Przyjęty w zeszłym tygodniu przez rząd projekt dotyczący domów do 70 mkw. bez zezwolenia to proszenie się o kłopoty architektoniczne, budowlane, estetyczne, krajobrazowe – przestrzega wiceprezes BCC Łukasz Bernatowicz. – Bardzo niebezpieczne jest wyeliminowanie art. 30 ust. 7 prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) – mówi.
Z przepisu tego wynika, że przy realizacji obiektów na zgłoszenie organ może wnieść sprzeciw, jeśli inwestycja będzie m.in. naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy, powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, przyczyniać się do dewastacji środowiska bądź zabytków czy też skutkować uciążliwościami dla terenów sąsiednich. Na finiszu rządowych prac nad nowymi regulacjami uznano, że rygory te nie będą się odnosić do małych domów.
Bez sprzeciwu
Jak tłumaczy Bernatowicz, dziś też możemy zbudować dom na zgłoszenie. – W tym celu idziemy do wydziału architektury w naszej gminie i składamy projekt budowlany, który chcemy zrealizować. Nie mamy obowiązku uzyskania decyzji pozwalającej na budowę, chyba że organ dopatrzy się, że to, co chcemy zbudować, jest sprzeczne z planem, zasadami bezpieczeństwa itd. Wtedy wymaga od nas, abyśmy przeszli procedurę uzyskania pozwolenia na budowę – opisuje przedstawiciel BCC.
Jak przekonuje, to bardzo ważny przepis i wyeliminowanie go z projektu dotyczącego domów do 70 mkw. oznacza „wyciągnięcie wszystkich bezpieczników”.
Podobnie uważa Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa: – Wprowadzono kolejne uproszczenie w procedurze zgłoszenia budowy domów do 70 mkw., które w praktyce uniemożliwi wniesienie sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej – mówi Okuń.
Jak dodaje, inwestor od razu po doręczeniu organowi takiego zgłoszenia będzie mógł przystąpić do budowy.
Opinie te potwierdza radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysław Dziąg.
Zastrzega przy tym, że „wbrew temu, co mówi premier Morawiecki, pierwotnie PZFD nie zgłaszał uwag do idei małych domów, a wskazywał jedynie na konsekwencje braku kierownika budowy i dziennika budowy”.
Według radcy związku projekt w najnowszej wersji pozwala budować z wyłączeniem jakichkolwiek regulacji dotyczących obszaru, na którym budynki mają powstawać. – Techniczne rzecz biorąc, będzie można zbudować wszystko, wszędzie – w otulinie parku narodowego, pod Tatrami – pod pozorem budowy domu do 70 mkw., nawet jeśli mogłoby to zagrażać bezpieczeństwu czy środowisku. Problemu tego nie zmienia fakt, że taki obiekt będzie musiał uzyskać zgodę na użytkowanie – mówi Dziąg.
Jak wskazuje, jeżeli organ nie zorientuje się na czas, że ma zastrzeżenia do wzniesionego obiektu, to – w trybie milczącej zgody – taka budowa dostanie akceptację, choćby to był 10-kondygnacyjny blok. – To otwieranie puszki Pandory, z konsekwencjami i szkodami, których nie będzie można usunąć, bowiem organ ma dopiero badać następczo, czy budowa jest zgodna z przepisami, a nie przed jej rozpoczęciem. Co z tego, że organ nie udzieli pozwolenia na użytkowanie, skoro budynek będzie już istniał – pyta retorycznie radca PZFD.
Jego zdaniem łatwo wyobrazić sobie sytuację, że na działkach będących częściami parków czy rezerwatów powstaną szeregi domków, bo właściciele nieruchomości znajdujących się na tych obszarach nie będą musieli uzyskiwać żadnych zgód na budowę wielkich willi.
– Będzie to też możliwe z tego względu, że w nowym projekcie pojęcie powierzchni użytkowej zastąpiono pojęciem powierzchni zabudowy. To diametralna różnica. Powierzchnia zabudowy to w skrócie rzut z góry budynku. Gdy wynosi ona 70 mkw., to przy dwóch kondygnacjach mamy już 140 mkw. Plus może do tego dojść antresola. W sumie może więc to być nawet 200 mkw. – akcentuje mec. Dziąg.
Zamiast małych domków do 70 m2 slumsy. Oto największe wady projektu ustawy
Zamiast małych domków do 70 m2 slumsy. Oto największe wady projektu ustawy

Zobacz również
Krótszy termin wydania WZ
Poza tym w nowej wersji projektu – zwraca uwagę Mariusz Okuń – wydanie warunków zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) z planowanych, nierealnych w praktyce 30 dni zostało skrócone do 21 dni. – To działanie w myśl zasady „a kto mówił, że się nie da, papier przyjmie wszystko” – komentuje.
Mecenas Bernatowicz uważa, że nakaz wydawania WZ w 21 dni może pozostać w wielu przypadkach martwy, bo – jak pokazują polskie doświadczenia z procesem budowlanym – bardzo łatwo uchylić się od tego obowiązku, twierdząc, że sprawa jest skomplikowana. – Pamiętajmy też, że od decyzji WZ strona może wnieść odwołanie. Sprawa może więc trafić do wojewody, następnie do sądu itd. – zauważa.
– Pomimo sprzeciwu środowiska, legislacyjny walec jedzie dalej. Niestety projekt zawiera wiele istotnych nowych zmian i powinien trafić do ponownych uzgodnień, a nie być na siłę forsowany – podsumowuje Mariusz Okuń.
opinia
To leczenie dżumy cholerą
Jan Mencwel współzałożyciel i były przewodniczący ruchu miejskiego Miasto jest Nasze
Projekt dotyczący domów do 70 mkw. bez pozwolenia na budowę to leczenie dżumy cholerą. W Polsce mamy problem z dostępnością mieszkań i bardzo zawyżonymi cenami. Jednak rząd, zamiast temu zaradzić, wpycha ludzi w budowanie domów. Tymczasem nie jest to żadna recepta, a efektem będzie jedynie jeszcze większe rozlewanie się miast. Oznacza to absolutną masakrę, np. jeżeli chodzi o transport czy dostępność usług publicznych, takich jak żłobki, przedszkola czy przychodnie.
Musimy budować zwarte miasta, stawiać na mieszkania, a nie domki i podmiejską zabudowę. Tylko takie miasta są w stanie poradzić sobie z organizacją transportu i dostępem do usług publicznych. Niektóre dzielnice już mają tego typu problemy – np. zdominowany przez domki warszawski Wawer, gdzie brakuje m.in. publicznych żłobków.
Nowe prawo to tylko iluzoryczna pomoc. Należy tę inicjatywę rozpatrywać w kontekście porażki „Mieszkania plus”, które było propozycją realnego rozwiązania problemu. Gdybyśmy mieli porządny publiczny program budowy mieszkań dla młodych ludzi, najlepiej na wynajem, mielibyśmy po pierwsze konkurencję dla branży deweloperskiej, a po drugie ludzie nie byliby skazani na to, by kupować tylko mieszkania na rynku prywatnym. Jednak – jak widzimy – zwyciężyła koncepcja, by ludzie sami rozwiązywali swoje kłopoty, tak naprawdę kosztem przyszłych pokoleń.
Etap legislacyjny
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów