło do utraty cech właściwych dla takiej rzeczy, bądź które zostały wskazane w umowie.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie zwraca uwagę, że nabywca rzeczy skomplikowanej technicznie (co naturalnie pasuje również do lokalu czy domu jednorodzinnego) ma prawo oczekiwać nie tylko ogólnej technicznej sprawności nieruchomości, „ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnym” (wyrok z 24 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 899/15). ©℗
▶ Gdy funkcjonowanie rzeczy rozmija się z oczekiwaniami nabywcy. Przywołany już wyżej Sąd Apelacyjny w Lublinie (w innej sprawie - w wyroku z 26 listopada 2019 r., sygn. akt I ACa 730/18) wskazuje, że ocena co do istotności wady powinna być przeprowadzana „z punktu widzenia kupującego, a nie przydatności rzeczy do zwykłego użytku. To oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają tutaj podstawowe znaczenie”.
Ze stanowiska sądu wyłania się zatem interpretacja przywiązująca dużą wagę do subiektywnej perspektywy nabywcy, zwłaszcza jego oczekiwań i planów względem nabywanej nieruchomości. Tu zaś warto zaznaczyć, że zgodnie z definicją nabywcy (art. 5 pkt 5 nowej ustawy deweloperskiej) jego perspektywa będzie oderwana od jego działalności gospodarczej czy zawodowej, a zatem dyskusja dotycząca przydatności i realizacji oczekiwań odnosi się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy.
Warto przywołać tu również stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym ocena istotnego charakteru stwierdzonej wady powinna uwzględniać nie tylko faktyczny stan techniczny (wyrok z 29 czerwca 2004 r. sygn. akt II CK 388/03). W naszej ocenie dotyczy to również oczekiwań powstałych w odpowiedzi na działania marketingowe sprzedającego.
▶ Gdy koszty naprawy są znaczne w stosunku do wartość rzeczy. W dotychczasowym orzecznictwie można zauważyć również bardziej obiektywny element w postaci stosunku kosztu naprawy stwierdzonej wady do wartości całej umowy. Sąd Apelacyjny w Katowicach (wyrok z 9 sierpnia 2017 r., sygn. akt I ACa 231/17) uznał wadę w formie zasypanego rowu melioracyjnego za nieistotną, gdyż koszty związane z jego odkopaniem były znacząco mniejsze niż wartość całej nieruchomości. To istotna perspektywa, wytyczająca kierunek, wedle którego subiektywna perspektywa nabywcy musi pozostawać w granicach biznesowej racjonalności.
Z innej zaś strony w orzecznictwie skrytykowana została interpretacja, wedle której wada istotna to taka, której występowanie czyni obarczoną nią rzecz zupełnie bezwartościową (Sąd Apelacyjny w Szczecinie, wyrok z 24 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 899/15).
▶ Gdy estetyka nie odpowiada obietnicom. W komentarzach do kodeksu cywilnego można również napotkać poglądy, wedle których przy ocenie istotnego charakteru wady trzeba uwzględniać walory estetyczne. W konsekwencji stwierdzenie poprawności wykonania prac budowlanych, które jednak nie odpowiadają obiecywanym w broszurach promocyjnych standardom, może zostać uznane za wadę istotną.
Możliwość sprawnego usunięcia to za mało
Ciekawy problem dotyczy również usuwalnego charakteru wady. Czy zatem, jeśli stwierdzona wada faktycznie utrudnia nabywcy korzystanie z lokalu, ale jej usunięcie jest proste i może zostać dokonane nawet przez samego nabywcę, to istnieje argument, aby uznać wadę za nieistotną?
Relacją pomiędzy pojęciem „wada istotna” a usuwalnym charakterem wady zajął się Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 22 marca 2016 r. (sygn. akt I ACa 1154/15). Wedle jego rozstrzygnięcia nie każda wada istotna będzie miała charakter nieusuwalny, jako że nie można stawiać znaku równości między tymi dwoma terminami. Sam argument wskazujący, że wskazywana przez nabywcę wada może zostać sprawnie usunięta, może nie wystarczyć, aby skutecznie podważyć jej istotny charakter.
