Mieszkanie na start to chyba najmniej szkodliwe rozwiązanie, które realizuje kampanijną zapowiedź Koalicji Obywatelskiej. Przed wyborami ówczesna opozycja starała się przebić Prawo i Sprawiedliwość w licytacji na najtańszy kredyt mieszkaniowy. PiS chciał brać od kredytobiorców 2 proc. KO zapowiadała 0 proc. A teraz obietnica staje się faktem: jest zero, ale nie zero bezwzględne. Więcej (czy raczej mniej): zero będzie dla nielicznych.
Na tym właściwie można by poprzestać. 500 mln w tym roku, miliard czy dwa w kolejnym. Podobne kwoty przez dekadę, w ciągu której będzie obowiązywać dopłata do oprocentowania. Stosunkowo niewiele jak na obietnicę wyborczą. Ale ta obietnica to również wskazówka, jak politycy podchodzą do „kwestii mieszkaniowej”.
Nowy program będzie miał niewielki zasięg. W tym roku ma z niego skorzystać 50 tys. osób lub rodzin. To mniej więcej tyle, ile PiS udało się przyciągnąć do Bezpiecznego kredytu 2 proc. w ciągu pół roku. Nowa propozycja ma obowiązywać (w sensie przyjmowania nowych chętnych) tylko do końca 2025 r. Jeśli zostaną jakieś pieniądze, grono beneficjentów może finalnie okaże się większe.
Wpływ na rynek nieruchomości? Lokal kupią ci, którzy i tak chcieli to zrobić, niektórym może to przyśpieszyć albo ułatwić decyzję o zmianie. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2022 r. zawarto w Polsce umowy kupna-sprzedaży 230 tys. lokali mieszkalnych. Trochę mniej niż połowa dotyczyła mieszkań nowych. Rok wcześniej przedmiotem transakcji było 250 tys. domów i lokali. Czy dodatkowy popyt będzie na tyle duży, że wyraźnie przełoży się na ceny? Przez pewien czas deweloperzy będą mieć argument, by mówić: „kto pierwszy, ten lepszy”.
Może stąd Mieszkanie na start?
Pardon, nazwa będzie inna. Bo stara jest już zajęta. W 2018 r. uchwalono ustawę o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Dopłaty są przekazywane przez gminy, a refinansowane z Funduszu Dopłat prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. „Od początku programu do 31 grudnia 2022 r. wypłacono dopłaty do czynszów w łącznej kwocie 10 mln zł, z czego w 2022 r. wypłacono 6 mln zł” – pisze w sprawozdaniu finansowym BGK.
W powszechnej opinii główną słabością nowej propozycji jest jej tymczasowość. Półtora roku? Chcielibyśmy mieć coś stałego, co zapewniłoby dach nad głową dla ludzi wchodzących w dorosłość, znajdujących pierwszą pracę, a w efekcie zachęcałoby do zakładania rodzin, rodzenia dzieci, powiększania potencjału gospodarki…
Właśnie tymczasowość to najbardziej stała cecha wspierania mieszkalnictwa w polskim wydaniu. Wyliczaliśmy już w tym miejscu („Od programu do programu”, DGP Magazyn na Weekend z 7 lipca 2023 r., nr 130) najważniejsze rządowe propozycje na przestrzeni ostatnich trzech dekad. Pełniejszą listę (choć i tak nieobejmującą wszystkich inicjatyw) przedstawiła kilka lat temu Lidia Groeger z Uniwersytetu Łódzkiego. Oto syntetyczne podsumowanie: „W okresie ostatnich 25 lat w nowych warunkach ustrojowych początkowo wsparcie budownictwa mieszkaniowego oparte było o ulgi w podatku dochodowym i dotyczyło wszystkich mieszkańców Polski bez względu na wiek i poziom dochodów” – pisała. I dalej: „W kolejnych latach przyjęto w Polsce strategię kierowania pomocy finansowej na budownictwo mieszkaniowe do określonych grup ludności, przy pośrednictwie banków, udzielających preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Aby możliwe było skorzystanie z programów, należało spełnić szereg warunków ograniczających potencjalnych beneficjentów programów”.
Mniej lub bardziej trwałe pomysły, o których zdążyliśmy już niemal zapomnieć, nadal się za nami ciągną – w wymiarze finansowym. Za „pierwszego PiS” wymyślono Rodzinę na swoim. „Od początku obsługi programu do dnia 31 grudnia 2022 r. z tytułu udzielonych kredytów preferencyjnych BGK przekazał bankom kredytującym łączną kwotę dopłat w wysokości 4 519 mln zł” – podsumował państwowy bank. Za „pierwszej Platformy” pojawiło się Mieszkanie dla młodych. „Od początku programu do 31 grudnia 2022 r. z tytułu udzielonych kredytów z dofinansowaniem wkładu własnego oraz dodatkowego finansowego wsparcia BGK przekazał instytucjom kredytującym środki na finansowe wsparcie w łącznej wysokości 3 026 mln zł, z czego w 2022 roku 2 mln zł” – czytamy w sprawozdaniu BGK. A są jeszcze Bezzwrotne wsparcie budownictwa, Program wspierania budownictwa czynszowego czy Dopłaty do oprocentowania kredytów.
