Chodzi o sytuację w której podatnik kupuje co najmniej sześć odrębnych lokali mieszkalnych lub udziały w nich. Najnowszy wyrok dotyczy również sytuacji w której podatnik jest już właścicielem pięciu lokali (bądź udziałów w nich) i kupuje szóstą nieruchomość. Jeśli taka transakcja jest opodatkowana VAT, to stawka PCC którą musi zapłacić kupujący od szóstego i każdego kolejnego lokalu wynosi 6 proc. Wynika z obowiązującego od 1 stycznia 2024 r. art. 7a ustawy o PCC. Przypomnijmy, że co do zasady jeśli dana transakcja podlega VAT, to kupujący nie musi płacić podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyjątkiem są sytuacje, których dotyczy najnowsze orzeczenie, co wynika z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Przepis przejściowy generuje problemy

Podwyższoną 6 proc. stawkę daniny wprowadziła nowelizacja z 26 maja 2023 r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463). Wprowadziła ona też przepis przejściowy zgodnie z którym 6 proc. podatek nie jest pobierany, gdy umowa sprzedaży zawierana jest „w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży” zawartych przed 1 stycznia 2024 r. Czy taką umową zobowiązującą jest umowa przedwstępna? Tego właśnie dotyczą spory z fiskusem.

Dyrektor KIS zmienia zdanie

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej pierwotnie uważał, że umowa przedwstępna jest umową o której mowa w przepisie przejściowym, a więc jej zawarcie przed 1 stycznia 2024 r. (i finalizacja transakcji po tej dacie) pozwala uniknąć 6 proc. PCC. Tak wynika z interpretacji indywidualnych wydanych 30 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB) i 16 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD). Potem jednak zmienił zdanie. Twierdzi obecnie, że umowy przedwstępne nie są umowa zobowiązującymi do przeniesienia własności w rozumieniu art. 155 kodeksu cywilnego. Fiskus argumentuje, że mają one wyłącznie charakter organizacyjny. Zwraca uwagę, że umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie (nie tylko przed notariuszem) i nie dotyczy jej przepis przejściowy (art. 13 ust. 2 nowelizacji).

Fiskus przegrywa w sądach

Takiego zdania dyrektor KIS był m.in. w interpretacjach indywidualnych z 9 grudnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.260.2024.1.MM), 13 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.313.2024.1.PB), 16 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.333.2024.1.PB) i 27 sierpnia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.262.2025.1.PB). Dwie ostatnie zostały już uchylone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Interpretacja z 16 stycznia została uchylona w nieprawomocnym wyroku z 11 czerwca 2025 r. (sygn. I SA/Gd 255/25). Teraz zaś gdański WSA uchylił interpretację sierpniową. Pytanie zadała spółka z branży nieruchomościowej, która kupowała lokale mieszkalne na rynku pierwotnym, wykańczała je w standardzie „pod klucz”, a następnie wynajmowała lub sprzedawała. We wrześniu 2023 r. zawarła z deweloperem sześć umów przedwstępnych zakupu lokali mieszkalnych. Finalizacja umów miała nastąpić do końca 2025 r. Wcześniej w lipcu 2023 r. spółka zawarła dziesięć umów przedwstępnych dotyczących zakupu lokali w innej inwestycji deweloperskiej. W tym przypadku ostatecznym terminem ich finalizacji jest 31 lipca 2026 r. Wszystkie umowy sprzedaży podlegają opodatkowaniu VAT. We wniosku o interpretację spółka uważała, że z uwagi na art. 13 ust. 2 (przepis przejściowy) nie będzie musiała płacić 6 proc. PCC, gdy umowy zostaną sfinalizowane. Dyrektor KIS był innego zdania, ale wydaną przez niego interpretację uchylił gdański WSA. Sąd podkreślił, że „umowy zobowiązujące do dokonania sprzedaży nieruchomości” o których mowa w art. 13 ust. 2 to także umowy przedwstępne. Dla zrozumienia pojęcia o którym mowa w przepisie przejściowym nie ma znaczenia czy nauka prawa określa nabycie jako mające charakter zobowiązująco-rozporządzający – podkreślił WSA. To zaś oznacza w praktyce, że spółka nie będzie musiała płacić PCC. Wyrok jest nieprawomocny.

Wyrok WSA w Gdańsku z 16 grudnia 2025 r. (sygn. I SA/Gd 817/25)