• Jak będzie mógł się bronić deweloper w sporze z nabywcą w sprawie wady istotnej?
Nie ma wątpliwości, że ustawa faworyzuje w przypadku sporu nabywcę. Czy jednak jego subiektywna ocena nie podlega jakiejkolwiek kontroli? W orzecznictwie jako linię graniczną stanowiska nabywcy wskazuje się art. 5 k.c., który stanowi źródło ogólnej reguły dotyczącej generalnego zakazu nadużywania prawa podmiotowego. Konkretnie zaś reguła ta wskazuje, że niedopuszczalne jest korzystanie z prawa w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego (czyli kolejnymi dwiema pojemnymi klauzulami generalnymi). Artykuł 5 k.c. wprost stanowi, że takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Przywołany przepis może zatem stanowić potencjalny mechanizm obrony dewelopera przed nabywcą, który korzystałby ze swoich uprawnień związanych z wadami istotnymi, szukając w istocie jedynie pretekstu do wykręcenia się z zawartej umowy.
Komentatorzy prawa cywilnego zwracają również uwagę, że w przypadku wieloelementowych rzeczy, jak samochody czy w analizowanym przypadku nieruchomości, często nie będzie możliwe dokonanie jednoznacznej oceny wady przez laika. Konieczne będzie zaangażowanie w sprawę eksperta, który rozsądzi, czy mamy do czynienia z wadą istotną. Może się przecież zdarzyć, że pozornie niewielka usterka ma dalekosiężne konsekwencje, czego nabywca samodzielnie może nie być świadomy. Wprowadza to dodatkowy obiektywny element do systemu interpretacji wady istotnej.
• Czy możliwe jest doprecyzowanie w umowie dotyczącej zakupu lokalu kwestii wady istotnej?
Praktyka obrotu wymusza wypełnienie zidentyfikowanych luk umownymi ustaleniami stron. Zgodnie z generalną regułą „swobody umów” (art. 3531 k.c.) strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W teorii na takie rozwiązanie przyzwala dotychczasowe orzecznictwo (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 899/15). W treści przywołanego orzeczenia sąd zasugerował wprowadzenie stosownych definicji do umowy między stronami, które uzupełniane są później kryteriami subiektywnymi. Należy jednak uważać z zastosowaniem tej reguły w omawianej sprawie, czyli na gruncie nowej ustawy deweloperskiej uzbrojonej w specyficzne regulacje. Konkretnie ustawa przewiduje bowiem (w art. 42) regulację, wedle której wszelkie postanowienia przekładające się na ograniczenie uprawnień nabywcy będą nieważne.
Mając na uwadze podkreślone już na wstępie mgliste ramy pojęcia „wada istotna” i zauważony w orzecznictwie wpływ subiektywnej oceny nabywcy na jego zastosowanie w konkretnych sprawach, ujęcie w treści umowy jasnej i konkretnej definicji „wady istotnej” mogłoby zatem osłabić prawną sytuację nabywcy, któremu zasadniczo na rękę jest funkcjonowanie w obrocie nieoczywistego pojęcia „wada istotna”. Wprowadzenie zatem zastępczo definicji do umowy będzie rozwiązaniem ryzykownym.
Gdy sporu nie ma, droga krótsza
Ostateczną bronią nabywcy w starciu z deweloperem w zakresie wad istotnych nieruchomości jest uprawnienie do odstąpienia do zawartej umowy. W istocie to jednak nie jedno, ale dwa osobne uprawnienia, które aktywują się w odrębnych sytuacjach - w zależności od tego, czy deweloper uzna istnienie wady, czy też nie.
