Obniżenie czynszów o 80 proc. w okresie lockdownu i o 50 proc. przez trzy miesiące po jego zniesieniu – takie mają być główne rozwiązania dotyczące galerii handlowych, które znalazły się w projekcie kolejnej ustawy covidowej.
Propozycja ta jest zgodna z zapowiedziami premiera Mateusza Morawieckiego z 1 kwietnia. Według naszych informacji w miniony czwartek projekt zyskał akceptację Stałego Komitetu Rady Ministrów i teraz czeka na rozpatrzenie przez rząd, co może stać się już dziś. Przed zamknięciem dzisiejszego wydania DGP porządek obrad Rady Ministrów nie był jeszcze znany.
– Wszyscy najemcy wyczekują regulacji zapowiedzianych przez pana premiera 1 kwietnia. Galerie zabiegają dziś o utrzymanie zysku, my – walczymy o życie – mówi DGP Tomasz Ciąpała, prezes Lancerto, przedstawiciel Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług.
Zupełnie odmienne jest stanowisko Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Wynajmujący powierzchnie handlowe apelują do rządu o wycofanie się z przedstawionych propozycji i zaniechanie podejmowania działań, szkodliwych zarówno dla sektora centrów handlowych, jak i polskiej gospodarki – podkreśla Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający PRCH, w komentarzu przekazanym DGP.
Obniżenie czynszów o 80 proc. w okresie lockdownu to, zdaniem prof. w Katedrze Prawa Handlowego Wydziału Prawa i Administracji UW, adwokata i partnera w kancelarii Romanowski i Wspólnicy Michała Romanowskiego, propozycja bardzo korzystna dla galerii handlowych. – Zgodnie z kodeksem cywilnym nie można żądać spełnienia świadczenia, w tym wypadku zapłaty czynszu, jeżeli samemu nie oferuje się swojego świadczenia, czego galerie w okresach lockdownu nie oferowały. Znam kilka wyroków sądów, zgodnie z którymi najemcy mają prawo w ogóle odmówić zapłaty czynszu za okres lockdownu. Zgodnie z kodeksem cywilnym obniżka powinna zatem wynieść 100 proc. – mówi DGP.
Kompromisowa propozycja
W ocenie Romanowskiego kolejny element tego rozwiązania, czyli trzymiesięczny okres adaptacyjny po zniesieniu lockdownu, w którym czynsze mają być obniżone o 50 proc., uwzględnia m.in. zmniejszoną odwiedzalność galerii w tym okresie. Jak dodaje, próg 50 proc. prawdopodobnie jest wyliczony na podstawie średniego spadku odwiedzalności.
Poza tym, według wersji projektu, którą zna profesor, galerie handlowe dostaną prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem skorygowania obniżonej o 50 proc. opłaty. Jak tłumaczy, będą jednak musiały dowieść, że w przypadku konkretnego najemcy nie są spełnione przesłanki do zastosowania tej obniżki. Jeżeli to wykażą, będą miały prawo pobierać czynsz w podstawowej wysokości. – Oznacza to, że galerie handlowe będą miały środki ochrony prawnej, co jest bardzo ważne – zaznacza.
– Ta propozycja jest zatem kompromisem między interesami najemców i galerii handlowych. Trafnie zakłada ona, że galerie są dużo silniejszą stroną od najemców. Zarówno w kwestii posiadanego majątku, jak i dostępu do obsługi prawnej – komentuje Romanowski.