To wszystko nie oznacza oczywiście, że państwo wydaje dużo na mieszkalnictwo. Patrząc na budżet w tzw. układzie zadaniowym, na zwiększenie dostępności lokali w 2024 r. zaplanowano niecałe 3 mld zł, przy ogólnej kwocie wydatków na poziomie prawie 870 mld zł. Na początku XXI w. (dane są dostępne od 2001 r.) rząd przeznaczał na ten cel 1 proc. rocznych wydatków. W 2021 r. (ostatnie dostępne dane) było to 0,4 proc. I tak nieźle, bo w poprzednich latach na mieszkalnictwo szło 0,2–0,3 proc. ogólnej kwoty wydatków rządowych. To dane publikowane przez Eurostat, unijne biuro statystyczne. Nieco większą część swoich budżetów na wsparcie budowy mieszkań przeznaczają samorządy. Ostatnio było to 1,3 proc. ogólnej kwoty wydatków. Na początku pierwszej dekady tego stulecia – nawet ponad 4 proc.
Można też spojrzeć inaczej. W przypadku rządu wydatki mieszkaniowe to 0,1 proc. PKB, a samorządu – 0,2 proc. PKB (w sumie 0,2 proc., uroki zaokrągleń). Dużo? Mało? Eurostat pokazuje też dane dla innych krajów. Okazuje się, że jesteśmy na poziomie średniej unijnej, choć oczywiście są państwa, które przeznaczają więcej. Rekordziści – Bułgaria czy Francja – według ostatnich dostępnych danych – 0,4 proc. PKB. Przekładając to na kwoty nominalne, nasze wydatki oscylowały wokół 1,3 mld euro w 2021 r. – mowa zarówno o rządzie, jak i o władzach lokalnych – były na poziomie nieco niższym niż w Norwegii i nieco wyższym niż w Szwecji. Wyprzedza nas niewielka (jeśli weźmiemy pod uwagę liczbę mieszkańców) Holandia, ale poza tym same duże kraje: Hiszpania, Włochy, Niemcy i Francja, w których nakłady na rozwój mieszkalnictwa były w 2021 r. najwyższe – przekroczyły 10 mld euro.
Paradoksalnie to, że programów wsparcia mieliśmy tak wiele i że były one na ogół krótkotrwałe, ma z punktu widzenia budżetu tę zaletę, że pozwala wydatki kontrolować i limitować. Dlaczego? Bo w przypadku dużych jednostkowych projektów, których finansowanie musi być obliczone na wiele lat, pojawia się efekt kuli śnieżnej: kilka miliardów w jednym roku w połączeniu z kolejnymi kilkoma w następnym i podobną kwotą w jeszcze jednym składają się już na bardzo pokaźne kwoty. Jeśli w dotychczasowym programie Bezpieczny kredyt na dopłaty do oprocentowania przeznaczono 2 mld zł, to z góry było wiadomo, że udzielonych będzie 40–50 mld zł hipotek z dopłatą. Nie w ciągu roku – w całym programie.
Rzecz jasna, jeśli udałoby się budżetowi przetrzymać okres narastania tej kuli śnieżnej – kilka, może kilkanaście lat – to koszty każdego programu się stabilizują, a z uwagi na demografię w wymiarze realnym mogą nawet maleć. Tylko ten początek…
Są politycy, którzy przekonują, by zamiast kredytobiorców (a zatem bardziej banki i deweloperów) wspierać budownictwo czynszowe. Jednak z punktu widzenia logiki wydatków to niewiele zmienia – różnica jest taka, że finalny właściciel lokalu jest nie prywatny, lecz publiczny. A to w pewnym sensie nawet gorzej. Bo koszty budowy idą na konto sektora finansów publicznych – oczywiście nie bezpośrednio, ale pod postacią rat kredytów i podwyższenia relacji długu publicznego do PKB.
Zróbmy szacunki spod grubego palca. Chcielibyśmy budować co roku 100 tys. mieszkań przez 10 lat. Jeśli jedno kosztowałoby przeciętnie 300 tys. zł (średnia na rynku pierwotnym w 2022 r. wynosiła prawie 430 tys. zł, ale przy mniejszych była niższa, zabieramy też marżę deweloperom), to co roku mamy do wydania 30 mld zł. Bierzemy na to 25-letnie kredyty z bardzo niskim oprocentowaniem na poziomie 5 proc. Roczny koszt rat kapitałowych i odsetek: ponad 2 mld zł w pierwszym roku. Po 10 latach zadłużenie to nieco mniej niż pożyczone 300 mld zł (trochę kapitału już spłacone), a roczny koszt finansowania programu gdzieś w okolicach 20 mld zł. Oczywiście są czynsze od mieszkańców, ale one idą w znacznej mierze na bieżące utrzymanie budynków, bo przecież nie chcemy na nich zarabiać.
Lewica mówiła o takim pomyśle w wersji light – 300 tys. mieszkań w cztery lata kosztujących 1 proc. PKB w skali roku. Właścicielami budynków byłyby samorządy, ale żeby nie obciążać ich budżetów, pieniądze przekazywałby budżet centralny. Wygląda atrakcyjnie, ale to oznacza dla państwa wydatek wyraźnie przekraczający 100 mld zł w cztery lata. Ale znów mówimy nie o stałym systemie wsparcia, lecz o doraźnym rozwiązaniu.
Dlatego nie spodziewajmy się trwałych programów wsparcia mieszkalnictwa. Można coś takiego zrobić, więcej: należałoby, tyle że wymagałoby to dużego samozaparcia rządzących, a być może i trudnych wyborów: komu zabrać, żeby dać potrzebującym dachu nad głową. ©Ⓟ