▶ Sytuacja 1. Gdy istnienie wady jest niesporne. Deweloper może zgodzić się z nabywcą co do istotnego charakteru wady. Wówczas powinien dokonać naprawy w terminach przewidzianych przez ustawę, czyli:
1) w pierwotnym terminie 30 dni;
2) w przypadku spóźnienia tego terminu - w dodatkowym terminie wyznaczonym przez dewelopera; przy czym termin ten jednak nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy, czyli nie powinien znacząco wydłużać czasu oczekiwania na bezusterkowy odbiór nieruchomości;
3) w terminie wskazanym przez nabywcę, jeśli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym w pkt 1 albo nie wskaże takiego terminu zgodnie z pkt 2.
Jeżeli po tym czasie wada nie zostanie usunięta, zgodnie z art. 41 ust. 11 nowej ustawy deweloperskiej nabywca może odstąpić od umowy.
▶ Sytuacja 2. Jeśli powstanie spór co do istnienia wady. Jeżeli dojdzie do odmowy dokonania odbioru ze względu na zidentyfikowanie w nieruchomości wady o istotnym charakterze, a deweloper jej nie uzna, nabywca i deweloper uzgodnią nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Jeżeli w toku realizacji opisanego w umowie procesu ostatecznie do usunięcia wady nie dojdzie, może zakończyć się to odstąpieniem od umowy przez nabywcę. Przy czym jest tutaj warunek. Zgodnie bowiem z art. 41 ust. 13 nowej ustawy deweloperskiej w ramach powtórnego odbioru nabywca może odmówić dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, co będzie jednak wymagało przedstawienia przez niego opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. I tutaj zwrócić warto uwagę, że uzasadnienie wyjaśnia, iż wskazany miesiąc stanowi termin na wystąpienie o opinię, nie zaś termin na jej sporządzenie. Zgodnie zaś z art. 41 ust. 15 w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę w opinii występowania w nieruchomości istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. Co istotne, koszty zaangażowania rzeczoznawcy poniesie przegrany w sporze o istnienie wady istotnej nieruchomości, czyli: jeśli wada jest faktycznie istotna - zapłaci deweloper, jeśli jest bez większego znaczenia dla lokalu - jego nabywca.©℗
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 19 maja 2022 r.
/>
DGP: Jak rozumieć pojęcie wady istotnej, która pozwala odstąpić od umowy zgodnie z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej? Czy możliwe jest wskazanie przykładowych wad istotnych, które mogą być podstawą do odstąpienia od umowy?
Projekt przepisów został przygotowany przez UOKiK i był wielokrotnie konsultowany z branżą, której głosu słuchaliśmy. W wyniku dialogu z deweloperami procedura odbioru lokalu w kontekście wad istotnych została zmieniona (m.in. w zakresie kosztów za opinię rzeczoznawcy budowalnego). Dalej jednak nadrzędnym celem jest wzmocnienie pozycji nabywcy, który dziś w przypadku wystąpienia wad istotnych nie może odmówić odbioru mieszkania lub domu albo pozostaje mu wieloletnia ścieżka sądowa (także w przypadku nieusunięcia wad uznanych przez dewelopera).
Zaproponowane w art. 41 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego rozwiązania wzorowane są na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi. Kodeks cywilny, który obecnie jest stosowany w zakresie rękojmi deweloperów, również nie zawiera pojęcia „wady istotnej”, a mimo to nie budzi to zastrzeżeń ze strony branży w praktyce stosowania tych przepisów.
Wada istotna to wada na tyle poważna, że uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości (mieszkania/domu) zgodnie z jej przeznaczeniem. Dokonując oceny istotności wady, trzeba to robić z perspektywy nabywcy. Dla oceny istotności wady może mieć znaczenie treść umowy, zapewnienia ze strony dewelopera, przeznaczenie nieruchomości. Przykładem wady istotnej będą przede wszystkim wady konstrukcyjne dotyczące dachu, ścian, instalacji zewnętrznych i wewnętrznych.
Obecnie nabywca nie może odmówić odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego, gdy posiada on wady istotne. Nowe przepisy dają nabywcy skuteczny instrument dochodzenia swoich roszczeń w takiej sytuacji.