Uważa on, że rozwiązanie to jest efektem braku porozumienia między galeriami a najemcami. W takiej sytuacji, wskazuje, do gry musi wejść ustawodawca. – Próba osiągnięcia porozumienia trwa już ponad rok – od czasu pierwszego lockdownu w marcu 2020 r. Przez ten czas galerie handlowe domagały się zapłaty czynszów w pełnej wysokości, zarówno za okres lockdownu, jak i w okresach bezpośrednio po jego zniesieniu, argumentując, że one swoje świadczenie spełniły, że to świadczenie polega na tym, że najemcy mają lokal, w którym mogą trzymać towary – mówi. Jak dodaje, najemcy twierdzą jednak inaczej – a mianowicie, że galeria handlowa to nie magazyn i oferować ma dostęp do klienteli. Dlatego np. wyższe czynsze płaci się za lokale przy handlowych ulicach w centrach miast czy w najbardziej popularnych galeriach. Jeżeli więc galeria nie funkcjonuje w pełnym wymiarze, to wtedy nie spełnia świadczenia.
– Jeżeli dojdzie więc do uchwalenia tych przepisów, to pretensje do siebie powinny mieć galerie handlowe, które nie wykazały empatii w stosunku do swoich partnerów, bo istotą każdej umowy jest to, by opierała się ona na zasadzie win-win – konkluduje prof. Romanowski.
Najemcy, jak deklaruje Tomasz Ciąpała, wierzą, że przyjęcie tych regulacji zmniejszy nierównowagę pomiędzy silnymi centrami handlowymi, za którymi stoją międzynarodowe fundusze inwestycyjne, a najemcami – producentami, kupcami, w dużej mierze rodzinnymi firmami. – Warto pamiętać, że centra handlowe pozostały częściowo otwarte. Część lokali – apteki, sklepy spożywcze, drogerie, księgarnie, pralnie – cały czas działa i płaci czynsze. My zostaliśmy zamknięci całkowicie, a – jak wiadomo – według kodeksu cywilnego nie należy się płatność, gdy nie ma możliwości świadczenia bez winy stron – podkreśla, powtarzając argument prof. Romanowskiego. Mimo to, jak wskazuje, w imię solidarności przedsiębiorców najemcy są gotowi na kontrybucję na rzecz galerii w wysokości 20 proc. czynszów i 20 proc. pozostałych kosztów związanych z najmem, takich jak składki marketingowe czy opłaty serwisowe.
– Jeśli chodzi o okres wychodzenia z pandemii, to płatność czynszu w wysokości 50 proc. przez trzy miesiące po pełnym otwarciu sklepów z całą pewnością nie zrekompensuje nam w pełni spadku obrotów w porównaniu do 2019 r. Gdy po trzecim lockdownie w lutym przywrócono sprzedaż sklepową, odnotowaliśmy ruch jedynie na poziomie średnio 50 proc. – przekonuje Ciąpała.
Arbitralne decyzje
– Dziś właściciele i zarządzający obiektami handlowymi nie mają już pieniędzy, by finansować za państwo w takiej skali kosztów lockdownu. Decyzje rządu nie były i nie są konsultowane z przedstawicielami wynajmujących – wprowadzane są arbitralnie i bezprawnie, przyczyniając się do narastania konfliktu w branży – oponuje Krzysztof Poznański z Polskiej Rady Centrów Handlowych.
Jak przekonuje, propozycja premiera Morawieckiego oznacza sięgnięcie po kolejne miliardy złotych z kieszeni wynajmujących powierzchnie handlowe. – Trudno szukać uzasadnienia dla tej decyzji w przepisach prawa – nie tylko krajowego, lecz także międzynarodowego. Nie ma też podobnych rozwiązań w innych branżach w Polsce dotkniętych skutkami obostrzeń, jak również doświadczenia innych krajów są zupełnie odmienne. Dodaje, że dobre praktyki krajów europejskich wskazują, że pomoc państwa powinna być kierowana tak, by wszystkie podmioty pozbawione możliwości działania mogły choćby częściowo pokrywać swoje zobowiązania. – Umożliwiają to dopłaty do czynszów. Ale na te rozwiązania rząd pozostaje głuchy – akcentuje Poznański.
Wynajmujący powierzchnie handlowe apelują do rządu o wycofanie się z przedstawionych propozycji