Prognozy dotyczące masowego powrotu pracowników do biur nie sprawdziły się. Biurowce świecą pustkami. Inwestycje hamują.
W pierwszej połowie br. w Warszawie wynajęto 325,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. To o 32 proc. mniej niż przed rokiem. W regionach popyt wyniósł 334,1 mkw., czyli spadł o 3 proc. To wyniki gorsze również od tych osiąganych przed pandemią.
– Ubiegły rok był bardzo dobry dla warszawskiego rynku. Niezależnie od tego widać, że najemcy ograniczają powierzchnie. Zawierane umowy są o 20–30 proc. mniejsze niż w latach poprzednich – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku w JLL, firmie monitorującej rynek nieruchomości.
Przybywa powierzchni, które pozostają niewynajęte. Ma to miejsce zwłaszcza w regionach. Wolne jest 16,8 proc. biur. W I kw. było to jeszcze 15,9 proc., a przed rokiem – 15,2 proc. W Warszawie jest to 11,4 proc., wobec 11,9 proc. przed rokiem, ale jak zauważają eksperci – to zasługa przede wszystkim wynajmowania powierzchni w centrum miasta, gdzie przenoszą się firmy ze starszych obiektów, które zaczynają zmieniać przeznaczenie na hotele czy budynki mieszkaniowe.
Jak przyznaje Monika Bronicka, kierownik działu wycen i doradztwa w Avison Young, przybywa zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów do nowych funkcji. Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, niewymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury. Zmierzamy więc powoli w kierunku, w jakim już od lat podąża wiele krajów Europy. Przykładem jest Holandia, gdzie więcej obiektów biurowych wycofuje się z użytkowania, niż wprowadza nowych.
– Średni współczynnik niewynajętej powierzchni dla Europy wynosi 7,5 proc. Niektóre polskie miasta mają dziś podobny problem jak Stany Zjednoczone, gdzie 20 proc. biur jest wolne. Niemniej należy pamiętać o różnicy skali. Małe rynki w Polsce są narażone na duże wahania, zarówno w górę, jak i w dół. Szybciej również wyjdą z aktualnego kryzysu niż miasta w Stanach Zjednoczonych – ocenia Mateusz Polkowski.
Obecnie w całej Polsce w budowie jest nieco ponad 700 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dla porównania w 2018 r. w budowie znajdowało się 1,8 mln mkw. Zdaniem ekspertów w najbliższym czasie sytuacja się nie poprawi. Deweloperzy przyznają, że ograniczają realizację inwestycji spekulacyjnych, czyli niepopartych umowami najmu. Taki trend obowiązuje już na Zachodzie.
Eksperci widzą szanse na ożywienie naszego rynku biurowego.
– Spowolnienie gospodarcze w krajach zachodniej Europy i chęć ograniczenia kosztów przez firmy zwykle pozytywnie wpływają na Polskę. Już widać rosnące zainteresowanie naszym rynkiem biurowym ze strony np. niemieckich firm, które starają się relokować funkcje back office, jak zarządzanie danymi, wsparcie techniczne, czy middle office, jak np. działy zajmujące się minimalizowaniem ryzyka informacyjnego, do tańszych lokalizacji. Polska jest dla nich naturalnym kierunkiem – mówi ekspert JLL.
Eksperci Walter Herz zwracają z kolei uwagę na firmy ze Wschodu, które weszły do Polski od marca 2022 r., czyli po rosyjskiej agresji na Ukrainę. Podmioty, które przeniosły do nas biznes, przechodzą obecnie z rozwiązań tymczasowych na najem regularny.
Ożywienie popytu przy małej podaży może mieć przełożenie na czynsze. W Polsce od lat pozostają one na stabilnym poziomie, podczas gdy w innych krajach Europy jest sukcesywny wzrost. To też może oznaczać koniec takich zachęt dla najemców jak wakacje czynszowe albo pojawienie się konieczności partycypowania wynajmujących w kosztach wykończenia lokali. ©℗
