Wpis hipoteki do księgi wieczystej można kwestionować w każdej sprawie cywilnej, nie tylko w postępowaniu wieczystoksięgowym – orzekł Sąd Najwyższy w uchwale.

W 2009 r. spółka M. jako deweloper realizowała inwestycję – budowę budynku mieszkalnego w miejscowości Z. W tym celu uzyskała w banku P. kredyt na kwotę 12,4 mln zł zabezpieczony hipoteką umowną, obejmującą nieruchomość oraz lokale znajdujące się we wznoszonym obiekcie.
Rok później mieszkanie w tym budynku nabył pan K. Lokal ten obciążony był hipoteką na rzecz banku P., ale zgodnie z umową, jeżeli wierzytelność hipoteczna nie zostanie uregulowana przez dewelopera, miał on zwrócić właścicielowi mieszkania całość ceny, za którą zostało ono nabyte (była to kwota 210 tys. zł).
Frankowicz szybciej „wyczyści” księgę wieczystą nieruchomości
Frankowicz szybciej „wyczyści” księgę wieczystą nieruchomości

Zobacz również
Do spłaty kredytu przez dewelopera jednak nie doszło, w 2011 r. spółka, borykając się z coraz większymi problemami finansowymi, ogłosiła upadłość. Następnie, po zakończeniu postępowania upadłościowego, została zlikwidowana i wykreślona z KRS.
Bank skierował więc swoje roszczenia o zapłatę należności do właścicieli lokali obciążonych hipotekami, w tym do pana K. Sprawa trafiła do sądu, gdzie właściciel mieszkania od początku kwestionował ważność wpisu hipoteki do księgi wieczystej i co za tym idzie – istnienie długu hipotecznego. Jednak sąd I instancji nie uznał tych zarzutów i zasądził na rzecz banku żądaną kwotę, stwierdzając jeszcze, że pozwany właściciel mieszkania nie powinien kwestionować w postępowaniu o zapłatę długu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Od tego jest bowiem jest postępowanie wieczystoksięgowe w sprawie o uzgodnienie treści wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.
Apelację złożył pozwany właściciel mieszkania, ale stołeczny Sąd Apelacyjny, który ją rozpatrywał, powziął wątpliwość co do tego, czy strona jakiegokolwiek procesu cywilnego może skutecznie kwestionować zgodność ze stanem faktycznym wpisów w księdze wieczystej? W tej kwestii nie ma jednomyślności w orzecznictwie, dlatego skierowano do Sądu Najwyższego pytanie prawne: czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia.
SN w odpowiedzi wydał uchwałę, zgodnie z którą domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Oznacza to, że praktycznie w każdej sprawie można zakwestionować wpis hipoteki, a sąd ją rozpoznający musi się z tą kwestią zmierzyć i ocenić zasadność zarzutów stron.

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r., sygn. akt III CZP 28/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia